Como investir com segurança em fundos imobiliários, a nova onda do mercado

São Paulo - Imagine aplicar dinheiro em um único imóvel comercial, alugado para apenas uma empresa. Além disso, o prédio está localizado em uma cidade que foi desenvolvida para o serviço prestado por essa companhia. De repente, por conta de uma revisão de estratégia, o contrato de longo prazo é rescindido. O imóvel fica então completamente vago, em um local que dificilmente vai atrair novos locatários do mesmo porte.

Esse imóvel é comercializado em cotas de um fundo imobiliário, o XP Corporate Macaé (XPCM11). Com a saída da Petrobras do empreendimento, essas cotas desvalorizaram 30% nos últimos 12 meses contados a partir de 22 de agosto. Foi o fundo imobiliário que registrou a maior desvalorização no período, segundo levantamento da Economatica.

Essa ampla desvalorização de cotas cria um alerta para o perfil da aplicação que vem conquistando rapidamente espaço nas carteiras de investimento de investidores pessoas físicas, incentivada pela manutenção da taxa básica de juros na mínima histórica.

Apesar de ter características de renda fixa, como geração de renda mensal, os fundos imobiliários funcionam como ações e são, portanto, indicados para investidores com perfil moderado. "Podemos compará-los a ações que pagam dividendos", diz Daniel Linger, estrategista da RB Investimentos.

Mercado em ascensão

O número de investidores de fundos imobiliários cresce exponencialmente até final de 2012. A partir de 2013, esse número cai até início de 2016, quando os fundos sofrem o impacto da superoferta de imóveis no mercado e explosão da vacância, que atingiu 25% em algumas regiões.

O número voltou a subir, atingindo atualmente a marca de 400 mil desde então, incentivado pela alta de 96% do índice de Fundos Imobiliário (IFIX) nos últimos três anos e meio, encerrados em julho. Por conta do apelo da isenção de IR e geração de renda mensal, aproximadamente dois terços desses investidores são pessoas físicas.

Se por um lado esses investidores enfrentam riscos, eles também têm cada vez mais opções para mitigar eventuais problemas. O número de FIIs listados em bolsa atingiu em maio a marca de 181 fundos listados com valor de mercado de R$ 60,4 bilhões de reais. Nos últimos 12 meses encerrados em maio, o volume de negociação de cotas de FIIs foi de 13,7 bilhões de reais.

Fundos com apenas um empreendimento, por exemplo, eram mais comuns no início do mercado. "Agora, os FIIs são mais diversificados e investem até em ativos de segmentos diferentes", diz Rossano Nonino, sócio diretor da Ourinvest Real State e professor do Insper. Nonino ressalta que quem investe em imóveis físicos provavelmente sempre enfrentou essa oscilações, mas elas não são tão transparentes quanto a listagem de um fundo em bolsa.

´Para ele, o principal motivo para a onda dos FIIs é que nunca tivemos antes no país a perspectiva de juros baixos por tanto tempo. "Chegamos perto desse patamar no governo de Dilma Rousseff (PT), mas esse movimento durou apenas seis meses. Agora, estamos há 12 meses no patamar mínimo e a perspectiva é de que ele seja mantido por pelo menos dois anos. Isso, em conjunto com perspectivas melhores para a economia, dá um novo ânimo ao mercado imobiliário e a essa classe de ativos".

Com juros menores, investimentos em renda fixa passam a render menos. Por conta disso, é necessário diversificar a carteira de aplicações para obter melhores retornos.

Nesse cenário, o mercado imobiliário e os FIIs surgem como uma opção ao investidor, nos quais é possível ganhar com a valorização da cota no mercado e receber também uma renda mensal, diz Linger, da RB Investimentos. "Um título de renda fixa está pagando hoje cerca de 6% ao ano. Descontando IR, esse rendimento pode cair para 5%. Já a cota de fundo imobiliário paga em média 7% ao ano. Está mais atrativa".

