José Paim de Andrade Júnior (à esquerda) e José Ernesto Marino Neto (à direita), sócios do Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences (Leandro Fonseca/Exame)
Repórter de Invest
Publicado em 5 de fevereiro de 2024 às 06h00.
A cidade de Canela, no Rio Grande do Sul, entrou no hall dos metros quadrados mais caros do Brasil com um empreendimento que mistura alto padrão, segunda residência, hotelaria e propriedade compartilhada. Em janeiro, o Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences vendeu a última unidade da primeira fase do projeto, planejado para inauguração em 2026. O valor impressiona: R$ 98 mil o metro quadrado.
“Houve uma mudança de geografia na demanda por propriedades de alto padrão, que se deslocou do Rio e de São Paulo para o Sul do País. Atualmente, nós temos o empreendimento com o metro quadrado mais valioso do Brasil”, disseram José Paim de Andrade Júnior e José Ernesto Marino Neto, sócios do empreendimento, em entrevista à EXAME.
O projeto se destaca mesmo entre outros lançamentos no Sul. A efeito de comparação, os lançamentos de luxo mais caros de Balneário Camboriú (SC), a cidade mais valorizada do País, tem metro quadrado com preço na casa dos R$ 80 mil. Já no Rio de Janeiro, a estimativa é que alguns negócios de alto padrão sejam feitos “off market”, com valores em sigilo que podem se aproximar dos R$ 100 mil.
O empreendimento também compete em valor no cenário internacional. O preço do metro quadrado no Kempinski de Canela fica logo atrás dos bairros mais valiosos de Manhattan, em Nova York, que chegam a custar R$ 120 mil o metro quadrado. Mas fica acima da média da metrópole americana, que tem o metro quadrado na casa dos R$ 80 mil, segundo o Realtor.com.
Imagine ter um apartamento com vista para o Vale do Quilombo, na Serra Gaúcha, que conta ainda com serviços de hotel e uma área de lazer digna de resort: piscinas, complexo gastronômico, rooftop, academia, spa e anfiteatro. Essa é a proposta que, segundo os sócios, levou o preço do metro quadrado no Kempinski Laje de Pedra para perto dos R$ 100 mil.
“Houve uma mudança de conceito. O nosso consumidor está trocando uma casa de 700m² por um apartamento de até 220m². Mas a área social dele é todo o hotel – toda a parte de infraestrutura e serviços. Ele gasta menos para usar o hotel do que hoje para manter uma casa com jardineiro, piscineiro, cozinheiro, manutenção. A segunda residência tradicional não tem o padrão de serviço que oferecemos”, defenderam os sócios.
Kempinski Laje de Pedra: projeção de como deve ficar a restauração do hotel (Divulgação)
Mas se trata de um hotel ou de um complexo residencial? A proposta é uma mistura das duas coisas – aproveitando a expertise dos sócios, ambos veteranos de mercado. Paim foi fundador da Rossi Residencial e está à frente da Maxcap. No currículo, mais de 40 anos de atuação em diversas frentes do mercado imobiliário. Já Marino Neto é CEO e fundador da BSH Internacional, com três décadas de experiência em hotelaria.
Na frente hoteleira, o empreendimento traz a Kempinski, tradicional marca hoteleira alemã, pela primeira vez ao Brasil – e à América do Sul – para operar o antigo hotel Laje de Pedra, um dos mais icônicos da Serra Gaúcha. Inaugurado em 1978, com projeto de Edgar Graeff sobre esboços de Oscar Niemeyer, o hotel era frequentado pela elite política, e foi palco da assinatura do acordo que criou o Mercosul.
O projeto atual envolve um reforma completa, que preserva os traços originais – um retrofit, no jargão imobiliário. As antigas suítes passam por uma transformação que dará origem a apartamentos entre 52 e 220 metros quadrados. É aqui que entra a frente imobiliária: ao contrário de um hotel tradicional, essas unidades estão à venda.
Foram realizadas 251 vendas até o momento – 28 de forma integral, para um único proprietário, e outras 223 de forma fracionada. Além do mix de hotel e segunda residência, o Kempinski de Canela será o único da rede hoteleira a contar com o conceito de fractional ownership, conhecido no Brasil como multipropriedade. Neste modelo é possível comprar uma fração do imóvel – cada unidade pode ser dividida em até oito frações. O proprietário tem direito a uma quantidade de semanas equivalente à sua fatia, o que reduz o potencial tempo de uso do imóvel mas, por outro lado, também diminui proporcionalmente o preço final da compra.
“Uma família de um casal e duas crianças buscando uma segunda residência na Serra Gaúcha gastaria em torno de R$ 1,2 milhão, mais uma manutenção de R$ 400 mil. O capital fica imobilizado na casa e isso é muito caro para o executivo padrão. A segunda residência normalmente não é usada mais que seis semanas por ano, então a fração garante o mesmo uso do imóvel. É muito mais racional: o público de luxo está entrando na lógica do compartilhamento”, reforça Paim. Ele e Marino Neto foram os compradores das primeiras fatias do empreendimento.
Cada fração foi negociada a um preço médio de R$ 804,3 mil. Já as unidades inteiras foram vendidas a um preço médio de R$ 6,26 milhões. Os preços, no entanto, foram subindo desde o lançamento. O preço médio praticado em 2023 era de R$ 50 mil por metro quadrado – desde então o empreendimento já valorizou 96%, alcançando o ponto máximo de R$ 98 mil por metro quadrado em janeiro deste ano. A última unidade foi vendida por R$ 12,3 milhões.
O valor geral de vendas (VGV) da primeira fase do empreendimento alcançou R$ 445 milhões. Até o final do projeto, devem ser entregues 357 apartamentos.
O Kempinski de Canela foi pensado para um projeto de segunda residência – ou seja, uma casa de férias. O que acontece então com os apartamentos quando os proprietários estão em suas casas “principais”? Eles podem colocar as unidades para locação pelo próprio sistema da Kempinski. Os apartamentos voltam, assim, a ser usados como um quarto de hotel.
Para o hóspede, o processo é igual ao de um hotel tradicional: ele entra em contato com a Kempinski, vê as unidades disponíveis para locação nas datas de escolha e fecha negócio. Os objetos pessoais pessoais do proprietário mantidos na segunda residência são deslocados para um depósito fora da unidade enquanto ela estiver “alugada”, deixando o apartamento com a neutralidade habitual da hotelaria.
E para o dono do apartamento, a diária do Kempinski se converte em aluguel. O valor pode ser usado, inclusive, para abater o custo do condomínio. A estimativa é que, nas unidades menores, o valor do condomínio fique em torno de R$8 mil. Já os maiores, devem ter um condomínio na casa dos R$16 mil.
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