Opção à LCI, nova letra imobiliária deve ser mais barata e segura

São Paulo — Uma nova opção de letra financeira atrelada ao mercado imobiliário deve estar disponível em breve. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), cuja regulamentação pelo Banco Central está em fase final, será uma alternativa mais barata à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor.

A LIG foi criada pela medida provisória 656, de outubro de 2014, e posteriormente foi convertida na lei 13.097, de janeiro de 2015, com a sanção da ex-presidente Dilma Rousseff.  Ela é um título de crédito que poderá ser emitido por instituições financeiras, inspirado nos “covered bonds” europeus —papéis garantidos por um conjunto de ativos—, que movimentam mais de 3 trilhões de dólares no mercado externo.

A grande vantagem da LIG é a dupla garantia: além do próprio balanço do banco emissor, ela também é garantida por um pool de créditos imobiliários. Ou seja, se a instituição emissora quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores —seja com os valores que a carteira vai receber pelo crédito concedido ou com a venda dos empreendimentos.

“Vai ser uma aplicação blindada mesmo, que não vai entrar na concorrência com outros passivos do banco em caso de falência da instituição financeira”, disse Renato Ventura, vice-presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). “O cenário atual, de queda de juros, é favorável para o surgimento desse novo instrumento e abre espaço para o crescimento do crédito imobiliário no país.”

O vice-presidente da Abrainc enfatizou que o crédito imobiliário representava apenas 9,6% do PIB brasileiro em 2015. Em países desenvolvidos, a participação era bem maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, chegava a 68% do PIB, enquanto na Inglaterra era mais de 70%.

“Vai funcionar bem aqui no Brasil, assim como funciona lá fora. Tem estabilidade no longo prazo, pois alonga a dívida imobiliária dos bancos. E é democrático: até instituições financeiras menores poderão emitir as LIGs para acessar o mercado imobiliário, que até então é dominado pelos grandes bancos”, completou Ventura.

Para o especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, a provável regulamentação das LIGs é positiva e deve reforçar o cenário de crédito imobiliário no país. “Mas enquanto os bancos tiverem o funding da poupança competindo com o produto, ele vai sair caro para as instituições financeiras”, avaliou.

Hoje, a poupança é a principal fonte de financiamento do setor, que também conta com as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em 2016, a poupança fechou o ano com estoque de 664,9 bilhões de reais, segundo o Banco Central. Já o estoque de LCIs ficou em 183 bilhões de reais, enquanto o de CRIs chegou a 73,6 bilhões de reais, de acordo com a Cetip.

“Não devemos ter um cenário de escassez de funding no setor imobiliário nos próximos cinco anos. Mas ter uma fonte de financiamento com papéis mais estruturados é o futuro. É importante ter um instrumento que ofereça segurança para o investidor trazer dinheiro ao setor. As LIGs são um tipo de papel que o investidor estrangeiro, por exemplo, já conhece bem. Então, ele ficaria tranquilo de aplicar nesse título, caso ele passe a existir por aqui”, disse Prata.

Regulamentação à vista

A expectativa do mercado gira em torno dos detalhes da regulamentação das LIGs, que serão decididos pelo BC. Como as LCIs são isentas de Imposto de Renda, por exemplo, espera-se que as novas letras imobiliárias também sejam. “Além disso, como é um papel bem mais seguro, também deve ser mais barato para o investidor que quiser tê-lo”, afirmou Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Espera-se ainda que a remuneração das LIGs possa ser atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, índices ou taxas de conhecimento público, como IPCA e CDI, ou mesmo à variação cambial. “Queremos que esse papel surja no Brasil já alinhado com as principais práticas internacionais, assim o investidor estrangeiro vai se sentir confortável para comprar aqui”, disse Abreu.

Quanto às regras de fiscalização do pool de garantia das LIGs, espera-se que seja designado um responsável terceiro para monitorar e zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores, e administrar a carteira de garantias no caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. Seria uma espécie de “agente fiduciário turbinado”, na definição dada pela Secretaria de Acompanhamento Econômico.

LCIs e CRIs

O que distancia as LIGs dos CRIs e das LCIs é o risco, que é bem maior para o investidor que aplica nos dois últimos. Os CRIs, assim como as LCIs, são emitidos para captar dinheiro para o setor imobiliário.

A diferença é que as LCIs são emitidas pelos bancos, enquanto os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Assim, o risco de investir nos CRIs é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como as LCIs, que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar.

Apesar do risco, muitos investidores correram para os CRIs nos últimos anos pela falta de LCIs no mercado. Com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito para o setor imobiliário e passaram a emitir menos LCIs.

Mesmo sendo investimentos de renda fixa, ou seja, de permitirem ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar, os CRIs exigem mais cautela do investidor. Isso porque, se a empresa quebrar, o investidor não recebe seu dinheiro de volta.

Empresas com fluxo de caixa estável, no entanto, oferecem menos risco de crédito. Então, é preciso conhecer os papéis e as companhias que estão por trás dos títulos antes de investir. Em geral, quanto maior o risco da empresa emissora dar calote no investidor, maior a taxa de retorno oferecida.