Fundos imobiliários ganham novo fôlego. Veja dicas para investir

São Paulo - Há dois anos, os fundos imobiliários estão em alta. A queda da taxa básica de juros motivou investidores a ousar mais para encontrar maiores retornos. Agora, o otimismo com esse investimento ganha um novo fôlego: a expectativa de recuperação do mercado de imóveis.

Em 2017, o número de cotistas de fundos imobiliários cresceu 39%, segundo a B3. Só entre dezembro e janeiro deste ano, a quantidade de investidores aumentou 8% e bateu seu recorde histórico, de 125,7 mil cotistas. Os investidores foram atraídos pelo desempenho dos fundos imobiliários, que valorizaram 18% nos últimos 12 meses, em média.

Os fundos imobiliários são recomendados como uma alternativa para diversificar a carteira de investimentos. Eles são investimentos de renda variável, mas, diferente das ações, aplicam em imóveis em vez de empresas. O investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou escritórios de um prédio, por exemplo.

Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior, pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes empreendimentos.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração, gestão e performance.

Segundo analistas, os fundos imobiliários já atingiram seus recordes de retorno, pois o mercado aqueceu com a busca por investimentos que pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic. A taxa sofreu onze cortes seguidos e atualmente está em 6,75% ao ano, seu menor patamar histórico.

Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas dos fundos tendem a subir e a rentabilidade tende a se estabilizar. No entanto, o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos.

“A recuperação do mercado imobiliário está recém começando. A taxa de desocupação dos escritórios corporativos ainda é alta, de 25%, e tem muito para melhorar”, explica Arthur Vieira, especialista em fundos imobiliários e professor da Fecap.

Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações.

Porém, esses fundos servem apenas para diversificar investimentos ou para quem precisa de uma renda mensal, como explica Roberto Indech, analista-chefe da Rico Investimentos. Para diversificar a carteira, outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos multimercados (entenda mais sobre essa aplicação).

Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de médio prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por, no mínimo, dois anos, para conseguir retornos atrativos.

Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas aconselham olhar para outros fatores mais importantes que a rentabilidade passada. A seguir, veja dicas para investir:

1) Prefira fundos de escritórios, shoppings ou galpões

Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é fundamental para escolher o fundo. “Os novatos olham primeiro para o rendimento, mas quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo é. Não se deve começar por aí”, ensina Vieira.

É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos, pela demanda das empresas.

Os retornos mais baixos devem vir de fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por causa da queda da taxa básica de juros. No entanto, eles são interessantes para diversificar a carteira do investidor.

Se o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.

2) Busque carteiras diversificadas

Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel, como recomenda Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários.

3) Investigue a localização e a qualidade dos imóveis

A localização e a qualidade do imóvel são as responsáveis por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.

Cidades como Joinville, Campinas e Jundiaí têm galpões logísticos de qualidade, enquanto Belo Horizonte e Salvador têm imóveis industriais feitos sob medida que se destacam, como recomenda Belleza.

Em relação à qualidade do imóvel, o planejador financeiro Maxiliano Marques Rodrigues, certificado pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar), aconselha se informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.

Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo. Além disso, aqueles que prometem uma renda garantida no início do contrato podem ser perigosos.

“O maior erro é avaliar os fundos somente pelo rendimento e não olhar as perspectivas dos imóveis que compõem a carteira. É isso que vai permitir que renda cresça”, orienta Rodrigues.

4) Analise o patrimônio e o gestor do fundo

É recomendável investir em fundos imobiliários de gestores com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo também é importante.

Os fundos mais buscados

A pedido do site EXAME, o buscador de investimentos Yubb levantou os dez fundos imobiliários mais procurados por investidores em 2018. A pesquisa considera a rentabilidade até o dia 19 de fevereiro.

Vale observar que o valor da cota era o valor mínimo para investir no fundo no dia 19 de fevereiro. A rentabilidade considerou a variação da cota mais a renda do aluguel. A seguir, os fundos estão organizados por ordem decrescente de buscas.

Código	Nome do fundo	Setor imobiliário	Valor da cota	Rendimento da cota e do aluguel em 2018
MBRF11	Mercantil do Brasil	Agências bancárias	R$ 1.078	14,59%
BCFF11	BC Fundo de Fundos Imobiliários	Fundo de fundos	R$ 85	9,59%
AEFI11	Aesapar	Educação	R$ 165	6,20%
TBOF11	TB Office	Lajes comerciais	R$ 82	7,69%
KNRE11	Kinea II Real Estate Equity	Recebíveis imobiliários	R$ 10	5,73%
THRA11	BM Cyrela Thera Corporate	Lajes comerciais	R$ 112	4,98%
SHPH11	Shopping Pátio Higienópolis	Shopping	R$ 1.000	3,83%
HGLG11	CSHG Logística	Logística	R$ 1.319	3,11%
MAXR11	Max Retail	Shopping	R$ 2.067	11,66%
HGJH11	CSHG JHSF Prime Offices	Lajes comerciais	R$ 1.497	5,79%