O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), gerido pela TRX Investimentos, realizou a maior operação de sua história ao investir R$ 1,4 bilhão em três galpões logísticos Classe AAA em Guarulho, São Paulo. A região é estratégica sobretudo pela proximidade ao Aeroporto Internacional de Guarulhos e à Rodovia Presidente Dutra.

Dois dos ativos já estão locados para o Mercado Livre, enquanto o terceiro está em fase final de desenvolvimento. A aquisição aumenta em 19% a Área Bruta Locável (ABL) do fundo, que passa a totalizar 1,48 milhão de metros quadrados, reforçando sua presença no segmento logístico, responsável por 37% do portfólio.

 O valor investido em imóveis aumenta de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a reunir 115 imóveis e aproximadamente 3,3 milhões de metros quadrados totais.

Até então, a maior operação individual do fundo havia sido a aquisição do ativo locado ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões.

Os galpões, identificados como K100, K200 e K300, variam de 58.901 metros quadrados a 111.181 metros quadrados e foram construídos no modelo built to suit para atender grandes operadores, com contratos de locação atípicos de 10 anos e reajustes pelo INCC durante a obra e pelo IPCA após a entrega. A multa por rescisão corresponde ao valor dos aluguéis que ainda seriam pagos até o término do contrato, o que aumenta a previsibilidade da receita para os cotistas do fundo.

As instalações oferecem módulos de 3.140 a 11.822 metros quadraodos, pé-direito livre de 12 metros e pisos com resistência de seis toneladas por metro quadrado.

A operação foi estruturada por meio da compra de cotas subordinadas do FII Logístico, veículo detentor dos galpões, em parceria com o XP Banco de Atacado, que ficou com a cota sênior. O TRXF11 concentra, neste primeiro momento, toda a participação econômica da cota subordinada, preservando espaço para futuros investidores e refinanciamento da estrutura.

A transação proporciona yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses e inclui mecanismo de renda mínima garantida durante a implantação do último ativo.

Segundo a TRX Investimentos, os três galpões são considerados “ativos troféu”, combinando localização estratégica, padrão construtivo elevado e contratos de longo prazo, com potencial de valorização contínua. A região de Guarulhos é considerada a “Faria Lima dos galpões", por sua proximidade com o maior mercado consumidor do país e com principais eixos de distribuição da região metropolitana de São Paulo.

O fundo conta com contratos de longo prazo com empresas de grande porte, entre elas Assaí, Carrefour, Mercado Livre, Shopee, Leroy Merlin e hospitais como Sírio-Libanês e Albert Einstein.

Em abril de 2026, o TRXF11 ultrapassou a marca de 300 mil cotistas e, em 14 de julho, distribuiu R$ 1,50 por cota referente ao primeiro semestre, reforçando seu foco em geração de renda recorrente e criação de valor para os investidores.

Por trás da transação

No caso da aquisição dos três galpões logísticos em Guarulhos, o TRXF11 não comprou diretamente os imóveis nem cedeu cotas aos vendedores. O pagamento será feito em quatro parcelas financeiras, começando no fim de julho de 2026 e seguindo com três pagamentos semestrais, sempre condicionados ao cumprimento de etapas como regularização dos imóveis, andamento das obras e manutenção dos contratos de locação.

A operação é considerada indireta porque o fundo investe em veículos imobiliários que, por sua vez, controlam as empresas proprietárias dos galpões. O TRX Logístico FII assinou o contrato para adquirir a totalidade das quotas dessas empresas.

O Banco XP de Atacado entra na estrutura com a cota sênior, que tem prioridade no recebimento dos recursos, enquanto o TRXF11 e o FII Matriz Log ficam com a cota subordinada, que assume maior risco e recebe depois.

Como o TRXF11 é, neste momento, o único cotista do FII Matriz Log, ele concentra toda a participação econômica da parcela subordinada. Em termos simples, os vendedores recebem o pagamento em dinheiro de acordo com o cronograma, e o TRXF11 passa a ter participação indireta nos veículos que controlam os imóveis, com a possibilidade de refinanciamento após a conclusão das obras, caso o mercado seja favorável.