Os melhores e piores bancos para financiar imóvel

São Paulo - A Caixa ainda é o banco mais barato para financiar imóvel, segundo um levantamento da associação de consumidores Proteste. Ao comparar o custo do financiamento em diferentes instituições financeiras, você pode economizar até 235 mil reais, conforme o valor do imóvel.

A pesquisa comparou as taxas cobradas pelos seis principais bancos que oferecem crédito imobiliário no país: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander.

O estudo analisou não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas do financiamento além dos juros. Na hora de escolher o melhor crédito imobiliário, é nessa taxa que você tem que se fixar.

“Nem sempre o gerente conhece essa informação, mas o consumidor tem que insistir para poder comparar as opções de crédito. Muitas vezes, vale a pena abrir conta em outro banco”, orienta a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste.

A simulação comparou o custo do crédito imobiliário para três cenários, com valor do imóvel e entrada diferentes. Nas três situações, o levantamento considerou que o financiamento foi feito para um imóvel novo, por um comprador de 35 anos, com prazo de 30 anos.

O financiamento foi feito pela tabela SAC, quando a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Cada banco oferece modalidades de crédito diferentes.

Em financiamentos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível utilizar recursos da poupança e do FGTS. Na maior parte do Brasil, imóveis de até 800 mil reais podem ser financiados pelo SFH. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite sobe para 950 mil reais.

“Se puder, use o seu FGTS na entrada para diminuir o valor a ser financiado”, orienta a economista.

Os bancos que oferecem financiamento pelo SFH são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Essas taxas costumam ser menores do que as praticadas em outras modalidades de crédito.

A seguir, confira as taxas cobradas por cada banco para financiar imóvel em três diferentes cenários:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano (%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (Programa Minha Casa Minha Vida)	7,72	7,22	1.042,36	330,29
Banco do Brasil (Programa Minha Casa Minha Vida)	7,92	6,70	975,47	371,60
Banco do Brasil (FGTS)	7,92	6,70	975,47	371,60
Santander (SFH com relacionamento com o banco)	11,84	10,50	1.401,08	362,33
Bradesco (SFH)	12,17	10,70	1.415,77	361,17
Banrisul (SFH)	12,26	10,80	1.461,98	373,25
Itaú (SFH)	12,30	11,30	1.375,14	354,82
Santander (SFH com relacionamento com o banco)	12,50	11,50	1.491,96	362,58
Banco do Brasil (SFH)	12,79	11,47	1.394,63	375,45
Banco do Brasil (CH)	13,83	12,50	1.480,04	375,71

Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano (%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)	11,02	10,24	3.593,17	920,74
Santander (com relacionamento com o banco)	11,31	10,50	3.694,55	920,91
Itaú (SFH)	11,47	10,70	3.489,11	904,17
Caixa (com relacionamento com o banco)	11,52	10,75	3.714,85	921,08
Bradesco (SFH)	11,66	10,70	3.733,72	921,45
Caixa (Taxa balcão)	11,77	10,99	3.775,49	921,25
Banrisul (SFH)	12,21	11,10	3.936,96	953,91
Banco do Brasil (SFH)	12,29	11,47	3.677,36	959,54
Santander (sem relacionamento com o banco)	12,32	11,50	3.936,89	921,59
Banco do Brasil (CH)	13,32	12,50	3.905,10	960,24

Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano(%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)	10,89	10,24	7.525,95	1.905,70
Caixa (com relacionamento com o banco)	11,39	10,75	7.781,48	1.906,41
Caixa (taxa balcão)	11,61	10,99	7.908,82	1.906,76
Banrisul (SFH)	12,11	11,10	8.249,62	1.985,14
Santander (com relacionamento com o banco)	12,20	11,50	8.251,98	1.907,47
Itaú (taxa mercado)	12,39	11,70	8.298,43	2.001,53
Bradesco (taxa mercado)	12,52	11,70	8.332,14	1.908,96
Banco do Brasil (CH)	13,18	12,50	8.182,60	1.993,99
Santander (sem relacionamento com o banco)	13,71	13,00	9.007,56	1.909,57

Quando o banco pode negar o financiamento?

Você precisa ter mais de 18 anos para tentar um financiamento imobiliário e, no final do contrato, no máximo, entre 80 e 81 anos e meio. Assim, se você tem 60 anos hoje e pretende entrar em um financiamento de 20 anos, alguns bancos podem negar o crédito.

Outra exigência é o valor de entrada. Em geral, os bancos pedem, no mínimo, 20% do valor do imóvel. Algumas instituições permitem financiar com apenas 10% de entrada, mas lembre que, quanto maior esse valor, menos você vai pagar de juros e menores podem ser as parcelas.

Você também precisa comprovar que a prestação vai comprometer, no máximo, 30% da sua renda mensal. É possível juntar a sua renda com a de outra pessoa, não necessariamente o cônjuge.

Alguns imóveis podem ter o crédito negado, como casas de madeira ou pré-fabricadas, casas de veraneio, chácaras, sítios e imóveis de lazer em geral, além dos que têm qualquer pendência jurídica. É uma precaução dos bancos para conseguir revender o bem facilmente, em caso de inadimplência do consumidor e consequente retomada do imóvel.

Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, você precisa ter certeza que vai ter condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.

Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre 960 reais e 3.900 reais, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas é melhor pagar à vista.

A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.

Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.

Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.

Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.