Mercado imobiliário
Acompanhe:

Uma corrida para tirar o atraso na Cyrela

Para recuperar o brilho, a Cyrela, ex-queridinha dos investidores, precisa lançar quase 2 bilhões de reais em imóveis até o final do ano

Obras do condomínio Le Parc Residential, em Salvador: greve de pedreiros e reajuste de 27% nos salários (Fernando Vivas/Exame.com)

Obras do condomínio Le Parc Residential, em Salvador: greve de pedreiros e reajuste de 27% nos salários (Fernando Vivas/Exame.com)

D
Denise Carvalho

18 de fevereiro de 2011, 11h40

No efervescente mercado imobiliário brasileiro, poucas empresas personificam tão bem o boom por que tem passado esse setor quanto a Cyrela. Fundada em 1978 pelo advogado sírio Elie Horn, a empresa atuava basicamente em São Paulo quando decidiu abrir seu capital, em 2005. Naquela época, a Cyrela estimava pelo menos 1 bilhão de reais em lançamentos para 2006— em troca, oferecia um histórico irrepreensível de entregas de imóveis de alto padrão. De lá para cá, a companhia só colecionou bons resultados. Quintuplicou o número de lançamentos e duplicou seu valor de mercado, para os atuais 10 bilhões de reais. Não surpreende, portanto, que a Cyrela tenha vivido uma espécie de lua de mel com analistas e investidores, que aceitavam pagar um prêmio de aproximadamente 20% por suas ações — até agora. Uma série de resultados abaixo das expectativas parece ter prejudicado a relação da empresa com o mercado, ainda que momentaneamente. Nos três primeiros trimestres, o lucro líquido da Cyrela caiu 0,7% em relação ao mesmo período do ano passado, para 518 milhões de reais. A margem líquida, que já foi a mais alta do setor, caiu para 15%, colocando a companhia no mesmo patamar da concorrência pela primeira vez desde o IPO. Por fim, até o final de setembro, a Cyrela havia lançado menos da metade dos 7 bilhões de reais prometidos para o ano.

Nada desastroso — mas suficiente para provocar o mau humor de alguns investidores. Segundo um levantamento realizado pela consultoria Economática com exclusividade para EXAME, entre janeiro e início de dezembro as ações da Cyrela caíram 9%, ao passo que o setor imobiliário como um todo registrou alta de 14% nos papéis. É o pior desempenho da incorporadora desde 2008, quando suas ações derreteram 60% devido à crise econômica mundial (naquela época, é bom que se diga, seus concorrentes foram igualmente penalizados). “O mercado imobiliário está cada vez mais competitivo”, diz Luis Largman, diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela. “Como reduzimos o ritmo de lançamentos neste ano, é natural que as margens caiam um pouco. Mas isso não significa que deixaremos de cumprir nossas metas. Vamos lançar tudo o que prometemos.”

Grande parte dos problemas enfrentados pela Cyrela em 2010 pode ser creditada ao seu modus operandi, que costuma privilegiar grandes obras em centros metropolitanos. Cerca de um terço dos 201 projetos em andamento hoje na incorporadora é do tipo clube de lazer, com pelo menos duas torres de apartamentos e valor geral de vendas acima de 60 milhões de reais. Na PDG Realty, a maior incorporadora do país, estima-se que os grandes projetos respondam por cerca de 15% do total. Não haveria nada de errado com essa estratégia não fosse a crescente demora por parte das prefeituras em aprovar os empreendimentos. Com aproximadamente 1 200 projetos para analisar por ano, a prefeitura de São Paulo, por exemplo, tem levado até três anos para autorizar o início das construções, ante seis meses em 2005. A cidade, junto com o Rio de Janeiro, responde por 60% dos projetos da Cyrela. “Um projeto de grande porte chega a passar por até 20 órgãos públicos, alguns em nível estadual”, diz Largman. Segundo executivos próximos à empresa, hoje há projetos da ordem de 10 bilhões de reais aguardando autorização das 66 prefeituras das cidades onde a Cyrela atua.


