O Brasil está longe da bolha imobiliária

Há quase uma década o mundo teme o estouro da bolha imobiliária que atingiu algumas das principais cidades do globo. Ao longo dos anos 90, o preço de residências e escritórios cresceu exponencialmente em capitais como Tóquio, Nova York e Madri. Na vetusta Londres, a proliferação de novas lojas, restaurantes e conjuntos de escritórios vem desalojando centenas de tradicionais pubs, que se rendem ao aumento do preço dos imóveis. </p>

Nos Estados Unidos, os mais pessimistas esperavam que a especulação imobiliária se transformasse numa segunda, e talvez mais arrasadora, bolha da internet. A euforia imobiliária que contaminou grandes metrópoles ao redor do mundo, e que só recentemente começou a se reverter, parecia estar a anos-luz de distância do Brasil -- até agora.

Depois de duas décadas, o setor saiu de seu estado moribundo no ano passado ao bater novo recorde no volume de financiamentos com recursos da caderneta de poupança, 9,5 bilhões de reais. Isso fez com que o número de imóveis financiados ultrapassasse a barreira de 100 000 unidades, algo que não acontecia desde 1988.

Entusiasmadas, construtoras e incorporadoras acompanharam esse movimento e aumentaram o número de lançamentos em 30% nos últimos dois anos. Ante tal fase inédita de otimismo, alguns analistas começam a se perguntar se há risco, afinal, de que uma bolha também esteja se formando por aqui.

A boa notícia é que, apesar de todo o barulho, o mercado imobiliário brasileiro ainda está na ante-sala de um boom -- e muito distante do que se viu em países como os Estados Unidos. O momento atual é fantástico em relação ao histórico brasileiro, mas incipiente em comparação com países como o México, onde o número de unidades financiadas anualmente é quase cinco vezes maior.

É exatamente a perspectiva de replicar por aqui o volume de negócios de outras nações emergentes que está por trás de um inédito movimento das empresas imobiliárias em direção à bolsa. Desde setembro de 2005, 12 construtoras lançaram ações na Bolsa de Valores de São Paulo e, no total, receberam 5,2 bilhões de investidores estrangeiros.

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Com um olho no presente e outro no futuro, companhias voltadas para o setor de construção, como a fabricante de telhas e caixas-d'água Eternit, estão investindo para aumentar a capacidade instalada.

Pelo menos parte das condições para que o mercado tenha grande crescimento continuado já está dada. Nos últimos anos houve vários avanços nas leis, que passaram a ser mais rígidas com os maus pagadores. A experiência internacional também reforça os prognósticos positivos. Países com economia estável e taxas de juro em queda viveram períodos de grande expansão do mercado imobiliário.

"Por enquanto ainda não estamos num boom, mas a expectativa é que o Brasil viva a mesma experiência por que passaram países como Espanha e México", diz o economista Gustavo Loyola, sócio da consultoria Tendências e ex-presidente do Banco Central.

A expansão recente ainda está voltada para as classes média e alta, que absorvem a maior parte do crédito disponível. "Os grandes bancos já identificaram o mercado como um negócio promissor e estão colocando mais recursos em empréstimos, não apenas cumprindo a exigência de transferir o dinheiro da caderneta de poupança", diz o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Décio Tenerello.

Para chegar ao estágio já conquistado por Espanha e México, o mercado brasileiro terá de atender à classe baixa. "É nesse segmento que se concentra o déficit habitacional brasileiro, a grande demanda reprimida", diz Ricardo Behar, diretor executivo especialista em imóveis do Morgan Stanley.

Nos Estados Unidos, o setor imobiliário tem sido o dínamo da economia. Desde o começo da década, o valor de todas as residências americanas juntas aumentou mais de 9 trilhões de dólares, totalizando 22 trilhões. Incentivados por competitivas taxas de juro anuais -- na média, sempre abaixo de 7% --, os americanos impulsionaram o mercado imobiliário.

Esse fenômeno empurra a economia para a frente de duas formas. Dá impulso à construção civil e incentiva o consumo. Milhões de proprietários de imóveis usam suas casas e seus apartamentos como garantia para novos empréstimos e gastam o dinheiro no consumo. Para outros, a simples sensação de que seus bens estão mais valorizados é o suficiente para sair gastando. O problema é quando os preços atingem patamares insustentáveis e o boom vira bolha.

Nos casos em que o inevitável ajuste acontece com uma queda radical no preço dos imóveis, o resultado é quebradeira e recessão. Por lá, os economistas não se cansam de alertar para os efeitos nefastos que a bolha imobiliária pode trazer ao país. Por aqui, a questão é quase oposta -- o que se viu até agora é apenas o prenúncio da verdadeira arrancada no mercado de imóveis?