No topo do mercado de shoppings, a distância entre os líderes e o restante do setor não é sutil. No quarto trimestre de 2025, o Iguatemi São Paulo registrou vendas de R$ 11.957 por metro quadrado ao mês, segundo levantamento do JP Morgan com os principais ativos de Iguatemi, Multiplan e Allos. O número coloca o empreendimento em um patamar isolado no país.

Logo atrás aparece outro ativo da mesma companhia, o Iguatemi JK, com R$ 8.838/m². O terceiro colocado, o Shopping Leblon, surge com R$ 6.557/m².

A disparidade ajuda a explicar uma característica estrutural do setor: a concentração de valor em poucos ativos dominantes, normalmente localizados em regiões premium e com alto poder de consumo.

O ranking dos 15 shoppings mais produtivos reforça esse desenho. Iguatemi e Multiplan aparecem com seis ativos cada, enquanto a Allos tem três representantes. Ainda assim, a Iguatemi lidera quando se observa a média do portfólio, com vendas de R$ 3,5 mil por metro quadrado ao mês — um nível 19% superior ao da Multiplan e 60% acima do registrado pela Allos.

Mas essa vantagem tem um componente específico. Sem considerar Iguatemi São Paulo e JK, a média da companhia recua para R$ 2,3 mil/m², aproximando-se da Allos (R$ 2,2 mil) e ficando abaixo da Multiplan (R$ 2,6 mil). Em outras palavras, fora os principais ativos, o desempenho entre as empresas é mais próximo do que o ranking geral sugere.

A métrica de vendas por metro quadrado é central porque sintetiza três variáveis: fluxo de visitantes, ticket médio e qualidade do mix de lojas. Nos shoppings dominantes, esses fatores tendem a se reforçar, criando um ciclo de produtividade mais elevado.

Mesmo nesses ativos, há espaço para avanço. No caso da Iguatemi, o custo de ocupação — aluguel como proporção das vendas — gira em torno de 7,7%. Em alguns empreendimentos, esse percentual é menor, indicando potencial de reajuste.

Nos dois principais ativos da companhia, por exemplo, o aluguel representa entre 6,9% e 7,3% das vendas, abaixo da média do portfólio. Isso sugere que parte do poder de precificação ainda não foi totalmente capturada.

Para investidores, o conjunto de dados reforça uma leitura recorrente: poucos ativos concentram a maior parte da geração de valor no setor.

Shoppings como Iguatemi São Paulo, JK e Leblon funcionam como destinos consolidados, com demanda resiliente mesmo em cenários econômicos mais desafiadores. Para o varejista, a presença nesses espaços deixa de ser opcional e passa a ser estratégica.

Esse movimento cria uma barreira de entrada difícil de replicar. Novos projetos enfrentam custos elevados, escassez de localizações equivalentes e um consumidor mais seletivo.

No fim, o setor se organiza em torno de poucos líderes claros, em um ambiente em que escala e localização definem o desempenho — e ampliam, ao longo do tempo, a distância entre os principais ativos e o restante do mercado.

Os shoppings mais produtivos do Brasil

1. Iguatemi São Paulo: R$ 11.957/m²
2. Iguatemi JK: R$ 8.838/m²
3. Shopping Leblon: R$ 6.557/m²
4. Morumbi Shopping: R$ 5.894/m²
5. Pátio Higienópolis: R$ 5.109/m²
6. Barra Shopping: R$ 4.845/m²
7. Diamond Mall: R$ 4.331/m²
8. Pátio Paulista: R$ 4.266/m²
9. BH Shopping: R$ 4.266/m²
10. VillageMall: R$ 4.161/m²
11. Iguatemi Porto Alegre: R$ 4.048/m²
12. Shopping Anália Franco: R$ 3.929/m²
13. Rio Sul: R$ 3.784/m²
14. Boulevard Belém: R$ 3.731/m²
15. Shopping Tijuca: R$ 3.661/m²