De retrofit a experiências: no Caldeira, gigantes do RS discutem o futuro das moradias

RESUMO | Executivos da Melnick, Belmondo Empreendimentos e Tornak debateram nesta terça-feira, 22, durante a Semana Caldeira, como o mercado imobiliário gaúcho decide sobre produtos, terrenos e crescimento. Felipe Melnick, Bruno Zaffari e Fernando Tornaim apontaram experiência do consumidor, transformação urbana, retrofit e integração com a cidade como fatores estratégicos para novos projetos.

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Durante a Semana Caldeira, evento realizado pelo Instituto Caldeira que reúne empresas, startups, executivos e empreendedores para discutir inovação e novos negócios, representantes de quatro empresas com atuações diferentes no setor debateram como tomam decisões sobre produtos, terrenos e crescimento.

O painel “Por dentro da estratégia das grandes incorporadoras: as escolhas de produto, posicionamento e crescimento do mercado imobiliário” reuniu Felipe Melnick, diretor comercial da Melnick; Bruno Zaffari, presidente da Belmondo Empreendimentos; e Fernando Tornaim, fundador e diretor-geral da Tornak. A mediação foi de Frederico Renner Mentz, sócio-fundador da Tijolo Hub.

O painel aconteceu na manhã desta terça-feira, 22, e lotou um dos auditórios do Instituto Caldeira, hub de inovação instalado em uma antiga área industrial de Porto Alegre. O prédio, que deu origem ao nome do instituto, passou por um processo de transformação para receber empresas, eventos e iniciativas ligadas à inovação.

Antes de iniciar o debate sobre o setor, Mentz destacou a relação histórica do espaço com o empreendedorismo gaúcho. O local abrigava antigas caldeiras utilizadas pela família Renner no parque fabril da região e hoje funciona como um ponto de encontro entre empresas, startups e investidores.

“Essa região onde a gente está é muito simbólica. Aqui começaram as indústrias do Rio Grande do Sul e atualmente ela passa por uma grande transformação, muito puxada também pelo mercado imobiliário", disse Mentz.

Como trajetórias diferentes chegaram ao mercado imobiliário

Os três executivos chegaram ao setor imobiliário por caminhos distintos.

Bruno Zaffari contou que sua entrada aconteceu ainda jovem, dentro da empresa da família. O Grupo Zaffari, tradicional no varejo supermercadista e com atuação também em shopping centers, começou a desenvolver projetos imobiliários no fim dos anos 1990.

“Minha família era do ramo de supermercados, shoppings e no final dos anos 90 o meu pai começou uma empresa separada para fazer alguns projetos imobiliários, começar a incorporar. Eu tinha 14 anos e eles disseram: preciso da tua ajuda, senta aqui e vai começar a trabalhar”, afirmou.

Felipe Melnick lembrou que, apesar da ligação familiar com o setor, seu caminho até a construção civil passou por outras experiências.

“Eu tinha casa noturna, era muito feliz. E aí os meus pais e os meus irmãos falaram: tem que trabalhar conosco. Depois de um certo tempo eu falei: vou ficar seis meses com vocês e ninguém me enche mais, e eu volto para minhas casas noturnas. Estou aqui até hoje”, disse.

Fernando Tornaim apresentou uma trajetória diferente. O empresário começou no mercado de comunicação aos 18 anos, quando criou a revista Kzuka, vendida posteriormente ao Grupo RBS. Depois, criou a Tornak Holding, empresa que reúne participações nos setores de comunicação, imobiliário, varejo, digital e arenas. Hoje, a holding participa de 28 negócios, incluindo Cais Embarcadero, Pontal Shopping e ginásio Gigantinho.

“Eu sempre fui um fã de experiência. Se é comunicação, se é evento, se é shopping, se é varejo, cada vez mais a gente vê que as pessoas buscam experiências”, afirmou Tornaim.

Como as empresas escolhem novos projetos

Um dos principais temas do painel foi como as empresas definem onde investir em um mercado marcado por mudanças no comportamento do consumidor.

Para Tornaim, a decisão não parte apenas da análise imobiliária tradicional, mas da capacidade de transformar uma região.

“A gente olha para lugares que têm potencial de transformação para a cidade e que podem gerar uma experiência diferente para as pessoas”, afirmou.

