Os preços de venda dos imóveis nos leilões da Caixa em 20 cidades
Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.
Modo escuro
Fundos imobiliários (style-photography/Thinkstock)
Publicado em 29 de maio de 2017 às, 05h00.
Última atualização em 29 de maio de 2017 às, 09h07.
São Paulo - O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.
O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).
O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. "Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel", diz Marcelo Prata, fundador da Resale.
O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.
Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.
Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale (EXAME.com/Reprodução)
A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.
Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.
O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.
| CIDADE | % DO TIPO DE IMÓVEIS | MÉDIA DE DESCONTO | MÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$) | MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$) |
|---|---|---|---|---|
| Belo Horizonte | -17,53% | 288.469 | 238.015 | |
| Apartamento | 70% | -17,92% | 249.095 | 203.197 |
| Casa | 22% | -20,69% | 390.344 | 316.623 |
| Brasilia | -24,37% | 313.271 | 234.912 | |
| Apartamento | 64% | -20,69% | 282.652 | 223.172 |
| Casa | 27% | -31,08% | 395.667 | 274.788 |
| Campinas | -19,50% | 281.184 | 241.774 | |
| Apartamento | 67% | -24,25% | 243.775 | 195.361 |
| Casa | 33% | -10,00% | 356.000 | 334.600 |
| Contagem | -17,75% | 198.188 | 160.822 | |
| Apartamento | 74% | -15,41% | 168.899 | 142.624 |
| Casa | 20% | -21,36% | 292.366 | 226.693 |
| Curitiba | -15,27% | 379.215 | 316.275 | |
| Apartamento | 55% | -19,08% | 238.958 | 194.087 |
| Casa | 34% | -9,68% | 443.043 | 369.178 |
| Florianópolis | -19,45% | 762.807 | 677.127 | |
| Apartamento | 64% | -22,22% | 492.033 | 388.977 |
| Casa | 14% | -31,15% | 363.500 | 242.245 |
| Fortaleza | -22,22% | 282.829 | 221.089 | |
| Apartamento | 36% | -21,01% | 209.307 | 164.835 |
| Casa | 64% | -22,90% | 323.914 | 252.525 |
| Goiânia | -28,21% | 193.785 | 148.693 | |
| Apartamento | 42% | -22,41% | 192.288 | 150.110 |
| Casa | 56% | -31,93% | 192.811 | 147.960 |
| Niterói | -36,77% | 302.194 | 198.307 | |
| Apartamento | 44% | -22,25% | 301.522 | 228.615 |
| Casa | 56% | -48,38% | 302.731 | 174.061 |
| Porto Alegre | -29,81% | 271.247 | 199.058 | |
| Apartamento | 78% | -31,78% | 221.686 | 160.782 |
| Casa | 18% | -22,28% | 503.236 | 377.287 |
| Recife | -18,17% | 387.248 | 313.767 | |
| Apartamento | 92% | -18,00% | 311.221 | 253.306 |
| Casa | 8% | -20,00% | 1.223.542 | 978.834 |
| Rio de Janeiro | -30,24% | 300.866 | 221.627 | |
| Apartamento | 68% | -28,07% | 259.855 | 192.633 |
| Casa | 26% | -35,14% | 382.842 | 275.712 |
| Salvador | -29,99% | 163.362 | 119.624 | |
| Apartamento | 71% | -28,28% | 176.695 | 131.551 |
| Casa | 23% | -37,37% | 138.160 | 93.733 |
| Santo André | -15,13% | 786.261 | 637.814 | |
| Apartamento | 39% | -13,51% | 342.843 | 295.173 |
| Casa | 50% | -14,20% | 525.298 | 460.622 |
| Santos | -25,00% | 365.279 | 280.643 | |
| Apartamento | 83% | -28,00% | 363.435 | 269.361 |
| Casa | 17% | -10,00% | 374.500 | 337.050 |
| São Bernardo do Campo | -6,25% | 306.487 | 286.339 | |
| Apartamento | 69% | -6,36% | 233.071 | 218.175 |
| Casa | 19% | -10,00% | 528.333 | 475.500 |
| São Caetano do Sul | -5,00% | 438.543 | 425.689 | |
| Apartamento | 50% | -10,00% | 257.086 | 231.377 |
| Casa | 50% | 0,00% | 620.000 | 620.000 |
| São Paulo | -13,75% | 376.755 | 320.464 | |
| Apartamento | 50% | -12,19% | 306.628 | 259.090 |
| Casa | 46% | -15,01% | 428.600 | 367.443 |
| Vila Velha | -18,57% | 403.419 | 357.290 | |
| Apartamento | 38% | -10,00% | 302.799 | 258.999 |
| Casa | 15% | -13,18% | 1.338.723 | 1.270.060 |
| Vitória | -20,00% | 166.105 | 132.884 | |
| Apartamento | 100% | -20,00% | 166.105 | 132.884 |
Mercado aquecido
Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.
O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.
A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. "Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades".
A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.
A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.
Compra exige paciência e assessoria
Os leilões de imóveis não são para qualquer um. "Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado", diz Prata.
Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. "Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.
Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.
A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.
Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.
Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.
Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.
Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.
