A demanda por galpões logísticos em aeroportos tem elevado o preço do aluguel a patamares muito acima dos praticados em condomínios tradicionais. Monitoramento da Binswanger Brazil mostra que o valor pedido por metro quadrado nessas áreas pode ser até três vezes maior — e, ainda assim, esses espaços costumam ter ocupação total.

No Terminal de Cargas do Aeroporto de Guarulhos, o metro quadrado está em R$ 120. Na mesma região, fora da área aeroportuária, a média gira em torno de R$ 40. A diferença de preço reflete a integração direta entre pista e armazém, reduzindo tempo e etapas na cadeia logística.

O modelo atende empresas que lidam com mercadorias de alto valor agregado ou sensíveis ao tempo e à temperatura, como medicamentos e produtos perecíveis. A localização estratégica dos aeroportos, normalmente conectados a grandes rodovias e próximos a centros urbanos, também favorece operações de last mile, a etapa final de entrega ao consumidor.

O interesse tem atraído grandes players do setor. Brookfield Properties, Log Commercial Properties, Bay Properties e Aerotrópolis Empreendimentos estão entre as empresas que investem nesse tipo de ativo.

Em Guarulhos, a Brookfield entregou 43.274 metros quadrados na primeira fase de seu projeto e conseguiu pré-locar e pré-vender 100% da área antes da conclusão das obras. A segunda etapa, com quase 150 mil metros quadrados, está em desenvolvimento e contará com operação integrada entre lado ar — em contato com aeronaves — e lado terra, voltado ao fluxo de caminhões.

A taxa de vacância nos projetos já operacionais dentro dos aeroportos é praticamente inexistente.

O movimento não se restringe a São Paulo. No Aeroporto de Brasília, a Log possui 63.593 metros quadrados em operação, também sem vacância. Já em Fortaleza, a Aerotrópolis desenvolveu um galpão de 191.452 metros quadrados dentro da área aeroportuária.

O segmento avança mesmo com aluguel mais alto, sustentado por demanda especializada e escassez de oferta.

A expansão futura, porém, depende de concessões e licenças específicas para uso das áreas aeroportuárias. Com a expectativa de início de queda da taxa básica de juros a partir da reunião de março do Copom, o mercado aposta em um novo ciclo de desenvolvimento especulativo de condomínios logísticos e industriais — incluindo os instalados nas fronteiras dos aeroportos.

A já conhecida disputa entre Meli e Shopee

Na outra ponta, estão as locatárias. “Empresas que trabalham com produtos de alto valor agregado, itens sensíveis ou perecíveis estão dispostas a pagar valores mais elevados em troca de ganho de escala, redução de prazo e eficiência na importação e exportação”, afirma Eduardo Rocha Vieira, coordenador comercial da Binswanger.

Juntas, várias empresas ocupam mais de 173 mil metros quadrados de área bruta locável. Só a Shopee representa 52,4 mil metros quadrados do total. Mercado Livre vem em seguida, mas com menos da metade do espaço: 21,8 mil metros quadrados.

Essa é uma fotografia de uma disputa antiga entre as gigantes do e-commerce. A estratégia das empresas tem sido ampliar a malha logística nacional para acelerar entregas e aumentar a capacidade de estoque, seguindo o crescimento constante desde a pandemia. No e-commerce, o prazo e o custo do frete são fatores essenciais para a decisão de compra do cliente. Quanto mais galpões (e melhor localizados), mais barato e mais rápido é o custo de entregar um produto na casa do consumidor.

Como num jogo de War, grandes players locam espaço por espaço para garantir mais territórios atendidos por seus galpões. Quem loca primeiro, tem o melhor ponto para entregar seus pacotes com maior velocidade.

Quando o assunto são galpões no geral, sem considerar apenas em aeroportos, o pódio se inverte. O Mercado Livre aparece como líder absoluto, com 2,4 milhões de metros quadrados, enquanto Shopee surge com menos da metade disso.

Veja as empresas que mais ocupam áreas próximas a aeroportos:

Shopee — Log Goiânia III — Goiânia — 29.898 m²
Anjun — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 24.772 m²
Shopee — Parque Logístico Aero II — Guarulhos — 14.474 m²
DHL — Complexo Logístico Aeroporto de Fortaleza — Fortaleza — 14.850 m²
Viveo — Log Brasília — Brasília — 14.370 m²
Mercado Livre — Log Brasília — Brasília — 12.933 m²
Mercado Livre — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 8.957 m²
Amazon — Complexo Logístico Aeroporto de Fortaleza — Fortaleza — 8.600 m²
Shopee — Hlog Galeão — Rio de Janeiro — 8.088 m²
J&T Express — Parque Logístico Aero II — Guarulhos — 6.495 m²
Omni Taxi — Hlog Galeão — Rio de Janeiro — 5.392 m²
Azul — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 3.422 m²
Jamef — Log Brasília — Brasília — 3.174 m²
Latam — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 2.963 m²
VTC Log — Hlog Galeão — Rio de Janeiro — 2.754 m²
VTC Log — Log Brasília — Brasília — 2.492 m²
Total Express — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 1.990 m²
DF Transportadora — Log Brasília — Brasília — 1.587 m²
Atual Cargas — Log Brasília — Brasília — 1.587 m²
CIA do Transporte — Log Brasília — Brasília — 1.587 m²
Transeletro — Log Brasília — Brasília — 1.587 m²
Power Source — Parque Logístico Aero I — Guarulhos — 1.168 m²