Vitreo e RBR lançam produto para investir em fundos imobiliários dos EUA

Gestores veem grande potencial de valorização de REITs, desvalorizados em relação ao mercado acionário americano

A Vitreo e a RBR Asset lançam nesta terça-feira, 1, o RBR Vitreo Real Estate Global FIA. Criado por meio de uma parceria entre as duas gestoras, o fundo será o primeiro do Brasil com gestão ativa de REITs, semelhantes aos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) brasileiros, mas negociados nos Estados Unidos.

Com objetivo de captar 200 milhões de reais até março do ano que vem, os gestores pretendem manter de 70% a 80% do fundo alocado em REITs e o restante divido entre FIIs do mercado local e LFT para facilitar as operações de hedge, tendo em vista que o fundo não será exposto aos fatores cambiais.

Voltado para investidores qualificados, o valor do aporte mínimo inicial será de 5.000 reais, sendo os seguintes de a partir de 100 reais. O fundo terá taxa de administração de 1,5% ao ano acrescido de uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder 5%. Já o período de resgate será de d+90.

Além de reduzir o risco Brasil na carteira, o fundo também deve explorar áreas indisponíveis no mercado local de FIIs, como o de data centers. “São ativos com enorme desconto em relação ao custo de reposição. Dando um exemplo simples: para comprar um imóvel no Empire State é 23.000 reais o metro quadrado, enquanto na Faria Lima [em São Paulo] é no mínimo 30.000”, afirma George Wachsmann, sócio e chefe de gestão da Vitreo.

Para os gestores, ainda há grande potencial de valorização neste mercado. Embora o mercado acionário dos Estados Unidos já tenha se recuperado do coronavírus, os REITs americanos seguem abaixo de suas máximas. No ano, o índice MSCI U.S. REIT acumula queda de 15,5%, enquanto os índices S&P 500 e Nasdaq, têm respectivas altas de 8,34% e 31,2% – e vem quebrando recordes quase que diariamente. No Brasil, a performance do índice referência de FIIs, o Ifix, chega a superar o do Ibovespa, com queda acumulada de 12,99% em 2020 contra 14,07% de baixa.

“A pandemia criou grandes oportunidades nesse mercado e os ativos estão muito baratos”, afirma Daniel Malheiros, sócio e gerente de portfólio da área de investimentos internacionais da RBR Asset.

Também durante a pandemia que houve a aproximação entre a Vitreo e RBR se intensificou mais especificamente, a partir de um símbolo da nova era, uma live. Mas os novos tempos também podem representar um risco para o negócio, já que o movimento work from home, desencadeado pela necessidade de isolamento social, é tido como uma das maiores ameaças aos REITs, especificamente aqueles com foco em escritórios.

Mas Malheiros acredita que este não seja um movimento duradouro. “Com a vacina saindo, muito coisa volta ao normal. Mesmo que não volte, não será muito catastrófico. [Há expectativa] de valorização dos ativos por dois ou três anos. O timing é perfeito”, afirma.

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