O dinheiro acabou na WTorre

O empresário Water Torre construiu nos últimos anos um portfólio de fazer inveja à concorrência. O ponto alto de sua empresa, a WTorre, foi a venda, por 1 bilhão de reais, do prédio que abriga a nova sede do Santander em São Paulo, em 2008. Foi o maior negócio já feito no mercado imobiliário brasileiro. No ano seguinte, Torre estabeleceu outro recorde com o início das obras do maior edifício em área construída da América Latina, para a Petrobras, que ocupará 190 000 metros quadrados no centro do Rio de Janeiro. Ao contrário das concorrentes, que ganharam fôlego ao lançar ações no mercado, a WTorre estruturou sua meteórica expansão basicamente em empréstimos bancários. O preço dessa diferença apareceu — e é alto. Com 340 milhões de reais em dívidas a vencer até o final deste ano, a WTorre possui apenas um décimo disso em caixa (veja quadro). O endividamento total chega a 3,2 bilhões de reais. Para completar, a companhia acumula prejuízos de 1 bilhão de reais desde 2006. No início de setembro, Walter Torre cancelou pela segunda vez sua estreia na bolsa (a primeira havia sido em 2007). A empresa esperava levantar 1 bilhão de reais com a venda de cerca de 25% de suas ações. O mercado não se dispôs a pagar mais do que 600 milhões. "Esperávamos que entendessem o valor de nossos ativos, e isso não aconteceu", diz Torre.

A desistência não é exatamente uma surpresa. Com resultados financeiros fracos para apresentar, a estreia poderia ser desastrosa. Diante da situação, Torre e seu sócio, Paulo Remy, articularam um plano para levantar dinheiro no curto prazo. Parte dele começou a ser executada em junho, com a venda de 425 milhões de reais de um estaleiro no Rio Grande do Sul. Logo depois, conseguiu estender por cinco anos o pagamento de 90 milhões de reais ao Banco do Brasil, até então previsto para dezembro. Agora a WTorre segue em busca de sócios para seus projetos, com a criação de fundos imobiliários para reunir cerca de 60% de seus ativos totais, avaliados em 2,4 bilhões de reais. O primeiro deles, a ser lançado até o fim de outubro, será lastreado no prédio da Petrobras. O segundo compreenderá nove de seus 20 empreendimentos prontos, num total de 600 milhões de reais. A companhia também vai procurar sócios para seus empreendimentos novos, como o estádio do Palmeiras, orçado em 320 milhões de reais. Além de ajudar a sanear as contas, os fundos podem servir como porta de saída alternativa para os bancos Santander e Votorantim, sócios da WTorre desde 2008, quando converteram a dívida de 500 milhões de reais em 15% da companhia. Eles agora poderão trocar parte dessa participação por cotas do fundo. Segundo executivos próximos, os sócios credores teriam pressionado para a contratação de uma consultoria externa para melhorar os resultados. Torre nega. Procurados, os bancos não comentaram. "A empresa demorou para agir e, mesmo com esse plano, ainda terá difi culdades financeiras", diz Fernanda Rezende, da agência de avaliação de risco Fitch Ratings.

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Buscar sócios representa uma mudança fundamental no modelo de negócios da WTorre, por muito tempo considerado um trunfo. Criada em 1981 por Torre, então recém-formado em engenharia civil, a empresa se expandiu com o sistema build to suit, algo como "construção por encomenda". Na prática, o modelo envolve a construção de galpões e escritórios para grandes empresas em troca de contratos de aluguel de até 20 anos. Para financiar a obra, Torre e seus sócios antecipam com bancos o valor correspondente ao pagamento futuro do aluguel, em operações de securitização. "Durante muito tempo, não precisamos de um único tostão nosso para construir", diz Torre. O problema, segundo ele, começou com o crescimento de concorrentes como a BR Properties e a São Carlos. O aumento da competição levou ao desenvolvimento de empreendimentos mais sofi sticados e, portanto, mais caros. Desse modo, a antecipação dos aluguéis passou a não ser sufi ciente para cobrir o custo das obras. "Passamos a ter de arcar com 15% do investimento", diz Remy, sócio da WTorre. Ao investir em projetos vultosos, o endividamento atingiu o patamar dos bilhões.

Aluguéis Defasados

Torre deve enfrentar alguns obstáculos na tarefa de atrair capital de novos investidores. Um deles tem origem nos termos dos contratos de aluguel dos prédios da construtora. No sistema build to suit, o acordo de locação atrela o reajuste a um índice determinado. Com a alta valorização dos imóveis, os valores acordados fi caram defasados. O contrato com a Petrobras, por exemplo, estabeleceu o valor do aluguel em 81,9 reais pelo metro quadrado por 17 anos e oito meses. "Um inquilino no prédio vizinho já paga 120 reais o metro quadrado", diz Torre. "Choro por não ter o mesmo valor.” Além disso, a WTorre terá de disputar investidores com pelo menos nove fundos em análise na CVM, que pretendem captar 6 bilhões de reais para investir no mercado brasileiro. "Alguns oferecem rentabilidade mínima para se destacar entre os demais", diz Patrícia Figueiredo, da corretora Gradual. Não é o caso, diga-se, dos fundos da WTorre.

Fazer o plano dar certo é a única saída para Torre, que não desistiu da abertura de capital. Os próprios sócios credores, Santander e Votorantim, podem exigir uma oferta a partir de agosto de 2012. A pressão para uma estreia bemsucedida será cada vez maior — e as mudanças na maneira de estruturar o negócio serão fundamentais para que isso aconteça. Na primeira tentativa, em 2007, o mercado demonstrou desconfiança em relação à efi ciência do modelo da construtora. Na época, Torre chegou a contratar um diretor-geral, Marco Antonio Bologna, para aumentar a credibilidade no mercado financeiro. Bologna, atual presidente da holding da TAM, permaneceu no cargo por 18 meses. Hoje, com os prejuízos e as dívidas a manchar o balanço da companhia, a dúvida entre os investidores permanece. "Ainda vamos mostrar que a empresa tem mais valor do que o mercado imagina", diz Torre.