Já a recuperação da economia dá confiança para o investimento em obras e aquisição de imóveis, movimenta o mercado de aluguel e aumenta a disponibilidade de crédito no segmento.

Tipos de fundos

Entre os fundos imobiliários existentes no mercado, cerca de 70% são fundos de tijolo, enquanto 28% são fundos de papel.

Já quando se trata dos segmentos dos fundos de tijolo, 29,4% têm na carteira imóveis corporativos, 24% shoppings centers, 16% galpões logísticos, 12% lojas de varejo, 12% são diversificados, enquanto 2% têm universidades entre os ativos e 1% hospitais.

No caso dos fundos de tijolo, todos os segmentos funcionam como se o investidor estivesse investindo e obtendo renda com o aluguel de imóveis físicos. No entanto, ao investir em imóveis físicos, o pequeno investidor não tem acesso a muitos desses mercados.

Diante disso, como escolher entre os tipos de fundos? Como funcionam? Gestores e especialistas ouvidos por Exame dão dicas:

Fundos de tijolo

Também chamados de fundos imobiliários de renda, investem em imóveis físicos com o objetivo de receber renda com aluguéis e retornos com a valorização do valor patrimonial das unidades.

Fundos de crédito

Em geral, contêm Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e debêntures
emitidas por sociedades imobiliárias. Esses créditos vão financiar projetos imobiliários e, portanto, têm prazos longos. De modo geral, esses fundos são apontados como uma porta de entrada para aplicar dinheiro no segmento, já que costumam ter uma volatilidade menor e maior previsibilidade de renda.

Fundos de fundos

Os fundos de fundos (FoF) de fundos imobiliários também são apontados como uma porta de entrada para iniciantes. O gestor negocia cotas de fundos imobiliários listados, dispensando que o investidor monitore diversos segmentos e gerencie riscos.

Segmentos de fundos de tijolo

Cada subsegmento do fundo de tijolo tem especificidades e potencial diferente de valorização. Entenda:

Lajes corporativas

Como funciona: aluga o prédio corporativo, alguns andares ou apenas um andar. Geralmente os locatários são empresas de grande porte.

Retorno: aproxima-se do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), de 7% ao ano.

Tendência: os gestores confiam na recuperação do segmento, que deve ser impulsionado pelas empresas de coworking. A tendência é que essas empresas aluguem andares que serão utilizados por diversos trabalhadores autônomos e empresas.

Salas comerciais

Como funcionam: investe em salas comerciais, que são alugadas por pequenas empresas ou profissionais liberais.

Retorno: tende a ficar na média do Ifix, de 7% ao ano.

Tendência: tem um risco maior do que o de lajes corporativas no médio e longo prazo porque o segmento, mais fragmentado, sofre o impacto do crescimento de escritórios de coworking.

Shopping centers

Como funcionam: têm centro de compras na carteira, cujos boxes são alugados para pequenos lojistas e grandes redes.

Retorno: costumam ter retorno de cerca de 6% ao ano, abaixo da média registrada pelo Ifix, de 7% ao ano. É o risco retorno que o investidor tem por aplicar em um segmento mais estável e menos arriscado por conta da pulverização de locatários.

Tendência: sofrem o impacto de receitas menores com áreas como a de estacionamento no médio e longo prazo. O perfil de locatários também deve mudar, já que as lojas devem se tornar meros mostruários do comércio online.

Galpões de logística

Como funcionam: investem em galpões que são alugados para o varejo, indústria e empresas de comércio eletrônico.

Retorno: tende a ficar um pouco acima da média do Ifix, de 7% ao ano. Isso porque são imóveis pouco sofisticados, que são construídos rapidamente e sofrem mais com a concorrência em determinada região.

Tendência: é o segmento que tem maior potencial de valorização no médio e longo prazo, por conta do crescimento do comércio online.

Lojas de varejo

Como funcionam: investe em lojas de rua, que são alugadas para comerciantes

Retorno: se aproxima mais ao da média do Ifix, de 7% ao ano.

Tendência: assim como shoppings, também sofre o impacto do comércio eletrônico no longo prazo.

Universidades e hospitais

Como funcionam: têm como característica comum contratos de longo prazo, que podem chegar a mais de 20 anos, já que eventuais mudanças de local são complexas e afetam diretamente a rotina de clientes.

Retorno: os segmentos são ainda pouco explorados e tendem a concentrar risco, pois geralmente contêm apenas um empreendimento, alugado por um único inquilino.

Tendência: com o avanço do mercado, fundos do segmento devem passar a diversificar mais, o que deve torná-los mais seguros.

Residenciais

Como funcionam: atualmente, investem na etapa de desenvolvimento dos empreendimentos. Por conta dessa característica, são voltados para investidores qualificados (que têm ao menos 1 milhão de reais para investir).

Retorno: por conta do risco, tanto da conclusão da obra quanto de venda das unidades, tende a ficar acima da média do mercado

Tendência: diante de uma crescente preferência pelo aluguel de imóveis em detrimento da aquisição de unidades, incorporadoras se movimentam para construir empreendimentos residenciais para aluguel. No futuro, será possível criar FIIs com esse tipo de ativo.

Como evitar riscos

Escolhido o segmento, é possível evitar estratégias "furadas" em fundos imobiliários dando uma boa olhada no prospecto.

Em fundos de papel, o principal cuidado é verificar quem é o devedor dos créditos, quais as garantias dos empréstimos e qual o risco de inadimplência, além da experiência do gestor com ativos financeiros, característica que também deve ser observada em fundos de fundos.

Já nos fundos de tijolos, há diversas questões que devem ser consideradas pelo investidor além da qualidade dos ativos que o fundo tem em carteira e do porte e solidez dos locatários.

Fundos com apenas um empreendimento, alugados para apenas um ou poucos locatários, tendem a concentrar muito risco. Caso registrem vacância, o investidor fica sem receber a renda mensal contratada até que um novo locatário ocupe o imóvel. Para investidores mais conservadores, é recomendável olhar carteiras mais diversificadas.

Contratos de aluguéis atípicos são mais seguros do que contratos típicos, pois costumam ser mais longos e preveem multas mais pesadas.

A diversificação de imóveis é saudável, mas geograficamente ela pode não ser recomendável, dependendo do segmento. "O investidor que quer diminuir riscos deve preferir investir em imóveis comerciais e lajes corporativas em regiões nobres de cidades como São Paulo, a exemplo da Avenida Brigadeiro Faria Lima. Melhor fugir de mercados que desconhece, como cidades do interior e outros estados", diz Lucas Stefanini, responsável pela área de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Também é interessante verificar a reputação da gestora e se tem uma equipe especializada na análise do mercado imobiliário, além do histórico do fundo, como renda média mensal distribuída aos cotistas e dados sobre vacância.

É necessário fazer a ressalva de que o gestor de um fundo imobiliário pode revisar a estratégia a qualquer tempo. "A carteira não é necessariamente estática", diz Pedro Junqueira, sócio da academia de crédito estruturado Uqbar.

Portanto, é necessário que o investidor de FIIs tenha uma postura ativa, indica Linger, da RB Investimentos. "Quando o setor imobiliário sofre, os fundos imobiliários tendem a sofrer mais".

Outro ponto de atenção é a liquidez. Nos fundos imobiliários não é possível resgatar cotas: é necessário negociá-las na bolsa, explica Stefanini, da Guide Investimentos. "O desenvolvimento da classe de ativo aumentou bastante a liquidez dos fundos de 2018 para 2019, mas alguns deles ainda não têm tanta negociação".

Por fim, os fundos imobiliários devem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos, que seja composta também por ativos mais líquidos e seguros, como de renda fixa. "Os FIIs têm correlação baixa com outros tipos de aplicações. Por isso, agregam valor à carteira", diz Pedro Junqueira, da Uqbar. O indicado é aplicar dinheiro em mais de três fundos por, pelo menos, dois ou três anos.