Veja o que diz a maior dona de imóveis comerciais no país

A GLP, empresa imobiliária de Singapura, tornou-se a maior proprietária de imóveis comerciais no Brasil. Jeffrey Schwartz, um de seus fundadores, diz a EXAME o que vale a pena no país

São Paulo - Em março deste ano, em meio ao mau humor dos investidores estrangeiros com o Brasil, a Global Logistic Properties, empresa imobiliária de Singapura, anunciou um dos maiores negócios do ano: a compra, por 3,2 bilhões de reais, de 34 imóveis da concorrente BR Properties.

É seu maior investimento no país, o que levou a empresa de Singapura a se consolidar como a principal dona de imóveis comerciais no Brasil, segundo estimativas do mercado, com propriedades cujo valor soma cerca de 7 bilhões de reais. O negócio da GLP é construir e administrar galpões industriais para armazenar a produção de outras companhias, como as varejistas Carrefour, Ponto Frio e Riachuelo.

Globalmente, entre seus principais clientes estão a empresa de comércio eletrônico Amazon, a companhia de bebidas Coca-Cola e a fabricante de bens de consumo P&G. Com o GIC, fundo soberano de Singapura que tem 320 bilhões de dólares sob gestão, entre seus principais acionistas, a GLP opera em apenas mais dois países além do Brasil: China e Japão.

Durante uma visita a São Paulo, em maio, o americano ­Jeffrey Schwartz, um dos fundadores da empresa, disse a EXAME por que vale a pena investir em certos segmentos do mercado imobiliário brasileiro agora. Para ele, prédios de escritório continuam sendo um mau negócio, mas construir empreendimentos logísticos é promissor.

EXAME - Sua empresa praticamente dobrou de tamanho no Brasil com a compra do portfólio da BR Properties. Por que fazer um investimento grande aqui num momento em que a economia patina e há incertezas em razão da eleição presidencial? 

Jeffrey Schwartz - Porque conseguimos um bom preço. Fizemos a aquisição com recursos próprios, sem dívida e à vista, o que também melhorou o preço para nossa empresa. Atualmente, os valores dos imóveis comerciais no Brasil são, de maneira geral, menores do que eram há três anos.

Naquela época, não conseguiríamos ser competitivos. Se fizéssemos uma oferta, algum concorrente pagaria mais. Mas agora, pelos motivos que você citou e também porque a euforia com o mercado diminuiu, os negócios fazem mais sentido.

Sabemos que existem dificul­dades de curto prazo no Brasil, e elas são principalmente políticas, de ausência de um modelo econômico bem estruturado. Mas há oportunidades, porque os fundamentos são sólidos, especialmente em nosso setor.

EXAME - A GLP comprou outra empresa no Brasil há dois anos, a Prosperitas. Foi num momento de euforia?

Jeffrey Schwartz - Sim, mas o preço foi justo, e o portfólio é excelente. Montamos as bases para um crescimento de longo prazo. 

EXAME - Há relatórios de analistas que mostram que foram construídos galpões industriais demais no país nos últimos anos — e que a oferta já é maior do que a demanda.

Jeffrey Schwartz - Não há excesso de oferta de infraestrutura logística de qualidade no Brasil. Há falta. Alguns galpões estão vazios porque foram construídos em lugares ruins, distantes das grandes cidades. Mas nossos armazéns têm uma taxa de ocupação de 96%.

Com a expansão do consumo, especialmente pela internet, mais empresas precisam de galpões bem localizados para armazenar seus produtos e transportá-los de forma rápida, eficiente e barata. É isso que queremos oferecer.

Os custos com logística no Brasil são, em média, duas vezes maiores do que nos Estados Unidos e 70% maiores do que na Europa — parte disso se deve à falta de bons armazéns. 


EXAME - Isso é ainda mais evidente no agronegócio. A GLP pretende entrar nessa área no Brasil?

Jeffrey Schwartz - É um setor promissor, mas é diferente do que fazemos. Nosso principal motor é o comércio eletrônico, que cresce no mundo todo. As vendas, de forma geral, estão migrando de um modelo de lojas caras, com vendedores caros, para outro, que depende basicamente de logística.

Uma única loja virtual oferece muito mais opções aos consumidores. É por isso que 95% de nossos negócios estão no entorno das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 

EXAME - O consumo está crescendo em outras regiões do país, em especial no Nordeste. A GLP tem algum plano de expansão para lá?

Jeffrey Schwartz - Não, porque não é onde está a parte mais significativa do consumo no Brasil. Para nós, faz sentido estar perto de onde estão as indústrias, os varejistas e o grande mercado consumidor do país. Nosso plano é investir mais 400 milhões de dólares no Brasil até o ano que vem para construir novos armazéns. E vamos crescer a partir daí.

EXAME - O preço dos escritórios também parou de subir, e alguns novos edifícios estão praticamente vazios. Há oportunidades nesse mercado? 

Jeffrey Schwartz - Não para nós. Nunca investimos nem queremos investir nisso. Geralmente, os grandes problemas no mercado imobiliário acontecem no segmento de escritórios, porque há pessoas mais preocupadas em exibir grandes prédios do que em ganhar dinheiro com eles. O ego fala mais alto.

Alguns incorporadores querem troféus: edifícios de 80 andares com mármore italiano no lobby, obras de arte, esculturas encomendadas. Nós olhamos a geração de caixa. Não dá para ficar exibindo um armazém. 

EXAME - Por que o Brasil foi o primeiro país em que a GLP investiu fora da Ásia?

Jeffrey Schwartz - Porque procuramos países com boas perspectivas de crescimento econômico no longo prazo. Há abundância de recursos naturais no país — de petróleo a água, que se tornará uma ­commodity cada vez mais escassa. Isso é vital para a economia. Além disso, a população é grande, jovem e está consumindo mais. Se melhorar a política econômica, o Brasil pode se tornar a China do hemisfério sul. 

EXAME - A economia chinesa está desacelerando. Qual é o impacto disso nos negócios da GLP no país?

Jeffrey Schwartz - Está desacelerando, mas ainda deve crescer 6,5% ao ano. Nenhum outro país relevante cresce tanto. Além disso, o consumo doméstico tem uma expansão duas vezes maior do que a do PIB. Só no primeiro trimestre, alugamos 1 milhão de metros quadrados de armazéns, quase o mesmo tamanho do portfólio que compramos da BR Properties.

Nossa operação no Japão segue uma lógica diferente. A economia cresce pouco, mas as grandes empresas estão modernizando suas instalações. Lá, 99% de nossos galpões estão alugados. Essa experiência contribui para nos deixar otimistas com o Brasil. Mesmo que a expansão do PIB seja modesta, há como ganhar dinheiro.

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