Como declarar aluguéis no Imposto de Renda 2018

São Paulo - Se você mora de aluguel e assinou o contrato como inquilino, precisa informar na declaração do Imposto de Renda 2018 quanto pagou ao locador em 2017, mesmo que entregue a declaração simplificada.

Já aluguéis recebidos por proprietários de imóveis ao longo de 2017 são tributados e também devem ser declarados no Imposto de Renda.

Os aluguéis pagos não são dedutíveis da base de cálculo do IR, mas precisam ser declarados para que a Receita cruze os dados com os do locador, que recebe os aluguéis.

Quem recebeu aluguéis de pessoas físicas, além de informá-los na declaração, também deve ter recolhido o imposto mensal obrigatório (Carnê-Leão).

O contribuinte só ficou isento do recolhimento mensal através de Carnê-Leão se recebeu aluguéis de pessoas físicas inferiores a 1.903,98 reais por mês em 2017. A tributação é proporcional ao valor recebido e segue a tabela progressiva do Imposto de Renda.

Veja a seguir a tabela válida para 2018:

Base de Cálculo (R$)	Alíquota (%)	Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 1.903,98	-	-
De 1.903,99 até 2.826,65	7,5	142,80
De 2.826,66 até 3.751,05	15	354,80
De 3.751,06 até 4.664,68	22,5	636,13
Acima de 4.664,68	27,5	869,36

Fonte: Receita Federal

Pagamento de aluguéis

Só quem assinou o contrato como locatário deve declarar o pagamento de aluguéis no Imposto de Renda.

Na hora de preencher a declaração, inclua o valor total dos aluguéis pagos em 2017 na ficha “Pagamentos Efetuados”, e use o código “70 – Aluguéis de Imóveis”. Apenas os aluguéis pagos devem ser declarados: IPTU e taxa de condomínio não devem ser incluídos no valor.

Inclua na ficha, além da soma das quantias pagas em 2017, o nome e o CPF do locador, encontrados no contrato de locação. Caso o contrato seja intermediado por uma imobiliária, a empresa pode fornecer um informe dos aluguéis pagos durante o ano.

Se você divide apartamento com outras pessoas, apenas quem consta no contrato como locatário deve declarar os aluguéis pagos. Se todos os moradores estão incluídos no contrato, informe à Receita a sua parte do pagamento na declaração.

Assim, você evita questionamentos se a Receita verificar que você não tem renda suficiente para arcar com o valor integral do aluguel.

Se todos os moradores estiverem incluídos no contrato e, durante o ano passado, alguém saiu do imóvel ou um novo inquilino passou a morar na residência, é necessário retirar o antigo locatário ou incluir o novo no contrato de locação. Dessa forma, o novo morador poderá declarar a sua parte do pagamento no Imposto de Renda deste ano.

As mudanças no contrato podem ser feitas a qualquer momento por meio de aditivos contratuais, desde que o proprietário e o fiador estejam de acordo com a mudança.

Se você é proprietário de um imóvel e recebe um aluguel para pagar outro, deve declarar as operações separadamente no IR. O aluguel recebido, caso o locatário seja uma pessoa física, deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Físicas”. Já o aluguel pago deve ser declarado na ficha “Pagamentos Efetuados”.

Aluguéis recebidos

Para fazer o recolhimento mensal do imposto, o contribuinte deve utilizar o programa Carnê-leão da Receita Federal. Depois de preenchê-lo, basta importar os dados para o programa gerador da declaração, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, selecionando o ícone "Importar Dados do Carnê-Leão" .

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2017 tenham sido isentos do recolhimento do Carnê-leão, eles deverão ser informados diretamente na declaração, mês a mês, também na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

Já se os rendimentos foram pagos por pessoa jurídica, os valores devem ser incluídos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar os valores, nome e CNPJ da empresa. "Normalmente, a empresa locatária ou a imobiliária emite um Informe de Rendimentos, que o auxiliará no preenchimento da declaração; mas, caso esse Informe não tenha sido enviado a você, declare com base nos seus controles financeiros", diz o advogado especialista em tributos Samir Choaib.

Quando o contribuinte for responsável pelo pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou da taxa de condomínio do imóvel alugado, é possível deduzir essas despesas do valor do aluguel recebido, diminuindo o imposto a pagar.

Nesse caso, para fazer as deduções, basta descontar os valores gastos com o condomínio e o IPTU do valor do aluguel, declarando no Carnê-Leão apenas o rendimento que restar após a subtração desses gastos.

