Mercado imobiliário

Venda de imóveis dispara em bairros tradicionais do Rio, como Copacabana, Botafogo e Tijuca

Para urbanista, guinada no mercado de residenciais é um bom sinal e revela um novo rumo para a cidade

The hill of Leme has a robust military building that is open to public visitation, being an interesting tourist point of the region, from where one can observe much of the border of the beaches of Leme and Copacabana. View of Copacabana Beach on sunny autumn day. The beginning of autumn in Rio de Janeiro, Brazil, is being warm and sunny weather. The temperatures are in the range of 29 degrees Celsius. Rio de Janeiro, Brazil, March 22, 2017. (Photo by Luiz Souza/NurPhoto via Getty Images) (Luiz Souza/Nur/Getty Images)

The hill of Leme has a robust military building that is open to public visitation, being an interesting tourist point of the region, from where one can observe much of the border of the beaches of Leme and Copacabana. View of Copacabana Beach on sunny autumn day. The beginning of autumn in Rio de Janeiro, Brazil, is being warm and sunny weather. The temperatures are in the range of 29 degrees Celsius. Rio de Janeiro, Brazil, March 22, 2017. (Photo by Luiz Souza/NurPhoto via Getty Images) (Luiz Souza/Nur/Getty Images)

Agência o Globo
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Publicado em 29 de julho de 2023 às 14h00.

Com uma filha de quase 4 anos, o engenheiro mecânico Thiago Maia do Vale não pensou duas vezes quando surgiu a oportunidade de trocar um quarto e sala em Ipanema por um apartamento com três dormitórios em Copacabana. Como Thiago, o preço atrativo e as facilidades de transporte e comércio também fizeram com que a especialista em RH Andrea Vanzillotta, que morava de aluguel na Tijuca, comprasse um amplo apartamento no próprio bairro.

Embora liderem o ranking dos imóveis mais caros do Rio, não tem para Leblon e Ipanema quando o que está em jogo são as vendas de residenciais. Na Zona Sul, quem dispara é Copacabana e Botafogo, segundo cálculos feitos pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e pela ASB Soluções Imobiliárias, que levaram em consideração a base de dados do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), da prefeitura. E, na Zona Norte, a Tijuca está na dianteira.

Mas a Barra continua no topo: foram 1.768 apartamentos e casas negociados, no primeiro semestre deste ano. Contudo, Copacabana vem logo em seguida, com 1.342 vendas de janeiro a junho de 2023, um crescimento de 120,7% em relação a igual período de 2018, maior do que na Barra (75,9%), segundo o Secovi Rio. Na Tijuca, foram 822 vendas, e em Botafogo, 784. Números bem superiores aos de Ipanema (422) e Leblon (376).

Para o arquiteto e urbanista Rogerio Caderman, professor da Universidade Veiga de Almeida, os números que mostram o aumento de vendas em bairros já com infraestrutura são um bom sinal e revelam um novo rumo para a cidade:

"O mercado está indo para o caminho certo. A Barra e o Recreio sempre terão o seu público. Mas existe um movimento claro de ocupar os bairros mais consolidados do Rio, que é o que prevê o projeto do novo Plano Diretor da cidade, que está sendo discutido na Câmara de Vereadores"

“Tenho tudo próximo”

Vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider chama a atenção para diferenças entre os períodos de pandemia e de pós-pandemia no mercado imobiliário.

"Na pandemia, muita gente foi para a Barra, em busca de espaço, de empreendimentos mais novos. No pós-pandemia, a Barra ainda é procurada, mas bairros tradicionais passaram a atrair muitos compradores. O perfil que está chegando nesses bairros é de casais jovens e de gente com filhos, que querem ficar perto da escola e do metrô".

"Morar na Barra é bem complicado. Para comprar qualquer coisa, você tem que pegar o carro. Na Tijuca, tenho tudo próximo, até duas estações do metrô, e ainda passei a morar perto da minha sogra", argumenta Andrea, que se mudou em fevereiro. "Eu e meu marido moramos num apartamento de 110 metros quadrados. Consegui um bom preço: R$ 405 mil. Um dos três quartos transformei em escritório, porque em alguns dias da semana trabalho em home office. O outro ficou para visitas".

