Fundos imobiliários encostam em 1 milhão de cotistas. Tire suas dúvidas

A pandemia do novo coronavírus não foi suficiente para interromper a trajetória de crescimento dos investimentos em fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Em junho, o número de investidores em FIIs negociados na B3 atingiu a marca recorde de 952 mil, um crescimento de 32% em relação ao início do ano. Foi o que mostrou o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), em seu novo programa semanal. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15h no canal da EXAME Research no YouTube.

Segundo Moraes, a taxa básica de juros Selic na mínima histórica de 2% ao ano incentiva a aplicação, mesmo em meio à maior crise desde a Segunda Guerra Mundial. "Os juros baixos levam investidores para aplicações financeiras mais rentáveis, como a renda variável, e muitos encaram os FIIs como o primeiro passo". Esse entendimento se deve ao fato de a aplicação ser híbrida: conceitualmente, é categorizada como de renda variável, mas tem também características de renda fixa, já que distribui proventos regulares, geralmente mensais.

O professor da EXAME Research também chama a atenção para a liquidez dos fundos. O grau de facilidade e rapidez para vender as cotas no mercado a qualquer momento está retornando a patamares pré-crise.

Os convidados do FIIs em EXAME desta sexta-feira, 21, foram os gestores da Vinci Partners Luiz Filipe Araújo e Leandro Bousquet, que lançaram um novo fundo de fundos (FoF) no segmento imobiliário, o Vinci Instrumentos Financeiros (VIFI11). O diferencial do produto é que, além de fazer aplicações em cotas de outros fundos imobiliários, também tem parte da carteira investida em Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Veja abaixo as principais dúvidas tiradas por Moraes e os gestores no programa:

A demanda por FIIs continua muito alta. Há risco de bolha no mercado?

Segundo Moraes, o valor de mercado das cotas ainda está um pouco abaixo do valor patrimonial dos fundos. Esse indicador mostra que não há risco de bolha no mercado. "Apesar de muita gente chegar de uma vez só, na comparação com anos anteriores essa relação quase não teve mudança. Quando os preços das cotas na bolsa não descolam dos fundamentos, não tem bolha", disse. O professor lembrou que uma bolha no mercado financeiro é criada quando há muito espaço para especulação e alavancagem. "Os FIIs não permitem essas operações, diferentemente do mercado de ações. Na bolsa, é possível pegar dinheiro emprestado para comprar papeis", explicou.

Qual é o valor mínimo para investir em um FII?

É o montante equivalente a uma cota. Portanto, varia de fundo para fundo. Mas, em geral, é um valor baixo, que costuma ficar entre R$ 100 e R$ 150. “É importante começar com pouco para ir aprendendo e se habituando com esse mercado”, diz Moraes.

O que acontece com os fundos imobiliários se os juros começarem a subir?

Caso a taxa Selic volte a subir, o impacto tende a ser negativo para os FIIs, porque o valor da cota começa a cair. Mas alguns fundos investem em títulos ligados ao mercado imobiliário, como CRIs que são indexados à Selic, ressalta Moraes. “Para esse pedacinho da carteira, a alta não seria de todo ruim”, disse.

Como os juros estão na mínima histórica, não seria este um momento ruim para investir?

Moraes diz que não. “Não sabemos como e quando o cenário vai mudar. Juros mudam o tempo todo. Se tentar esperar momento certo, o investidor não entra no mercado. Por isso é recomendável entrar aos poucos, fazendo compras regulares e programadas. Dessa forma, o impacto diminui”, afirmou. Leandro Bousquet, diretor de mercado imobiliário da Vinci Partners, ponderou: "Se os juros sobem, significa que a atividade econômica e a inflação aceleraram. Nesse ambiente, o mercado imobiliário também tende a se aquecer, e consequentemente a renda distribuída pelos FIIs também. Esse efeito compensa em parte eventuais perdas com a mudança de rumo da taxa”.

Por onde começar a investir em FIIs?

Os fundos de fundos (FoFs) de fundos imobiliários, que investem em cotas de outros FIIs, são cada vez mais conhecidos pelos investidores e costumam ser apontados como a porta da entrada para conhecer o mercado sem arriscar muito. Luiz Filipe Araújo, gestor da Vinci Partners, concordou. “O produto é bastante indicado para investidores iniciantes ou que não têm tempo para se aprofundar na análise. O gestor profissional olha o tempo todo a carteira do fundo de perto e quais fatores influenciam o mercado, além dos imóveis em si. Geralmente visitamos os imóveis e conhecemos os locatários”, disse. Mas Moraes ressaltou que já existem muitos FoFs no mercado, e, dentro desse segmento, há produtos mais conservadores e mais arrojados. Portanto, mesmo entre os FoFs é necessário analisar com cuidado as opções.

Qual segmento de FII deve ser priorizado na pandemia?

Araújo, da Vinci, aponta que o investidor deve sempre olhar dois fatores ao escolher aplicar dinheiro em um FII: potencial de crescimento e preço. “Com o intenso crescimento do comércio eletrônico, o segmento de galpões logísticos surfou a pandemia melhor do que os fundos de shoppings, que chegaram a fechar por um período, e o mercado de escritórios, diante do aumento da demanda pelo home office. Contudo, acreditamos que existem oportunidades em todos os segmentos.
Atualmente, fundos de galpões logísticos correspondem à menor porção da carteira do FoF da Vinci. “Acreditamos que existem menos oportunidades agora no setor. Hoje a maior fatia do nosso portfólio, de 30%, está aplicada em escritórios. Acreditamos que shoppings também devem ter uma demanda positiva daqui para a frente”, disse.

Assista ao programa FIIs em EXAME de hoje na íntegra: