O mercado imobiliário do litoral norte de Santa Catarina opera num paradoxo difícil de equilibrar: tudo o que é lançado vende, mas crescer exige fôlego de caixa, terrenos escassos e governança para sobreviver aos solavancos do setor.

É nesse cenário, dominado por prédios altíssimos em Balneário Camboriú, que uma construtora vizinha decidiu entrar pela porta da frente.

A Lotisa, sediada em Itajaí e com 20 anos de operação, vai estrear em Balneário Camboriú no segundo semestre de 2026 com um empreendimento de 2 bilhões de reais de VGV (Valor Geral de Vendas, soma de tudo o que será comercializado no prédio).

Serão 150 unidades distribuídas em uma torre de mais de 350 metros de altura, projetada pela WSP, escritório de engenharia de Nova York responsável por 250 dos 300 edifícios mais altos do mundo.

A permuta do terreno foi feita com a BSP Empreendimentos, braço imobiliário do Bradesco, em uma das maiores operações do tipo já fechadas no Brasil.

O lançamento marca uma inflexão para a Lotisa, que passou os últimos 20 anos concentrada em Itajaí, cidade-vizinha, e nunca havia construído em Balneário Camboriú, a praça mais disputada do mercado imobiliário brasileiro.

Em 2025, a empresa lançou 450 milhões de reais em VGV, salto de 128% em relação a 2024, e vendeu 390 milhões de reais. Agora quer quadruplicar esses números com a entrada na nova praça.

"O Bradesco escolheu a Lotisa, que nunca construiu em Balneário. O que esse cara tem?", diz Fábio Inthurn, fundador e CEO da construtora, ao recriar a pergunta que ouviu do mercado quando a parceria foi anunciada. A resposta, segundo ele, está em uma palavra que repete ao longo da conversa: governança.

Para o futuro, a empresa projeta um landbank, banco de terrenos disponíveis para incorporação, de 5 bilhões de reais, com oito projetos em andamento. Sete deles em terrenos já adquiridos, e não em permuta. Dos lançamentos previstos, dois ficam em Balneário Camboriú, incluindo uma segunda parceria.

Qual é a história de Inthurn

Engenheiro civil de formação, Inthurn começou a carreira como concursado no órgão de saneamento de Itajaí.

Aos 25 anos, tinha o que descreve como a vida estabilizada: casa própria, casado, emprego estável. Mas observava o crescimento da cidade, hoje a maior economia da Região Sul atrás apenas de Curitiba e Porto Alegre, e decidiu empreender em 2005, quando o mercado de construção fora dos grandes centros ainda era pouco aquecido.

Para bancar o primeiro prédio, propôs aos pais vender a casa da família, no bairro Cordeiros.

"Se der tudo errado, o pai vai vir morar na minha casa", diz Inthurn. O dinheiro veio dos pais e dos sogros. "Eu não tinha o direito de errar. Quando você não tem o direito de errar, para cada coisa que pode dar certo, você tem que calcular 10, 15 que podem dar errado."

O terceiro prédio mudou a lógica do negócio. Foi quando Inthurn percebeu que precisava ser muito mais incorporador do que construtor, e passou a operar com engenharia financeira.

O quarto empreendimento já saiu com o primeiro Plano Empresário da Caixa Econômica em Santa Catarina, modalidade em que o banco financia a produção do edifício. Depois vieram operações pioneiras com Banco do Brasil e Bradesco.

Quais são os números da Lotisa

A construtora chega a 2026 com mais de 35 projetos lançados, 2.000 unidades entregues e 1.700 em construção.

O faturamento de 2025 foi de 250 milhões de reais, com ebitda, lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização, de mais de 50 milhões. A Lotisa tem hoje o selo máximo de confiança da Caixa Econômica, classificação que apenas 17 empresas no Brasil possuem.

No mercado de capitais, a empresa estruturou em 2024 um CRI, Certificado de Recebíveis Imobiliários, com o Itaú BBA, e recentemente fechou outro com o Banco Safra, o primeiro CRI corporativo emitido pelo banco nesse modelo. Também é a primeira parceria bancária do Santander na Região Sul.

A liderança da empresa é composta por 65% de mulheres, dado que Inthurn afirma ter descoberto ao começar a produzir relatórios de sustentabilidade, prática inspirada em documentos do Itaú e do Bradesco. "A gente já fazia muita coisa sem saber que estava fazendo", afirma.

Os desafios de Balneário Camboriú

A entrada em Balneário Camboriú é o teste mais exigente da trajetória da Lotisa.

A cidade tem geografia apertada, com a área central concentrada entre a orla e a Terceira Avenida, em um raio de menos de oito quilômetros quadrados. O estoque é baixo, em torno de seis a sete meses, e o metro quadrado está entre os mais caros do país. Quatro das cinco cidades brasileiras com metro quadrado mais valorizado ficam em Santa Catarina, três delas no litoral norte.

O terreno do novo empreendimento fica no coração da cidade, e não na Barra Sul, onde estão concentrados os arranha-céus de Balneário Camboriú. Para viabilizar o projeto, Inthurn comprou outros nove terrenos no entorno do lote original, dobrando a área para 5.000 metros quadrados. A ideia é incluir estacionamento público-privado e ampliar o passeio, em uma área hoje cercada de prédios antigos com 15 a 30 andares.

"Eu oriento muito para que a nossa comunicação não seja centrada em dizer que o prédio é alto, porque isso não é um atributo. Isso é uma consequência", afirma Inthurn.

O mercado que não para de subir

Inthurn presidiu o Sinduscon do litoral norte e usa pesquisas da consultoria Brain para monitorar o setor. Itajaí, segundo esses dados, demanda entre 3.000 e 4.000 novas moradias por ano, volume que a oferta atual não consegue suprir.

Balneário Camboriú vive situação semelhante, agravada pela escassez de terrenos.

Santa Catarina foi o estado que mais recebeu imigrantes internos em 2025, ultrapassando São Paulo. O fenômeno pressiona a demanda imobiliária e atrai novos entrantes ao setor, o que Inthurn classifica como aventureiros, incorporadoras sem estrutura para enfrentar o fluxo de caixa, principal gargalo de uma obra.

"O maior problema de uma incorporadora chama-se fluxo de caixa", diz Inthurn. "Você primeiro tem que escalar uma montanha. É um Everest. Quando você chega no topo, é que consegue ver o horizonte para depois ter lucro."

O lançamento do empreendimento em Balneário Camboriú está previsto para o final de maio ou junho de 2026.

A 30 minutos de Itajaí, o projeto vai testar se 20 anos de governança são suficientes para sustentar a maior aposta da construtora.