10 vantagens de investir em fundos imobiliários

Entra ano, sai ano e os investidores sempre elegem os seus investimentos “queridinhos”. Na era do juro baixo e da elevadíssima procura por maior rendimento, os “queridinhos” da vez têm um nome: fundos imobiliários, ou FIIs. Mas por que todo mundo decidiu falar disso e investir em fundos imobiliários agora?

Se você não está por dentro do assunto, fique sabendo: fundos imobiliários são uma das formas mais acessíveis de você investir em imóveis sem ter que desembolsar montantes estratosféricos e arcar com financiamentos a perder de vista, como acontece quando queremos comprar uma casa ou um espaço para um empreendimento.

A estrutura dos fundos imobiliários é a mesma dos fundos de investimento tradicional, ou seja, do tipo condomínio. O objetivo é reunir os recursos de vários investidores (cotistas do fundo) para aplicar em conjunto no mercado imobiliário, nos mais variados segmentos, como galpões logísticos, escritórios, shopping center, residencial e assim por diante. Nesse caso, ou seja, quando a aplicação dos recursos é em um imóvel físico, chamamos o fundo imobiliário de fundo de tijolo.

Mas os fundos imobiliários também podem aplicar recursos em títulos do mercado imobiliário, condição em que eles são chamados de fundos de papel. São os fundos que, basicamente, compram certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH) e outros correlatos.

Mas, afinal, quais as vantagens de ter um produto desse tipo na carteira?

1- Garante acesso fácil e barato ao setor imobiliário

Você tem uma casa própria? Se não tem e vive de aluguel, você sabe bem a dificuldade que é se organizar financeiramente para comprar um imóvel. No caso do fundo imobiliário, isso não existe: com um pequeno montante, você consegue adquirir uma quantidade de cotas em um fundo. Basta acessar um home broker (a plataforma de investimentos de uma corretora), digitar o código do fundo que deseja adquirir e negociar a partir dos preços na tela.

2- Permite investir mesmo em empreendimentos inacessíveis

Você deve imaginar o preço de um prédio na Avenida Faria Lima, endereço certo de gestores e pessoas que atuam com mercado financeiro. Ou então, você deve imaginar o custo elevado de um galpão logístico destinado a receber cargas de uma grande companhia. E sim, um fundo imobiliário permite a você investir nesse tipo de imóvel, antes inacessível. Isso acontece porque, com os recursos conjuntos dos cotistas, o gestor do fundo consegue acessar uma ampla carteira de imóveis e inclusive em diversas cidades.

3- Costuma garantir renda

Um dos maiores apelos dos fundos imobiliários é a possibilidade de ganhar uma renda com eles, nos moldes do apelo que as ações pagadoras de dividendos têm. Isso acontece porque os fundos imobiliários devem distribuir rendimentos, no mínimo, a cada semestre, conforme manda a legislação, enquanto boa parte de fundos na indústria distribui rendimentos mensais, fruto sobretudo do recolhimento de aluguéis dos imóveis. Vale, claro, a ressalva de que, na hipótese de o inquilino deixar o imóvel, essa renda é prejudicada.

4- Tem tributação favorável

O ganho de capital com o fundo imobiliário, ou seja, a valorização das cotas do fundo em ambiente de bolsa, sofre tributação de 20% quando você vender a cota. Mas o rendimento distribuído periodicamente é isento de imposto de renda. Isso mesmo: você não paga imposto com o ganho que receber em forma de pagamento de renda do fundo, seja ele mensal, trimestral ou semestral. Existem regras para isso, claro, como não ser detentor de mais de 10% das cotas do fundo e o fundo precisar ter pelo menos 50 cotistas. Mesmo assim, essa é uma enorme vantagem.

5- Tem um gestor profissional dedicado a escolher o investimento

Assim como os fundos de investimento têm um gestor profissional, devidamente credenciado, para atuar na escolha do destino dos recursos dos cotistas, também os fundos imobiliários contam com a figura de um profissional que se dedica a determinar quais os destinos dos recursos. É uma enorme vantagem para o investidor, que muitas vezes não compreende no detalhe o funcionamento do instrumento (nesse caso, imóveis ou títulos do setor).

 

6- Permite diversificação mesmo com pouco dinheiro

Um investidor que deseja um fundo imobiliário encontra nesse tipo de instrumento uma excelente alternativa para diversificação, já que é um produto comparável à renda variável, pela sua oscilação de fluxo de caixa e preço no mercado secundário, mas com algumas características diferenciadas, como o pagamento de remuneração periodicamente e atributos de renda fixa, em alguns casos.

7- Liquidez é reduzida, mas dá para sair do investimento

Os fundos imobiliários são fundos fechados, ou seja, não permite a entrada e a saída livremente dos cotistas, que devem permanecer investidos nos fundos até o vencimento do fundo, quando são liberados os resgates. Mas o investidor não fica amarrado a essa condição inexoravelmente, já que existe a possibilidade de venda das cotas no mercado secundário – como é chamada a bolsa de valores. É uma vantagem particularmente na comparação com o imóvel ou o título imobiliário em si, para os quais encontrar um comprador costuma ser bem mais difícil.

8- Não tem burocracia

Se você já comprou uma casa na vida, deve saber das dificuldades que é todo o trâmite entre começar um financiamento imobiliário e efetivamente pegar as chaves e deixar o imóvel no seu nome. Nada disso acontece num FII. Como o cotista adquire a cota de um fundo e é esse fundo de tijolo que adquire o imóvel propriamente, o investidor não tem que se preocupar com a preservação do imóvel em si e com outras burocracias envolvidas, apenas eventualmente com os processos que envolvem o investimento em si: a compra da cota no mercado secundário, o recolhimento de imposto sobre o ganho de capital, a declaração no imposto de renda.

9- Protege da inflação e pode superar outros investimentos conservadores

Como os imóveis têm seus alugueis ajustados por índices como o IGP-M, é comum que o rendimento pago periodicamente aos cotistas garanta a eles a preservação do poder de compra, ou seja, a cobertura das perdas geradas pela inflação. É preciso considerar também a possibilidade de que esses rendimentos superem até mesmo o CDI, a taxa média do sistema financeiro, considerando o tamanho do empreendimento e dos alugueis pagos. Claro, aqui vale notar o risco envolvendo justamente a vacância do imóvel, mas é uma oportunidade muito boa logo de saída para quem deseja um tipo novo de investimento.

10- Não tem que pensar em inquilinos

Se burocracia já dá dor de cabeça, quem dirá inquilinos ruins, inadimplentes ou que não preservem corretamente as instalações do imóvel. E nada disso é problema do investidor. Quem deve administrar os ativos e verificar eventuais inconsistências é o gestor em conjunto com o proprietário dos imóveis, de tal sorte que o investidor não precisa ter cuidado com essa que costuma ser fonte de enorme dor de cabeça.

 

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