Em tempo de crise, preços do imóvel novo e do usado ficam quase iguais

São Paulo - As vendas de imóveis e, com elas, o preço de casas e apartamentos sofreram bastante durante os anos de crise no país. Entretanto, o comportamento nos valores não foi uniforme. Desde 2014, o metro quadrado de imóveis novos ficou mais barato, enquanto o metro quadrado dos usados ficou um pouco mais caro.

Com isso, a diferença de preço que costuma existir entre os dois praticamente sumiu. Hoje, quem comprar um apartamento usado pode acabar pagando quase o mesmo valor que o de um novo, mesmo com características parecidas, como localização, número de quartos ou vaga de garagem.

"A conservação é algo que ajuda os imóveis novos a serem mais caros, mas, quando o mercado está deprimido e ninguém está comprando, fica difícil segurar essa diferença de preço", diz Sergio Castelani, economista-chefe do Grupo Zap, dono dos sites de anúncios imobiliários Zap e Viva Real.

Dados da cidade de São Paulo levantados pelo Zap a pedido da EXAME mostram que, entre 2014 e 2019, o valor médio do metro quadrado de um imóvel usado subiu 12,2%. Já o dos novos, que são aqueles vendidos diretamente pelas construtoras ainda na planta ou recém-concluídos, caiu 20,2%.

Com isso, os valores quase encostaram: em 2014, um imóvel novo cobrava em média 11.838 reais por metro quadrado e, um usado, 7.922 reais, desconto de 33% em relação aos recém-lançados. Em 2019, o preço do novo caiu a 9.451 reais e, o do usado, subiu para 8.888 reais, ou apenas 6% menos.

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Os dados levam em consideração os preços médios praticados no primeiro semestre de cada ano, e fazem parte do FipeZap, índice imobiliário do grupo calculado a partir dos valores de todos os imóveis anunciados em suas plataformas.

Embora o recorte seja de São Paulo, Castelani afirma que se trata de uma tendência comum a grande parte dos centros urbanos.

Lógicas de mercado diferentes

Castelani explica que o descolamento na trajetória de cada tipo de imóvel durante a crise aconteceu porque eles seguem lógicas de mercado muito diferentes.

Nos empreendimentos novos, as construtoras e incorporadoras trabalham com centenas de unidades sendo vendidas ao mesmo tempo, e isso faz com que acompanhem mais de perto as tendências da economia - se a demanda cai, o número de apartamentos encalhados sobe e elas baixam os preços para desovarem o que emperrou.

Já nos usados, geralmente o "estoque" do dono é uma casa só, não raras vezes aquela onde mora. Isso o descola um pouco das regras clássicas de oferta e demanda. "A pessoa não baixa o preço só porque está difícil de vender; ela retira seu produto do mercado", diz Castelani.

"Ela não quer vender por 450 mil reais uma casa que comprou por 500 mil; ela deixa o anúncio lá e fica esperando dois, três anos até aparecer quem compre." Foi esse fenômeno que ajudou a impedir uma queda dos preços no nicho dos usados, ao mesmo tempo em que não levou a uma alta expressiva: nos mesmos cinco anos em que o preço médio dos usados subiu 12%, a inflação acumulada, medida pelo IPCA, foi de 36,7%.

Hora de investir em imóvel novo?

Isso significa, então, que os imóveis usados estão caros e é um melhor negócio comprar um novo? De acordo com Castelani, não necessariamente.

"É difícil prever com certeza, mas o mercado de novos tem ainda muito estoque e isso pode manter seus preços em baixa por mais um tempo; não é só porque seus preços caíram mais que, agora, vão se valorizar mais rápido", diz.

Se a perspectiva é comprar para revender depois com lucro, os de segunda mão podem acabar sendo um melhor negócio. "Em usado não existe estoque, então pode ser que seus preços se recuperem mais rápido conforme a economia se reaquece", disse Castelani.

Já para quem pensa em comprar para deixar alugando, as pechinchas dos novos podem valer bons negócios. "Como o preço de venda está baixo, dá para comprar bons imóveis por valores relativamente baratos.”