Mercado imobiliário brasileiro passa por um "rolo sem fim"

São Paulo — O mercado imobiliário foi duramente afetado pela recessão, e é natural que seja assim. O preço de casas e apartamentos vem caindo há meses. Com imóveis encalhados, algumas incorporadoras têm dado descontos de 30%, 50% e até 70% para conseguir vender — além de pagar parte da decoração. No segmento comercial, cerca de 25% dos escritórios do país estão vazios.

Ainda que a economia comece a se recuperar no fim deste ano, tudo indica que a retomada do setor imobiliário será lenta. O crédito, motor desse mercado, está mais caro e bem mais escasso. Além disso, o desemprego é recorde, e a última coisa que passa pela cabeça de quem está sem trabalho, ou acha que pode ficar sem num futuro próximo, é financiar uma casa.

Diante desse cenário, é compreensível que quem comprou um imóvel nos tempos de euforia, quando o preço subia quase todo mês, sinta uma ponta de arrependimento. Afinal, é na crise que surgem as oportunidades de pagar barato. Diante dessa situação, os compradores não têm dúvida: estão devolvendo os imóveis adquiridos nos últimos tempos para as construtoras e pegando o dinheiro de volta.

O número aumenta a cada mês, o que transformou a situação no maior enrosco do mercado imobiliário nacional — o pior de tudo é que, na busca por uma solução, ninguém se entende. Um prédio leva em torno de três anos para ser construído. Quem compra na planta vai pagando prestações até que o imóvel fique pronto — e, nesse momento, costuma pegar um financiamento bancário para quitar o que falta.

Em três anos, claro, muita coisa pode mudar. Se mudar para pior e o comprador ficar sem dinheiro para pagar pelo imóvel, a opção acaba sendo desistir da compra. Os contratos de compra e venda feitos pelas incorporadoras têm cláusulas de devolução que estabelecem que as empresas podem ficar com uma fatia do que o consumidor pagou — e que costuma variar de 20% a 60% do total efetivamente gasto.

Mas, inconformados por ter de deixar dezenas de milhares de reais para trás, muitos compradores têm entrado com ação na Justiça para receber tudo o que pagaram — somente em 22 incorporadoras de São Paulo, o número de processos aumentou 45% no ano passado, para 7 686 casos, e a maioria está ligada a casos de desistência.

E aí cada juiz decide uma coisa: há os que concordam com as empresas, os que suavizam as multas e os que mandam as incorporadoras devolver tudo com juros e correção monetária. Quem está certo? Por incrível que pareça, ninguém — nem empresários, nem juí­zes, advogados e entidades de defesa do consumidor — sabe direito.

Quando lançam um empreendimento, as incorporadoras só começam a construí-lo quando vendem, no mínimo, um terço dos imóveis. Caso contrário, o risco fica grande demais e o projeto é abandonado.

“As desistências surgem em momentos econômicos ruins, justamente quando é mais complicado revender os imóveis devolvidos”, diz João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.

O maior risco, portanto, é que as incorporadoras fiquem sem dinheiro para terminar a obra. Segundo a agência de classificação de risco Fitch Ratings, os distratos — como são chamadas, no jargão do setor, as devoluções de imóveis — corresponderam a 41% das vendas no ano passado.

Além disso, ao lançar um empreendimento, as incorporadoras têm despesas administrativas, de marketing e corretagem que são diluídas no preço dos imóveis. Por isso, segundo executivos do setor, elas precisam ficar com parte do que o consumidor pagou, e essa parcela depende de quanto foi pago e também de quanto a empresa gastou no lançamento.

“Se for um percentual fixo, pode ficar injusto: em alguns casos a construtora será prejudicada; em outros, o consumidor”, diz Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Ainda assim, todas as tentativas de organizar a bagunça dos distratos buscam fixar um percentual. Há dois projetos de lei no Congresso sobre o assunto.

O do senador Romero Jucá estabelece que, em caso de rompimento do contrato por parte do comprador, a empresa poderá reter até 25% do que ele já pagou mais 5% do valor do imóvel (como indenização pelas despesas de lançamento). O projeto recebeu um pedido de emenda da senadora Marta Suplicy, que limita o valor da retenção a 10%.

Na Câmara, um projeto de lei do deputado Celso Russomano prevê os mesmos 10%, mas acrescenta que o valor deverá ser corrigido pela inflação e acrescido de juros de 1% ao mês contados a partir da assinatura do contrato. Em paralelo, entidades do setor imobiliário (como Abrainc e CBIC), advogados e secretarias públicas elaboraram um conjunto de medidas a ser seguidas por empresas, consumidores e juízes.

Foi chamado de Pacto Global, mas o Procon do Rio de Janeiro não assinou o documento e advogados especializados em direito do consumidor criticaram as propostas. O pacto estabelece que, em caso de desistência, o consumidor deve pagar uma multa de até 10% do valor do imóvel ou perder o sinal e 20% das prestações já pagas. “São práticas abusivas.

A soma entre sinal e 20% das prestações pode corresponder a mais da metade de tudo o que o comprador pagou”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em defender consumidores com problemas no mercado imobiliário. O pacto acabou sendo suspenso pela Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao Ministério da Justiça, para nova análise.

No fim do ano passado, o Supremo Tribunal Federal decidiu intervir e editou uma súmula sobre o tema que diz que as empresas têm de restituir os compradores “integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor” (quando as obras atrasam, por exemplo) e “parcialmente no caso de o comprador ter pedido o desfazimento do contrato”.

Mas não dá nenhuma pista de como calcular essa indenização. Continuaria tudo nas mãos do juiz de cada caso. No exterior, é bem mais complicado desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato. Em Portugal, essa opção nem existe: quem decidir que não quer mais o imóvel precisa revendê-lo no mercado — a incorporadora não tem nada a ver com isso.

Nos Estados Unidos, vale o que está no contrato. Em alguns casos, as empresas devolvem uma parte do que o comprador pagou; em outros, dizem que a responsabilidade é do consumidor, que deve revender o imóvel. “É o que deveria acontecer no Brasil”, diz Luiz Antônio França, conselheiro da incorporadora Tecnisa.

Investimento ruim

Para as incorporadoras, muitos consumidores que estão desistindo agora compraram imóveis na época da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do preço. Até 2012, era possível comprar casas e apartamentos na planta e revendê-los com lucro de cerca de 40% quando ficassem prontos. Quando a economia começou a desacelerar, ficou mais difícil ganhar dinheiro desse jeito.

Hoje, é praticamente impossível: mesmo dando descontos, é complicado vender. “O risco da desvalorização não pode ser somente da incorporadora. É um risco de mercado. Quando o preço estava subindo, as empresas não lucraram com isso”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associação que reúne as maiores empresas do setor.

Na opinião do advogado Rodrigo Bicalho, tirar recursos da construção de um empreen­dimento para ressarcir consumidores é ilegal por causa da regra do patrimônio de afetação. Essa regra estabelece que tudo o que os compradores pagam à construtora tem de ser, obrigatoriamente, usado nas obras. “Os recebíveis não pertencem à empresa, mas à construção. É ilegal dar outro destino a esses recursos”, diz Bicalho.

Enquanto o problema não é resolvido, as incorporadoras negociaram com o Banco do Brasil e a Caixa Econômica a ampliação de programas de financiamento na planta — e não apenas quando o imóvel fica pronto. A esperança é que isso evite o distrato por falta de crédito.

Os bancos privados, porém, não aderiram. Pode levar alguns anos, mas o mercado imobiliário deve se recuperar junto com a economia. Já as dificuldades regulatórias do setor parecem mais difíceis de ser resolvidas.