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Nova Exame

Metodologia da pesquisa de imóveis residenciais

Veja quais são os critérios adotados na pesquisa da reportagem da revista EXAME

Objetivo

O objetivo da pesquisa é permitir a avaliação do preço dos imóveis tipicamente ofertados no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de uma pesquisa com grande abrangência territorial (82 cidades) e que cobriu parcela significativa da população brasileira. As cidades pesquisadas e as respectivas massas salariais municipais são listados na tabela 1.

Metodologia

As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de imóveis usados foram sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados.

Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de dezembro de 2013, sendo que para algumas cidades foram utilizados os dados coletados em dezembro de 2012 para permitir o cálculo da variação em doze meses (calculada comparando os preços de cada cidade considerando o mesmo conjunto de bairros nos dois anos.).

Para cada bairro de cada município foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado, sendo que anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. As cidades foram estratificadas segundo bairros ou áreas de ponderação definidas pelo IBGE e os preços de cada cidade são calculados levando-se em conta essa divisão.

Para os imóveis novos, as fontes de dados primárias foram o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro 2013 da divisão de inteligência de mercado da imobiliária Lopes e os dados de preços e vendas pesquisas pela área de inteligência de mercado da imobiliária BR Brokers.

O preço médio nacional dos imóveis usados e dos imóveis novos foi calculado através da média ponderada dos preços de cada cidade, utilizando-se como critério de ponderação o PIB municipal de 2010 (IBGE).

Cabe ressaltar que a comparação dos preços de imóveis novos e de imóveis usados deve ser feita com cautela. Os preços dos imóveis usados refletem o estoque dos imóveis disponíveis no momento da pesquisa, enquanto o preço dos lançamentos reflete aquilo que está sendo incorporado e vendido.

Por isso, é possível que o preço de imóveis novos para determinado bairro ou cidade seja menor do que o preço dos usados, já que o perfil desses imóveis novos pode diferir significativamente do perfil do estoque de imóveis usados.

No caso específico dessa pesquisa, alguns bairros tiveram um número reduzido de lançamentos, que ainda por cima foram concentrados em terrenos com localização menos valorizada do que a mediana.

Além disso, os preços de lançamentos foram coletados durante todo o ano de 2013, havendo portanto casos de preços registrados antes da alta medida nos imóveis usados.

Municípios pesquisados

Cidade PIB 2010 Peso
Usados Novos
Americana 6.659.418 0,3% 0,4%
Aracaju 8.751.494 0,4% -
Balneário Camboriú 2.007.577 0,1% -
Barueri 27.752.428 1,4% 1,5%
Bauru 7.423.744 0,4% 0,4%
Belém 17.987.323 0,9% 1,0%
Belo Horizonte 51.661.760 2,6% 2,8%
Bertioga 754.245 0,0% 0,0%
Betim 28.297.360 1,4% 1,5%
Blumenau 8.950.141 0,5% 0,5%
Cabo Frio 6.551.707 0,3% 0,4%
Campinas 36.688.629 1,9% 2,0%
Campo Grande 13.875.046 0,7% -
Campos dos Goytacazes 25.313.179 1,3% 1,4%
Canoas 16.547.966 0,8% 0,9%
Cascavel 5.190.870 0,3% 0,3%
Caxias do Sul 15.692.359 0,8% 0,8%
Contagem 18.539.693 0,9% 1,0%
Cotia 6.212.597 0,3% 0,3%
Criciúma 3.566.411 0,2% -
Cuiabá 11.051.628 0,6% 0,6%
Curitiba 53.106.497 2,7% 2,8%
Distrito Federal 149.906.319 7,7% 8,0%
Florianópolis 9.806.534 0,5% 0,5%
Fortaleza 37.106.309 1,9% 2,0%
Goiânia 24.445.744 1,2% 1,3%
Gramado 634.454 0,0% -
Guarapari 1.059.802 0,1% 0,1%
Guarujá 4.150.738 0,2% 0,2%
Guarulhos 37.139.404 1,9% 2,0%
Indaiatuba 5.834.590 0,3% 0,3%
Itajaí 15.235.108 0,8% 0,8%
Itapema 622.147 0,0% 0,0%
Jaboatão dos Guararapes 8.359.552 0,4% 0,4%
João Pessoa 9.805.587 0,5% 0,5%
Joinville 18.473.990 0,9% 1,0%
Juiz de Fora 8.314.431 0,4% 0,4%
Jundiaí 20.124.600 1,0% 1,1%
Lauro de Freitas 3.156.015 0,2% 0,2%
Londrina 9.936.563 0,5% 0,5%
Maceió 12.114.090 0,6% -
Manaus 48.598.153 2,5% 2,6%
Maringá 8.263.628 0,4% 0,4%
Mogi das Cruzes 8.810.329 0,4% 0,5%
Natal 11.997.401 0,6% 0,6%
Niterói 11.214.103 0,6% 0,6%
Nova Lima 4.163.071 0,2% 0,2%
Novo Hamburgo 5.395.053 0,3% 0,3%
Olinda 3.108.010 0,2% 0,2%
Osasco 36.389.080 1,9% 1,9%
Palhoça 2.018.747 0,1% 0,1%
Palmas 3.927.446 0,2% 0,2%
Parnamirim 2.350.562 0,1% 0,1%
Passo Fundo 4.551.198 0,2% -
Porto Alegre 43.038.100 2,2% 2,3%
Praia Grande 3.170.642 0,2% 0,2%
Recife 30.032.003 1,5% 1,6%
Ribeirão Preto 17.004.019 0,9% 0,9%
Rio de Janeiro 190.249.043 9,7% 10,2%
Salvador 36.744.670 1,9% 2,0%
Santa Maria 4.103.230 0,2% 0,2%
Santo André 17.258.468 0,9% 0,9%
Santos 27.616.035 1,4% 1,5%
São Bernardo do Campo 35.578.586 1,8% 1,9%
São Caetano do Sul 11.009.306 0,6% 0,6%
São Gonçalo 10.340.756 0,5% 0,6%
São José 4.784.758 0,2% 0,3%
São José dos Campos 24.117.145 1,2% 1,3%
São José dos Pinhais 13.690.888 0,7% 0,7%
São Leopoldo 4.125.575 0,2% 0,2%
São Luís 17.915.048 0,9% -
São Paulo 443.600.102 22,7% 23,7%
São Vicente 3.277.443 0,2% 0,2%
Serra 12.703.017 0,6% 0,7%
Sorocaba 16.127.236 0,8% 0,9%
Taboão da Serra 4.807.207 0,2% 0,3%
Taubaté 9.778.529 0,5% 0,5%
Teresina 10.539.378 0,5% -
Uberlândia 18.286.904 0,9% 1,0%
Valinhos 3.586.509 0,2% 0,2%
Vila Velha 6.978.690 0,4% 0,4%
Vitória 24.969.295 1,3% 1,3%

Fonte: IBGE

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