Essa visão aparece nos projetos ligados ao Guaíba. O Cais Embarcadero, empreendimento desenvolvido pela Tornak Holding em parceria com a DC Set, ocupa uma antiga área portuária e reúne restaurantes, eventos, lazer e acesso náutico. Após a enchente de 2024, o espaço passou por reconstrução e voltou a operar. 

O executivo também falou sobre a mudança no comportamento das pessoas com o avanço da digitalização. 

“As pessoas vão querer cada vez mais viver experiências, estar com a família, com os amigos. Existe um efeito rebote dessa vida cada vez mais dentro das telas”, disse.

Como o mercado equilibra tradição e inovação

O debate também abordou o desafio de empresas tradicionais se adaptarem a novas demandas.

O Instituto Caldeira, onde ocorreu o painel, foi citado como exemplo de transformação de uma estrutura existente para um novo uso. O espaço está instalado em uma antiga área industrial do Quarto Distrito, região que vem sendo ocupada por empresas, startups e projetos ligados à economia criativa.

A discussão sobre retrofit apareceu como uma das alternativas para áreas urbanas que perderam sua função original. Para os participantes, projetos que combinam preservação, novos usos e integração com a cidade fazem parte de uma mudança na forma de pensar empreendimentos.

Outro ponto levantado no painel foi a necessidade de entender o consumidor antes de definir o produto.
Segundo os executivos, o mercado imobiliário deixou de trabalhar apenas com localização e metragem. A experiência oferecida pelo empreendimento passou a fazer parte da estratégia.

Como o mercado imobiliário gaúcho olha para o futuro

O painel terminou com uma discussão sobre os próximos ciclos do setor e o papel da inovação na construção civil.

Para Frederico Renner Mentz, a proposta do encontro era justamente aproximar diferentes visões sobre o mercado imobiliário dentro de um ambiente de conexão entre empresas.

O Instituto Caldeira vive uma fase de expansão. O hub reúne 570 empresas vinculadas à comunidade, sendo cerca de 130 com escritórios dentro do complexo, e tem um projeto de expansão estimado em R$ 120 milhões ao longo de cinco anos.

A Semana Caldeira, evento que recebeu o painel, chegou à quinta edição em 2026 com mais de 300 palestrantes, 130 painéis, 15 oficinas, 10 workshops e 15 palcos simultâneos. A organização esperava receber entre 14 mil e 15 mil pessoas ao longo dos cinco dias.

No encontro sobre mercado imobiliário, a discussão mostrou diferentes estratégias para um mesmo desafio: como criar empreendimentos que acompanhem as mudanças das cidades, do consumo e da economia.

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Quem participou do painel sobre mercado imobiliário na Semana Caldeira?

O painel reuniu Felipe Melnick, diretor comercial da Melnick; Bruno Zaffari, presidente da Belmondo Empreendimentos; e Fernando Tornaim, fundador e diretor-geral da Tornak. Frederico Renner Mentz, sócio-fundador da Tijolo Hub, mediou o debate.

Como as empresas escolhem novos projetos imobiliários?

As empresas consideram mudanças no comportamento do consumidor, a experiência oferecida e o impacto dos projetos sobre as cidades. Fernando Tornaim afirmou que a Tornak busca lugares com potencial de transformação e capazes de proporcionar experiências diferentes.

Por que a experiência do consumidor ganhou importância no mercado imobiliário?

A experiência passou a integrar a estratégia dos empreendimentos porque, segundo os executivos, o mercado deixou de considerar apenas localização e metragem. Fernando Tornaim afirmou que a digitalização também amplia a busca das pessoas por convivência com familiares e amigos.

Qual é o papel do retrofit na transformação das cidades?

O retrofit foi apontado no painel como alternativa para áreas urbanas que perderam a função original. Segundo os participantes, projetos que preservam estruturas, incorporam novos usos e promovem integração com a cidade refletem uma nova forma de pensar empreendimentos.

Como o Instituto Caldeira participa da transformação urbana de Porto Alegre?

O Instituto Caldeira ocupa uma antiga área industrial do Quarto Distrito e transformou o espaço em um hub de inovação para empresas, startups, investidores e eventos. O complexo reúne 570 empresas na comunidade, cerca de 130 delas com escritórios no local, e prevê investir R$ 120 milhões em expansão ao longo de cinco anos.