Pátria sai à caça do investidor de varejo com fundos imobiliários

(Bloomberg) -- O Pátria Investimentos, uma das maiores empresas de gestão de investimentos alternativos com foco na América Latina, está à caça dos investidores de varejo no Brasil pela primeira vez desde sua fundação, há mais de 30 anos.

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O Pátria, que tem R$ 72,6 bilhões sob gestão e até agora captava fundos junto a grandes investidores institucionais, muitos deles estrangeiros, está lançando fundos imobiliários negociados em bolsa para pessoas físicas, tentando abocanhar parte dos enormes ingressos de recursos deste ano de brasileiros em busca de rendimento.

“Os mercados locais do Brasil, os investidores locais, estão se tornando cada vez mais importantes para o Pátria, e serão um elemento estratégico de nosso crescimento nos próximos anos”, disse o sócio fundador Antonio Wever em entrevista, acrescentando que o estrangeiro está retraido por causa da volatilidade no câmbio.

Com os juros básicos em recorde de baixa, os investidores de varejo que tentam encontrar melhores retornos estão impulsionando o crescimento dos fundos que compram imóveis ou títulos lastreados em créditos imobiliários, embora muitos desses fundos apresentem perdas por causa da pandemia da Covid-19.

Os ativos totais dos fundos imobiliários saltaram 24% de dezembro a setembro, para R$ 108 bilhões, de acordo com a B3. O número de fundos cresceu 6%, para 493 no mesmo período, enquanto o número de investidores cresceu 65%, para 1,1 milhão, dos quais 99% são pessoas físicas. A Selic foi reduzida para 2%, de até 14,25% quatro anos atrás.

“Nos últimos dois anos, vimos um aumento muito significativo nos mercados locais, então começamos a lançar uma família de produtos dedicada ao investidor local”, disse Wever. O Pátria desenvolveu um site mais amigável ao investidor pessoa física e está utilizando plataformas de distribuição como as oferecidas pela XP Inc. e Safra para alcançá-lo.

O Pátria completou uma oferta pública inicial em 2018 de seu primeiro fundo imobiliário local negociado em bolsa, que compra escritórios, e depois fez uma oferta subsequente em 2019. Este ano, fez uma oferta pública inicial de um fundo que compra galpões logísticos, captando R$ 500 milhões. Agora, planeja expandir os dois fundos e iniciar um novo para investir em títulos lastreados em créditos imobiliários, os CRIs.

Também planeja lançar um fundo de fundos “para usar toda a nossa expertise no mercado imobiliário para encontrar oportunidades em diversos setores”, disse Fernanda Rosalem, diretora do Pátria.

Fundos semelhantes aos americanos real estate investment trusts (Reits) têm apresentado desempenho pior do que a bolsa local, com o índice IFIX caindo cerca de 12% neste ano, mais do que a queda de 8,8% do Ibovespa, segundo dados compilados pela Bloomberg. O fundo de escritórios do Pátria, denominado Pátria Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário, apresentou uma rentabilidade total negativa de 37%.

O fundo de logística Pátria Logística Fundo de Investimento Imobiliário, que começou a operar em agosto, teve uma rentabilidade negativa de 1,9%, ante uma alta de 1,8% do IFIX no mesmo período.

“Todos os fundos imobiliários despencaram durante a pandemia, mas os fundos de logística começaram a se recuperar assim que o e-commerce ganhou força, e agora a demanda está explodindo”, disse Wever.

Fernanda disse que os fundos de shopping centers foram os que mais sofreram e muitos pararam de distribuir dividendos. Mas ela disse que eles podem encenar um retorno conforme as vendas se recuperem. O trabalho de casa derrubou preços dos fundos de lages corporativas, e esses fundos ainda estão sob pressão em meio à especulação de que as empresas vão reduzir o tamanho de seus escritórios, disse ela.

“As taxas de vacância de escritórios são maiores do que se esperava no início do ano”, disse Fernanda. Mas isso trouxe “equilíbrio” a um mercado que quase não tinha espaço para alugar em locais nobres, como a Avenida Faria Lima, em São Paulo, disse ela.

O Blackstone Group Inc., com sede em Nova York, tem uma participação de 40% no Pátria, com sede em São Paulo, que administra cerca de R$ 5 bilhões em fundos imobiliários, a maior parte investimentos de private equity de investidores externos. O Pátria tem 19 sócios e cerca de 200 funcionários.

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