Querendo comprar um imóvel? Este pode ser o ano das oportunidades

Não era o que se esperava, mas o mercado imobiliário brasileiro viveu em 2017 seu pior ano na década. Os preços dos imóveis usados caíram, em média, 0,45% no período, de acordo com uma pesquisa exclusiva da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que analisou 259 cidades brasileiras. Foi a primeira baixa desde que o levantamento começou a ser feito, em 2011. Em termos reais, a queda chegou a 3%. No início do ano passado, a maioria dos analistas acreditava que o mercado de imóveis começaria a se recuperar ainda em 2017. 

A avaliação era que o setor havia chegado ao fundo do poço e que os preços das casas e dos apartamentos voltariam a subir, ainda que lentamente, embalados pelo fim da recessão. O empurrão da economia, porém, foi mais fraco do que o previsto — a expectativa de crescimento do PIB vem diminuindo e o desemprego voltou a subir. Além disso, fatores específicos do mercado imobiliário tornam a crise desse setor mais complexa. Para quem está pensando em comprar, no entanto, vale a pena ficar atento: isso significa que este pode ser um ano de oportunidades.

Um fator que tem influenciado o comportamento dos preços dos imóveis é a quantidade de casas e apartamentos devolvida pelos compradores às incorporadoras — os distratos. Em 12 meses até fevereiro, foram cerca de 33.000 unidades, segundo um relatório da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias com a Fipe. Para conseguir revender, e evitar pagar imposto e condomínio, as incorporadoras têm oferecido descontos, o que reduz os preços dos imóveis próximos. “Para lançar, tivemos de nos adequar aos novos preços do mercado, menores do que antes da crise”, diz Sérgio Marão, diretor de marketing e inteligência de mercado da incorporadora Trisul. Segundo ele, os preços dos lançamentos, hoje, são cerca de 10% mais baixos do que os praticados nos anos de euforia, antes de 2014.

Outro fator determinante para esse mercado são os juros, já que boa parte das compras é financiada. Apesar de a taxa básica de juros da economia, a Selic, estar no menor patamar da história, os juros do crédito imobiliário estão mais altos hoje: a taxa média em março foi de 8,1% ao ano, superior aos 7,7% praticados no mesmo mês de 2013. “Um financiamento imobiliário dura anos, às vezes, décadas, por isso os bancos só conseguem cobrar menos quando o custo do dinheiro no longo prazo diminui”, diz Gilberto de Abreu Filho, diretor do banco Santander e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

O que pode beneficiar o mercado daqui para a frente é o início de melhora, tanto do nível dos juros do crédito imobiliário quanto dos distratos. O total de imóveis devolvidos caiu neste ano. E alguns bancos já começaram a cortar as taxas de algumas linhas de financiamento. Em abril, a Caixa Econômica Federal reduziu de 10,25% para 9% ao ano a taxa de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação, que inclui imóveis de até 950.000 reais no Rio de Janeiro, em São Paulo, em Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 800.000 reais nos demais estados (para casas e apartamentos mais caros, a taxa mínima é de 10%). No mesmo mês, o Santander baixou os juros de 9,49% para 8,99% ao ano no SFH, e de 9,99% para 9,49% ao ano nos demais segmentos.

Além disso, as vendas de imóveis começaram a aumentar: o crescimento foi de 8% em 12 meses até fevereiro de 2018, depois de queda de 5% um ano antes. Vale ressaltar que a base de comparação é baixa — 2016 foi um dos piores anos para a comercialização de imóveis no país. “O brasileiro estava retraído, alguns com medo de perder o emprego, outros esperando os preços caírem mais. Agora, a percepção, mais realista, é de estabilidade, o que está aumentando a demanda”, diz Cristiane Crisci, gerente de inteligência de mercado do grupo Zap Viva -Real, maior portal de classificados imobiliários do país.

Os executivos do setor não se dizem otimistas, mas muitos estão aumentando o número de lançamentos. A incorporadora Tegra (novo nome da Brookfield), que lançou sete empreendimentos em 2017, prevê construir 14 neste ano, com um valor total de vendas de 1,6 bilhão de reais — e o plano é prosseguir com a expansão. A companhia tem um banco de terrenos avaliado em 2 bilhões de reais para os lançamentos de 2019 e 2020. A MRV, maior incorporadora de capital aberto do país, especializada no segmento de baixa renda, resolveu construir imóveis para a classe média. Estão planejados projetos em São Paulo, Curitiba, Campinas, Porto Alegre e Salvador até fim de 2019. “Nosso ciclo de negócios é longo. Olho para 2025 e vejo um mercado melhor. Por isso, quero estar posicionado”, diz Eduardo Fischer, copresidente da MRV. A incorporadora paulista Vitacon, focada em imóveis para as classes média-alta e alta, tem atualmente 16 canteiros de obras na capital. “Queremos aproveitar o início de retomada do setor para lançar imóveis residenciais”, diz Ivan Gontijo, diretor da seguradora do Bradesco e responsável pela BSP Empreendimentos Imobiliários, subsidiária que faz a gestão dos imóveis do banco.

A BSP tem cerca de 900 imóveis em carteira, entre terrenos, agências e prédios — e pretende lançar dois edifícios residenciais, um neste ano e outro em 2019. “No preço correto, e em boas localidades, a demanda existe”, completa Gontijo. A pesquisa da Fipe mostra que há grandes diferenças entre as cidades analisadas. Os preços caíram em 64 municípios. Entre as capitais do país a maior baixa, de 4,4%, foi registrada no Rio de Janeiro, um reflexo do aumento da violência e dos problemas financeiros que o estado e a cidade enfrentam. Os preços também diminuíram em outras oito capitais, entre elas Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Salvador e Recife, além do Distrito Federal. Entre os locais onde os imóveis valorizaram, os destaques são cidades da Região Sul, como Bombinhas e Balneário Camboriú, em Santa Catarina (veja os detalhes sobre o comportamento do mercado em cada região do país nas páginas a seguir).