Locatário pessoa física 

Quem recebeu em 2017 rendimentos com aluguéis de pessoas físicas e é obrigado a recolher o imposto mensal obrigatório deve incluir no programa Carne-Leão os aluguéis recebidos a cada mês. Se o pagamento do aluguel for recebido de diversas pessoas físicas, apenas deve ser informado o valor total.

Dessa forma, é possível calcular o imposto devido sobre o valor total dos rendimentos obtidos em cada mês, com base na tabela progressiva do Imposto de Renda.

As informações sobre as taxas de corretagens pagas ao longo do ano entram na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código "71 - Administrador de imóveis", onde devem ser informados o valor total pago e o nome e CNPJ da empresa intermediadora do contrato.

Não recolheu o Carnê-Leão?

Quem precisava recolher o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano, mas não o fez, deve recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema programa Sicalc da Receita Federal.

O aplicativo calcula o Darf em atraso com a incidência de multa de 0,33% ao dia (limitada a 20% do imposto devido) e corrigido pela variação da taxa Selic.

Se o contribuinte não recolheu os impostos pelo Carnê-Leão, apenas o valor do tributo (sem multa e juros) deve ser informado na declaração. A informação deverá ser inserida na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, na coluna “Carnê-leão Darf pago – Código 0190”, que se encontra na aba "Outras informações".

Como o imposto não foi pago em 2017, o valor principal do tributo devido deve ser incluído na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, sob o código 16 - “Outras Dívidas e Ônus Reais”.

Locatário pessoa jurídica

O contribuinte que aluga um imóvel para pessoa jurídica não é responsável pelo recolhimento de impostos sobre esses rendimentos. Essa função é do locatário do imóvel.

Para incluir os rendimentos obtidos com o aluguel durante o ano na declaração do Imposto de Renda 2018, o proprietário do imóvel deve ter recebido, até 28 de fevereiro, o informe de rendimentos enviado pelo locatário, que inclui o valor de todos os aluguéis pagos e do imposto retido pela empresa.

Ao preencher a declaração, o contribuinte também deve descontar a taxa de corretagem paga à imobiliária no ano. Esse valor deve ser inserido no campo “Pagamentos Efetuados”,  sob o código 71, com nome e CNPJ da intermediadora do contrato de locação.

Locação do imóvel que pertence ao casal

Se o imóvel alugado for um bem comum do casal, os rendimentos recebidos pelos aluguéis podem ser informados apenas na declaração de um dos cônjuges ou divididos entre as duas declarações.

Caso um dos cônjuges tenha uma renda menor, pode ser mais vantajoso declarar o valor total recebido pelo casal na sua declaração. Isso pode evitar que o parceiro tenha de pagar uma alíquota maior do imposto caso adicione os valores.

Se optarem por dividir os rendimentos recebidos pelo imóvel alugado, cada um deve declarar metade do valor recebido. Se alugarem mais de um imóvel, é necessário somar o total de rendimentos obtidos com a locação dos imóveis e dividir o valor igualmente em cada declaração.

São considerados bens comuns os imóveis comprados em conjunto ou por apenas um dos cônjuges durante o casamento ou união estável.

Locação do imóvel que também pertence a parentes ou amigos

Se o imóvel alugado tiver sido comprado por mais de uma pessoa, mas os proprietários não forem casados, os valores recebidos pelos aluguéis devem ser divididos conforme o porcentual registrado em nome de cada um na escritura da unidade.

A compra do imóvel em condomínio pode ser realizada por parentes, amigos e casais cujo relacionamento não seja enquadrado como união estável.

Rendimentos repassados a terceiros

O proprietário do imóvel pode optar por conceder ou transferir rendimentos obtidos com aluguéis para terceiros, sejam eles parentes ou conhecidos.

Se o contribuinte optar por conceder o usufruto dos rendimentos com aluguéis, registrado na escritura pública averbada no registro do imóvel, ele deverá apenas informar que foi feita a constituição do usufruto em favor do beneficiado no campo "Discriminação" do imóvel, que deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos” do programa gerador da declaração.

Dessa forma, a pessoa que recebe os rendimentos fica responsável pelo recolhimento dos impostos referentes a esses rendimentos e por declará-los à Receita Federal.

Se optar por repassar o valor dos rendimentos a terceiros, mas não houver escritura averbada que conceda o usufruto, o proprietário do imóvel continuará a ser responsável pelo recolhimento de impostos e pela informação dos valores recebidos à Receita Federal.

Nesse caso, ele deverá declarar a quantia em “Doações Efetuadas”, enquanto a pessoa que recebe os rendimentos deve informá-los como doação recebida na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Doações recebidas são isentas do Imposto de Renda, mas é necessário pagar um tributo estadual sobre os valores, chamado de Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD ou ITD), cuja sigla e alíquota variam conforme cada estado.