A bolha imobiliária agora ameaça a Europa

Graças a uma oferta generosa de crédito, boa parte da classe média começa a hipotecar suas residências, trocando-as por imóveis maiores, e a demanda aquecida faz com que os preços fiquem supervalorizados.

Depois de anos de exuberância, porém, a bolha especulativa estoura. As taxas de inadimplência começam a subir, os bancos que concederam os empréstimos registram rombos históricos, e o prejuízo acaba se alastrando para a economia do país, com efeitos funestos. O roteiro desse filme, que terminou em tragédia nos Estados Unidos, ameaça agora se repetir na Europa.

Pelo menos a primeira parte da história -- a da supervalorização imobiliária -- já é visível no mercado europeu. O fenômeno foi dimensionado por um trabalho realizado recentemente pelo Deutsche Bank Research, braço de pesquisa do Deutsche Bank, da Alemanha. De acordo com o estudo, vários mercados europeus apresentaram taxas anuais de crescimento de mais de dois dígitos na última década. Um destaque foi a Irlanda, com valorização de 300% no período.

Mais recentemente, o mesmo processo começou a ocorrer em países do Leste Europeu, como a minúscula Letônia, cujos preços subiram 150% entre 2004 e 2006 (veja quadro na pág. ao lado). "Existem exageros que precisam de correção", afirmou a EXAME Tobias Just, do Deutsche Bank Research, em Frankfurt.

A exemplo do que ocorreu nos Estados Unidos, a economia aquecida, o aumento de renda da população e a oferta generosa de crédito estão por trás da supervalorização na Europa. "Atrelado à explosão dos financiamentos, houve um lançamento recorde de imóveis no continente", afirma Just. Isso é fácil de ser notado em grandes centros, como Londres, onde há atualmente uma oferta enorme de propriedades.

Entre os segmentos que registram forte expansão na capital inglesa encontra-se o de alto luxo, formado por imóveis de centenas de milhares de dólares em bairros como Chelsea e Belgravia.

---

Um dos produtos oferecidos atualmente nesse nicho é o condomínio One Hyde Park, um complexo de 86 flats dispostos em quatro torres envidraçadas em frente a um dos cartões-postais de Londres, o Hyde Park. Cada apartamento custa pelo menos 7,8 milhões de dólares e uma das coberturas foi comprada por estratosféricos 197 milhões de dólares pelo xeque Hamad bin Jassim bin Jabr al-Thani, ministro das Relações Exteriores do Catar. As obras do One Hyde Park já começaram e a previsão de conclusão é para 2009.

NO CASO DOS PAISES DO LESTE Europeu, a euforia é parecida com a que contaminou outros mercados emergentes, como o Brasil. Após anos de estagnação, o cenário econômico favorável deu espaço a um período de grande expansão no mercado imobiliário. O fenômeno não se restringe à Letônia.

Na Bulgária, a valorização foi de 56% entre 2004 e 2006. Na República Checa, o número de moradias construídas no ano passado foi 38% maior do que em 2006. Boa parte dos projetos que surgiram se concentra na capital Praga. Novos empreendimentos são erguidos a todo momento e a região tem sido procurada principalmente por empresários estrangeiros, do próprio continente.

O temor do surgimento de problemas graves diante da formação de uma bolha especulativa começa a ficar mais forte agora, quando surgem alguns sinais de desaquecimento. Não é um pânico semelhante ao que se alastrou pelos Estados Unidos, mas a situação já inspira preocupação.

No último ano, a Irlanda registrou queda de preços, depois de mais de 15 anos de alta. Na Espanha, os preços dos imóveis atingem hoje o menor nível desde 1998. No próximo biênio, o Deutsche Bank estima uma contração no mercado de imóveis espanhol de até 15%. O país, cujo crescimento nos últimos anos foi estimulado em boa parte pela chamada "indústria do tijolo", luta agora bravamente para evitar uma recessão desencadeada pela desaceleração imobiliária.

---

A atividade de construção civil já começou a cair, o que poderá eliminar mais de 300 000 empregos, no pior dos cenários. Como o setor de construção representa 8% do PIB espanhol, um declínio pode afetar toda a economia nacional. Sintomas de estragos já podem ser detectados na economia da Catalunha, onde está situada a metrópole Barcelona. De acordo com estudo do banco BBVA, a região crescerá 2,7% em 2008, 1 ponto percentual menos do que no ano passado. O motivo é a queda do ritmo das construções.

Segundo a maior parte dos especialistas, ainda que haja várias semelhanças entre o que está acontecendo na Europa e o que se passou nos Estados Unidos, o Velho Continente não corre tanto risco. Mesmo que mercados importantes possam sofrer mais com a situação atual, como é o caso da Espanha, é improvável que uma eventual crise se alastre por outras fronteiras, provocando problemas em toda a região.

Além disso, o segmento de hipotecas de alto risco, o chamado subprime, é muito pequeno na Europa e as linhas de concessão de crédito, quando comparadas às dos Estados Unidos, são muito mais conservadoras. "Existe um segmento pequeno na Inglaterra e na Irlanda, mas nada nas proporções americanas", diz Just, do Deutsche Bank.

Por fim, a situação americana serviu de alerta aos europeus, que já começaram a tomar medidas para evitar o mesmo final trágico. "O critério para empréstimos ficou mais rígido, e diminuiu consideravelmente a disponibilidade de crédito no mercado", disse a EXAME David Hutchings, diretor de pesquisas para a Europa da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, em Londres.