Lucro ajustado da Log cresce 100%. 'Em 18 anos, nunca vi algo parecido', diz CEO

O mercado de galpões logísticos vive um dos momentos mais aquecidos da história da Log Commercial Properties. No segundo trimestre de 2026, a companhia atingiu uma vacância de apenas 1,02%, iniciou a construção de um volume recorde de empreendimentos e manteve a estratégia de vender ativos maduros para financiar novos projetos.

O movimento faz parte do plano Log 2 Milhões, que prevê a entrega de 2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em novos empreendimentos. Segundo o CEO da companhia, Sérgio Fischer, a Log vive o melhor momento de sua história.

“Já temos land bank dentro de casa, grande parte aprovado, e vamos entregar retornos altos porque já temos cliente mapeado, terreno pronto e capacidade executiva”, afirma Fischer. Em 18 anos, nunca vi algo parecido. Estamos vendo ativos sendo locados integralmente durante o ciclo de obra”, afirma.

No segundo trimestre de 2026, a companhia entregou 82 mil metros quadrados de ABL, todos com 100% de pré-locação. Ao mesmo tempo, iniciou obras de outros 148 mil metros quadrados, elevando o volume total em desenvolvimento para 848 mil metros quadrados, distribuídos em 17 canteiros simultâneos em 13 estados.

O lucro líquido reportado pela Log no segundo trimestre foi de R$ 58,7 milhões. O resultado, porém, foi impactado por um efeito extraordinário relacionado à venda de ativos para o fundo ILCP11. Sem esse efeito, que envolveu custos de estruturação e impostos, o lucro líquido ajustado teria alcançado R$ 178,2 milhões, crescimento de 104,7% na comparação anual.

O Ebitda ajustado, excluindo esse impacto, chegaria a R$ 225,3 milhões, avanço de 60,5% sobre o segundo trimestre de 2025.

A companhia também encerrou o período com uma estrutura de capital considerada confortável, com redução do custo médio da dívida para CDI + 1,15%, ante CDI + 1,35% no ano anterior.

A expansão da Log acontece em um cenário de forte demanda por infraestrutura logística, principalmente impulsionada pelo comércio eletrônico. Segundo Fischer, cerca de 50% dos clientes da companhia são do setor de e-commerce, que passou a exigir redes de distribuição mais próximas dos consumidores para reduzir prazos de entrega.

A demanda aparece nos indicadores operacionais da companhia. A absorção bruta no segundo trimestre foi de 108 mil metros quadrados, enquanto o aluguel médio chegou a R$ 25,03 por metro quadrado, alta de 17,8% em 12 meses.

O indicador de aluguel mesmas áreas (Same Client Rent, ou SCR) cresceu 1,8% acima da inflação, marcando o 16º trimestre consecutivo de ganhos reais.

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Receita recorrente cresce, mas desenvolvimento de ativos pesa no balanço

A Log encerrou o segundo trimestre com receita líquida de R$ 66 milhões, alta de 7,3% na comparação anual. No acumulado do primeiro semestre, a receita chegou a R$ 132 milhões, crescimento de 13%.

A receita de serviços também ganhou relevância. A frente, que inclui atividades como administração de condomínios, gestão de fundos imobiliários e energia, alcançou R$ 7,5 milhões no trimestre, crescimento de 60,5% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Já a linha de desenvolvimento de ativos somou R$ 187,8 milhões, alta de 99,1% na comparação anual. O número, porém, não representa uma receita recorrente de aluguel. Trata-se do valor contábil gerado pela construção e valorização dos novos galpões desenvolvidos pela companhia. “É basicamente a linha de desenvolvimento. São as obras que estão em andamento e sendo concluídas e elas vão ser vendidas ou foram vendidas. Ali não tem receita e despesa, é só o resultado”, explica Fischer.

Reciclagem de ativos

A estratégia da Log combina expansão com reciclagem de capital. A companhia vende ativos maduros para gerar caixa e direcionar recursos para novos empreendimentos.

Em 2026, a empresa já realizou aproximadamente R$ 1,3 bilhão em vendas, correspondente a 388,2 mil metros quadrados de ABL reciclada.

Um dos movimentos recentes foi a venda do LOG Recife II, por R$ 210 milhões, com margem bruta de 41%.

No total, a companhia gerou R$ 1,49 bilhão em caixa e títulos e valores mobiliários (TVM) ao longo do ano, além de antecipar R$ 432 milhões em recebíveis de vendas anteriores.

A operação também contribuiu para manter a estrutura financeira da companhia mais leve. A relação entre dívida líquida ajustada e Ebitda encerrou o trimestre em 0,8 vez, o menor nível desde 2024.

Dividendos e desconto em relação ao valor dos ativos

A geração de caixa permitiu uma remuneração relevante aos acionistas. Em 2026, a Log distribuiu R$ 295,8 milhões em dividendos, com um dividend yield dos últimos 12 meses de 25%.

No trimestre, a companhia aprovou ainda o pagamento adicional de R$ 13,94 milhões em dividendos.

O valor patrimonial líquido (NAV) por ação foi calculado em R$ 40,87. Na época da divulgação dos resultados, a ação era negociada a aproximadamente R$ 25,80, representando um desconto de cerca de 37% em relação ao valor patrimonial dos ativos.

Com baixa vacância, expansão acelerada e um ciclo de desenvolvimento financiado por reciclagem de capital, a Log aposta que o mercado logístico continuará sustentado por uma mudança estrutural no consumo e na distribuição.