Um dos primeiros passos tomados pela companhia de Elie Horn para tentar superar esse impasse foi avaliar cada um dos projetos parados nas prefeituras no primeiro trimestre — em outras palavras, certificar-se de que seria possível aprovar até o final do ano os 7 bilhões de reais em lançamentos. Feito o levantamento, o responsável por cada projeto foi orientado a classificar a obra em duas categorias: otimista, com grande chance de ser aprovada, e pessimista, significando o oposto. Foi com base nesse levantamento que a Cyrela pôde dar uma resposta ao mercado: mesmo no cenário mais crítico, haveria condições de cumprir o cronograma. No dia 11 de novembro, contrariando a política habitual que rege o setor, os executivos da empresa decidiram antecipar, junto com a divulgação de resultados do terceiro trimestre, o montante de lançamentos referente ao mês de outubro e aos primeiros dez dias de novembro, de 2 bilhões de reais.

Se por um lado a corrida para acelerar os lançamentos traz certo alívio aos investidores, por outro cria para a Cyrela um dilema. Historicamente, a empresa sempre foi campeã na venda dos lançamentos — enquanto as concorrentes costumam vender cerca de 55% do lançamento no primeiro ano, na Cyrela esse índice chega a 90%. Acontece que, uma vez vendidos, esses imóveis não podem mais ter seus preços atualizados de acordo com a valorização do mercado, que poderia cobrir eventuais aumentos nas despesas — sejam elas com mão de obra ou materiais —, fazendo, assim, com que grande parte desses custos seja absorvida pela incorporadora. Foi o que aconteceu, por exemplo, com o condomínio Le Parc Residential Resort, em Salvador, na Bahia. Maior empreendimento residencial em construção no Nordeste, o condomínio teve 1 000 de seus 1 138 apartamentos vendidos pouco menos de um ano após seu lançamento, em 2007, a preços que variaram de 420 000 a 1 milhão de reais.

Em março deste ano, porém, uma greve geral de trabalhadores da construção civil na Bahia forçou um reajuste de salários de 27%. Como o Le Parc emprega 2 000 trabalhadores, o impacto do reajuste nos custos da obra foi inevitável. Em maior ou menor grau, outros 275 empreendimentos da incorporadora (lançados ou já iniciados) tiveram de recalcular seus gastos. Por isso, no segundo trimestre de 2010, a empresa reviu para cima seus custos em 180 milhões de reais. “O que costumava ser um diferencial para a Cyrela pode se transformar num problema”, diz Marcello Milman, analista especializado no setor imobiliário do banco Credit Suisse. “Daqui para a frente, a empresa terá de prever seus custos com mais acuidade.”

Últimas Notícias

ver mais
Fundos imobiliários: quais bairros de São Paulo são os mais procurados
seloMercado imobiliário

Fundos imobiliários: quais bairros de São Paulo são os mais procurados

Há menos de um minuto • 1 min de leitura
Novo plano Diretor mira frear 'boom' de apartamentos compactos
seloMercado imobiliário

Novo plano Diretor mira frear 'boom' de apartamentos compactos

Há menos de um minuto • 1 min de leitura
Preço do aluguel em São Paulo sobe 15,5% em 2022, diz levantamento do QuintoAndar
seloMercado imobiliário

Preço do aluguel em São Paulo sobe 15,5% em 2022, diz levantamento do QuintoAndar

Há menos de um minuto • 1 min de leitura
Não é Rio, nem SP: qual capital tem o preço de imóvel mais alto do país?
seloMercado imobiliário

Não é Rio, nem SP: qual capital tem o preço de imóvel mais alto do país?

Há menos de um minuto • 1 min de leitura
icon

Brands

ver mais

Uma palavra dos nossos parceiros

Exame.com

Acompanhe as últimas notícias e atualizações, aqui na Exame.

leia mais