Para quem tem dinheiro para pagar à vista — e está procurando um imóvel para morar —, este é um bom momento para negociar descontos e comprar, segundo os especialistas. “Com a queda da Selic, deixar o dinheiro investido ficou menos vantajoso, então as pessoas se sentem mais confortáveis em buscar oportunidades”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e responsável pelo levantamento de preços. “Mas quem vai financiar precisa colocar os juros na conta e avaliar sua condição financeira, para tentar prever se conseguirá pagar o financiamento mesmo numa situação econômica ainda complicada.” Ele acrescenta que a compra só vale a pena se a intenção for morar no imóvel por, no mínimo, três anos, período necessário para amortizar os gastos com corretagem, reforma e impostos.

Para quem pretende investir em imóveis, a situação é mais complicada. “Não tenho dúvida de que o setor imobiliário brasileiro está no fundo do poço, mas não sei se já chegou o momento em que vai começar a se recuperar”, diz o cubano Jorge Pérez, sócio da Related, uma das maiores incorporadoras americanas (leia a entrevista ao lado). Isso significa que pode ser difícil revender no curto prazo. Se o plano for alugar, o valor das locações voltou a subir, mas apenas 0,3% em 12 meses — e o rendimento anual obtido com o aluguel está em 4,4% ao ano, inferior até aos 6,4% da caderneta de poupança nos últimos 12 meses. Apesar das dificuldades, Pérez está investindo aqui, pois acredita na retomada no longo prazo. Aqueles que, como ele, acham que este é o momento de apostar na recuperação do mercado encontrarão informações valiosas nas próximas 78 páginas, onde estão publicados os preços médios do metro quadrado nos principais bairros das maiores cidades do país. 

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“O MERCADO ESTÁ NO FUNDO DO POÇO”

Mas é difícil saber quando a recuperação ganhará fôlego, segundo Jorge Pérez, sócio da Related, uma das maiores incorporadoras americanas Denyse Godoy

A Related, uma das maiores incorporadoras americanas, sofreu um duro revés quando decidiu investir no Brasil. Em 2014, pouco depois de lançar um projeto grandioso, que previa a construção de prédios comerciais, residenciais, um hotel e um shopping center na zona sul de São Paulo, as obras foram embargadas por problemas com licenças ambientais — e estão assim até hoje. A empresa, porém, voltou a colocar dinheiro no país. Em conjunto com a JFL Realty, concluiu a construção de um edifício de apartamentos de luxo, voltados exclusivamente para locação, no bairro de Pinheiros, em São Paulo. Todas as unidades disponíveis estão alugadas. Agora, a Related procura novas oportunidades de investimento, segundo disse a EXAME o cubano Jorge Pérez, sócio da companhia, que é dona de 20 bilhões de dólares em imóveis nos Estados Unidos.

O Brasil saiu da recessão, embora a retomada esteja lenta. Em qual ponto da recuperação do mercado imobiliário estamos?

Não tenho dúvida de que o mercado está no fundo do poço, mas não sei se já chegou o momento em que vai começar a se recuperar. A verdade é que o setor está no fundo do poço há muito tempo. As pessoas estão ansiosas pela retomada, mas ela depende de o país conseguir resolver seus problemas e crescer de fato. Nesse sentido, a eleição deste ano é muito importante. O Brasil está mostrando ao mundo que tem tentado acabar com a corrupção, porque mandou para a cadeia políticos e empresários muito ricos, além de cobrar multas elevadas de todos eles. Acho que o país está realmente procurando colocar ordem na casa. Quando houver clareza sobre o  novo governo, veremos um grande volume de investimento estrangeiro voltando para o Brasil.

Por que a Related investiu no Brasil antes de haver essa clareza?

Porque encontramos a oportunidade certa e estamos buscando outras. Queremos investir em imóveis voltados apenas para locação, como já fizemos no México. Nos Estados Unidos, construímos dezenas de milhares de unidades para alugar. Acredito que haverá, no Brasil, uma demanda crescente de pessoas que querem uma boa estrutura de serviços no prédio, a liberdade de se mudar quando tiver necessidade e a opção de não precisar se preocupar com a manutenção dos apartamentos, como é o caso de jovens profissionais e de pais cujos filhos saíram de casa. É uma tendência mundial.

Quais regiões do Brasil são as mais promissoras, em sua opinião?

Quando chegamos ao Brasil em 2012, queríamos ir para Fortaleza e Minas Gerais, pois pensávamos que nessas regiões não havia os prédios de luxo que poderíamos construir. Vimos terrenos também no Rio de Janeiro. Mas a economia brasileira desmoronou, então decidimos nos concentrar em São Paulo, que é um mercado pujante.

Os problemas com o primeiro projeto, na zona sul de São Paulo, não desanimam?

A demanda foi muito boa. Quando começamos a construir as cinco torres, ouvimos que levaríamos muito tempo para vender metade de um único prédio, e conseguimos vender 80% de três torres muito rápido. Mas as obras foram suspensas, gastamos milhões de dólares com advogados num processo que eu e os especialistas achamos que não faz sentido, e ainda esperamos uma decisão judicial. O sistema jurídico do Brasil beneficia demais o consumidor. Nos Estados Unidos, se estivéssemos com 80% de um projeto vendido e surgisse um processo judicial, as obras seriam paralisadas até que a ação terminasse. Aqui, tivemos de devolver todo o dinheiro dos compradores. As leis têm de ser boas para todos os lados.