Fundos imobiliários de shoppings desabam, mas podem ser oportunidade

O volume captado pelos fundos imobiliários de shoppings em 2020 desabou, especialmente por causa do efeito da pandemia, que fechou os empreendimentos no país por cerca de três meses. Enquanto em 2019 a captação dos FIIs de shoppings foi equivalente a 18% do total dos FIIs, neste ano o setor passou a representar 3% da captação.

O segmento também foi o que mais sofreu no acumulado do ano: teve uma desvalorização de 22,4%, acima do índice de FIIs da B3, o ifix, que registra queda de 13,13% no mesmo período.

Foi o que mostrou o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), em seu novo programa semanal. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15 horas no canal da EXAME Research no YouTube. No programa desta semana, ele recebeu André Freitas, gestor da Hedge Investments. 

Contudo, no último mês, após a abertura da maioria dos empreendimentos, alguns com 30% da capacidade, outros com 90%, ainda com restrição de horários, já dá sinais de recuperação. Como consequência, os fundos de shoppings são os que mais valorizaram entre os segmentos, com alta de 3,5%. É o que aponta Freitas.

"No mercado corporativo o impacto foi homogêneo. Já cada shopping tem uma característica: tem regionalização, segmentação, público-alvo. Os que têm publico-alvo de renda mais baixa estão se recuperando mais rapidamente. É o exemplo de um outlet em Novo Hamburgo. Acredito que pelo fato de serem opções de lazer para a baixa renda."

Durante a pandemia, os depósitos em poupança, feitos majoritariamente pela baixa renda, subiram para 115 bilhões de reais, lembra o gestor. "Isso mostra que muito do auxílio emergencial está guardado. Há muita insegurança se haverá emprego, retomada, se vai ficar doente. À medida que a confiança aumentar, esse dinheiro pode ser aplicado no varejo."

Além disso, os fundos de shoppings são os que estão mais descontados em relação ao patrimônio, diz Freitas. "O desconto dos fundos é de 10% em relação ao valor patrimonial. Já o segmento de galpões logísticos, que têm sido mais resiliente por causa de contratos atípicos e foram mais procurados na crise devido ao crescimento do comércio eletrônico está quase 20% acima patrimonial.

Por essas e outras características os fundos de shoppings ainda são uma opção para quem busca ganho de capital, ou seja, valorização de cotas, completa Freitas. "A distribuição de dividendos ainda vai ser impactada nessa retomada. Se o foco dos investidores for dividendos, que é a renda mensal, eles têm outras alternativas. Os dividendos vão demorar para recuperar aos níveis de 2019, mas a valorização de cotas desses fundos será maior do que a de outros segmentos e proporcionará maior rentabilidade do que outros ativos."

Tire suas dúvidas

O analista da EXAME Research Arthur Vieira de Moraes respondeu, durante o programa FIIs em EXAME, a perguntas de leitores sobre as aplicações. Confira:

Com qual frequência devo acompanhar meu fundo imobiliário, mesmo que tenha um gestor fazendo isso para mim?

Não precisa acompanhar cotações diariamente. É recomendável ler um relatório gerencial uma vez por mês. Isso basta para acompanhar o investimento. E, ao lê-lo, o foco não deve ser se o preço subiu ou caiu, mas sim o que o gestor está dizendo. Se fizer isso todo mês, vai ver que muitas informações são repetidas. Então vai bater o olho e perceber rápido o que é relevante e mudou.

Pagamos imposto de renda quando vendemos a cota de um fundo imobiliário?

Sim. Caso haja lucro na operação, esse ganho de capital é tributado. Paga-se 20% sobre o lucro líquido, e é o investidor que tem de fazer a apuração. Quando compra as cotas, é necessário anotar preço de compra para quando vender conseguir apurar o lucro.

Pensando em ter uma renda passiva para o longo prazo, os FIIs são mais vantajosos do que ações que pagam dividendos?

São estratégias diferentes, mas quando a estratégia é dividendos os fundos imobiliários precisam estar presentes na sua carteira. Não que sejam melhores do que ações ou você não deva ter ações na carteira, mas os FIIs pagam dividendos todo mês.

Fundos imobiliários servem para diversificar portfólio e ter renda passiva?

Fundo imobiliário é um coringa: cabe no portfólio de todo mundo. A quantidade vai variar conforme o perfil. Vai distribuir no mínimo 95% do lucro, que gera renda passiva e permite a você reinvestir e aumentar seu patrimônio.