Descontos nos preços dos imóveis devem acabar em 2018

São Paulo - Inflação e juros em queda e um aumento de vagas no mercado de trabalho trazem um otimismo para a economia do país e, consequentemente, para o mercado imobiliário.

Para reforçar o cenário positivo, as vendas das unidades ao longo de 2017 cresceram, enquanto os estoques foram reduzidos, auxiliados pelo menor número de lançamentos de novas unidades. Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), divulgados nesta quinta-feira (14), as vendas de apartamentos em outubro cresceram 8,9% em relação a setembro e 31% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

É o fim de um ciclo de super produção de apartamentos e, como resultado, imóveis encalhados. Em algumas praças, já há falta de imóveis à venda, enquanto em grandes cidades, como São Paulo, é possível observar obras sendo retomadas e finalizadas. Por outro lado, é também o fim de grandes descontos concedidos a clientes pelas construtoras, ávidas para se livrarem de imóveis prontos que começavam a dar prejuízos. Ou seja, o melhor momento para barganhar já passou.

A reversão da tendência pode ser comprovada pela última pesquisa do índice FipeZap, que mostra que os preços dos imóveis registraram leve alta após meses em queda.

Em novembro, o Índice FipeZap, subiu 0,03%. No entanto, ao considerar a inflação  esperada para o mês, de 0,38%, o índice registrou queda real de 0,35%.

Essa tendência de preços é uma média de 20 cidades. Dependendo da praça, a queda de preços continua (caso do Rio de Janeiro e Distrito Federal). Em outras, os preços já estão em alta, como Belo Horizonte e Florianópolis, conta Caio Bianchi, VP de Analitycs do Grupo ZAP Viva Real. "As praças que continuam a cair formaram uma alta expectativa antes do boom imobiliário e não entregaram o prometido, enquanto as que estão valorizando agora tiveram um reconhecimento tardio".

O Grupo Zap Viva Real aposta nesta estabilidade dos preços no ano que vem e em um aumento gradativo nas vendas. Um exemplo de cidade que já está mais perto desse cenário de preços estáveis é São Paulo.

O que pode jogar contra o cenário

Apesar dos bons indícios de recuperação da economia, a falta de solução para reformas estruturais, como a da Previdência, e um ambiente político ainda instável, com candidatos indefinidos para a corrida à presidência, pode jogar sombra sobre um cenário de crescimento do mercado imobiliário para o próximo ano, previsto pelos especialistas. Por isso, a aposta de especialistas é na estabilidade.

Para o Secovi-SP, a retomada do setor também depende da solução de outros entraves, como recursos e taxas adequadas para o financiamento imobiliário, além de segurança jurídica em distratos.

O ano de 2017 foi marcado por uma série de anúncios de restrição de financiamentos na Caixa Econômica Federal, que passa por um processo de capitalização. Um deles foi a suspensão da linha de financiamento Pró-Cotista, a linha mais barata quando desconsideramos os incentivos do programa Minha Casa Minha Vida. Outra medida importante foi a diminuição no porcentual do valor de imóveis usados financiado pelo banco. Essas medidas têm grande impacto no mercado, já que o banco responde por 70% dos financiamentos no país.

Ou seja, com os preços acomodados, o acesso ao crédito passa a ser o maior entrave para quem compra a casa própria. Quem tem maior valor para dar como entrada terá maior possibilidade de ter acesso ao crédito e concluir a aquisição. "O consumidor deve avaliar o cenário com viés positivo. Se tiver um bom histórico de crédito e a linha oferecer um custo razoável, pode ser um bom momento para adquirir antes que os preços passem a subir".

Mas mesmo diante de todas as restrições, a concessão do crédito imobiliário deve encerrar o ano perto da estabilidade, quando iniciou 2017 com queda de 12%, avalia Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

A queda da taxa básica de juros, a Selic, que atingiu neste mês o seu menor patamar histórico, 7%, ajudou a aquecer o mercado, em conjunto com as boas novas da economia. "Os bancos, seguindo a tendência da Selic, realizaram cortes nas taxas de juros praticadas nos financiamentos, que chegaram a 12% ao ano mas hoje  estão em 10% ao ano, em média", diz Abreu Filho.

Esse corte pode parecer pequeno, mas faz uma grande diferença em um financiamento de 35 anos, explica o executivo. "A diferença de um ponto porcentual, quando falamos em juros compostos, pode significar um corte de 30% na parcela mensal do imóvel. Ou seja, quem compra um imóvel de 1 milhão de reais e paga uma parcela de 10 mil reais passa a pagar 7 mil reais, por exemplo. A parcela pode, além de caber no bolso, se assemelhar ao preço de um aluguel".

Abreu Filho lembra que, caso a taxa Selic ceda ainda mais e os bancos resolvam realizar novos cortes nas taxas, é sempre possível refinanciar a dívida com uma taxa mais acessível.

Outra forma de diminuir os impactos das restrições ao financiamento na Caixa é a manutenção do apetite dos bancos concorrentes por financiamento de imóveis.

Para Abreu Filho, o mercado deve continuar a evoluir, mas não a passos largos. "Ele só deve acelerar se pudermos ver as reformas progredindo e a eleição de um governo que se comprometa a manter essa performance".

Bianchi, do Grupo Zap Viva Real, conclui que um cenário de estabilidade com uma pequena recuperação no mercado imobiliário não é uma má notícia após uma extensa crise econômica pela qual passou o país. "Ele permite que o consumidor tenha fôlego para planejar uma compra grande como a da casa própria".