O shopping mais produtivo do Brasil vende cerca de 35% a mais que o segundo colocado — e mais que o triplo de boa parte do setor. No quarto trimestre de 2025, o Iguatemi São Paulo liderou com folga o ranking de vendas por metro quadrado, atingindo R$ 11.957/m² por mês, segundo levantamento do JP Morgan, que reúne os principais ativos de Iguatemi, Multiplan e Allos.

Na sequência aparece o Iguatemi JK, também em São Paulo, com R$ 8.838/m². Os dois ativos formam um grupo à parte dentro do setor, com desempenho muito acima dos concorrentes. O terceiro colocado, o Shopping Leblon, aparece com R$ 6.557/m².

O ranking escancara uma característica central do mercado de shoppings no Brasil: a concentração de valor em poucos ativos dominantes, geralmente localizados em regiões premium e com forte poder de consumo.

Entre os 15 shoppings mais produtivos do país, Iguatemi e Multiplan aparecem com seis ativos cada, enquanto a Allos tem três representantes. Ainda assim, a liderança da Iguatemi é clara. A companhia registra, em média, vendas de R$ 3,5 mil por metro quadrado ao mês — 19% acima da Multiplan e 60% superior à Allos.

Esse desempenho, no entanto, depende fortemente dos ativos de topo. Quando se excluem Iguatemi São Paulo e JK da conta, a média da companhia cai para R$ 2,3 mil/m², ficando próxima da Allos (R$ 2,2 mil) e abaixo da Multiplan (R$ 2,6 mil).

O dado mostra que, fora os outliers, o setor é mais homogêneo do que parece.

O que explica os números

A produtividade por metro quadrado é um dos principais indicadores do setor porque combina fluxo, ticket médio e qualidade do mix de lojistas. Em ativos dominantes, esses fatores tendem a se reforçar.

Além disso, há espaço para capturar ainda mais valor. No caso da Iguatemi, o custo de ocupação — aluguel como percentual das vendas — gira em torno de 7,7%, com alguns ativos operando abaixo da média. Isso indica potencial de aumento de aluguel em shoppings onde as vendas já são elevadas, mas os preços ainda não acompanharam o desempenho.

Nos dois ativos mais produtivos da companhia, por exemplo, o aluguel representa entre 6,9% e 7,3% das vendas, abaixo da média do portfólio — um sinal de poder de precificação ainda não totalmente explorado.

Os dados reforçam uma tese que vem ganhando força entre investidores: a de que poucos shoppings concentram a maior parte da geração de valor.

Ativos como Iguatemi São Paulo, JK e Leblon funcionam como destinos consolidados, com demanda resiliente mesmo em cenários econômicos mais desafiadores. Para o varejista, estar nesses endereços deixa de ser opcional — e passa a ser estratégico.

Na prática, isso cria uma barreira de entrada difícil de replicar. Novos projetos enfrentam custo elevado, escassez de localização e um consumidor cada vez mais seletivo.

O resultado é um mercado em que escala e localização importam mais do que nunca, e onde os líderes seguem ampliando a distância para o restante do setor.

Os shoppings mais produtivos do brasil

O ranking dos principais ativos no período ficou assim:

1. Iguatemi São Paulo: R$ 11.957/m²
2. Iguatemi JK: R$ 8.838/m²
3. Shopping Leblon: R$ 6.557/m²
4. Morumbi Shopping: R$ 5.894/m²
5. Pátio Higienópolis: R$ 5.109/m²
6. Barra Shopping: R$ 4.845/m²
7. Diamond Mall: R$ 4.331/m²
8. Pátio Paulista: R$ 4.266/m²
9. BH Shopping: R$ 4.266/m²
10. VillageMall: R$ 4.161/m²
11. Iguatemi Porto Alegre: R$ 4.048/m²
12. Shopping Anália Franco: R$ 3.929/m²
13. Rio Sul: R$ 3.784/m²
14. Boulevard Belém: R$ 3.731/m²
15. Shopping Tijuca: R$ 3.661/m²