Aquecimento de vendas

Mesmo na segunda colocação, muitas placas de vende-se continuam espalhadas por Copacabana. Presidente da associação de moradores do bairro, Tony Teixeira explica que a dificuldade de venda é apenas para imóveis grandes, acima de 120 metros quadrados:

"Com o fim da pandemia, houve o aquecimento das transações. Só que, quando aumenta o tamanho do imóvel, diminui o valor do metro quadrado, e muitos proprietários não querem abaixar o preço".

Sócia da ASB, Adriana Socci Barbosa ressalta que os bons preços são uma explicação para Copacabana, Botafogo e Tijuca virarem sucesso de vendas:  "Os preços nesses bairros estão bem abaixo de Barra, Ipanema e Leblon".

Thiago prefere não revelar quanto pagou, mas está convencido de que fez um bom negócio: "A família aumentou e precisávamos de mais espaço. Comprei apartamento na Xavier da Silveira em março e estou fazendo obras. Espero me mudar para Copacabana até o fim do ano, para passar o réveillon lá. Foi a realização de um sonho".

Valor de metro quadrado

Um aplicativo gratuito, criado pela ASB (o RioM²), que calcula o preço do metro quadrado médio por rua do Rio, revela o tamanho da diferença. Comprar um apartamento na Avenida Delfim Moreira (R$ 38 mil o m2, em média, no período 2018/2022), o logradouro mais caro da cidade, custa quase 156 vezes mais do que adquirir um imóvel na Rua Pereira da Rocha, em Ricardo de Albuquerque (R$ 244 o m2). O valor é calculado levando em consideração as compras formais feitas na cidade, que pagaram ITBI.

"A ferramenta tem um aspecto civilizatório muito importante para o Rio. Ele traz segurança para o ambiente de negócios", observa Adriana Socci Barbosa.

Extrapolando para outros bairros, a ASB mostra que, enquanto o metro quadrado residencial médio do Leblon, em 2023, está em R$ 19.536, em Botafogo cai para R$ 9.729, em Copacabana para R$ 9.365 e na Tijuca para R$ 5.440. Porém, os preços variam dependendo de fatores como rua e andar. A corretora de imóveis Sandra Gomes pagou R$ 400 mil por um conjugado, com 28 metros quadrados, sem garagem, na Rua Bolívar:

Contudo, os preços variam muito dependendo de fatores como rua e andar. A corretora de imóveis Sandra Gomes pagou R$ 400 mil por um conjugado, com 28 metros quadrados, sem garagem, na Rua Bolivar. "Sei que paguei caro, mas o apartamento é na quadra da praia, perto do polo gastronômico e do tamanho perfeito para mim, que moro sozinha. O condomínio também é baixo, de R$ 440, porque são 16 apartamentos por andar".

Impactos do Reviver

Da Zona Sul, para o Centro e a Zona Portuária, o Secovi Rio mostra o impacto dos benefícios criados pelo Reviver para incentivar a ocupação residencial na região. No Porto, o número de apartamentos vendidos subiu de 12 para 455, entre o primeiro semestre de 2018 e o deste ano (3.692%). No Centro, o crescimento foi de 105,7% (de 193 para 397 imóveis).

Até na área comercial, o Reviver deu impulso às vendas. Dos 3.042 imóveis negociados de janeiro a junho deste ano no Rio, 523 foram no Centro (44,5% superior ao mesmo período de 2018), informa o Secovi. Mais do que os 494 da Barra.

Já Tijuca e Copacabana não obtiveram o mesmo desempenho nos comerciais que alcançaram nos residenciais nos primeiros seis meses de 2023: na comparação com o mesmo período de 2018, venderam menos 21,2% e menos 9,3%, respectivamente. No Leblon, porém, o quadro foi pior: os negócios caíram 51,4%.

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