Especulação imobiliária: é a diferença entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações (Germano Lûders/Exame)
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Editora de Finanças
Publicado em 12 de março de 2023 às 12h11.
A especulação imobiliária segue estável na cidade de São Paulo. É o que aponta a nova edição do Índice Especulômetro EXAME-Loft, que reúne a EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país.
Na capital paulista, a especulação média calculada é de 17,39% em março deste ano. Isso representa estabilidade em relação ao mês de fevereiro (17,39%). Na comparação com jun/22 (início da série), o indicador acumula alta de 0,78 p.p.
A especulação imobiliária é medida por meio da diferença média de preço entre o valor pedido pelo proprietário e o efetivamente acertado em contrato, ou seja, existe uma oportunidade de negociação para quem deseja comprar um imóvel. A Loft analisa os valores anunciados e os dados do ITBI (imposto sobre transações imobiliárias) divulgados pela Prefeitura de São Paulo.
No levantamento do último trimestre, os dados apontam que dos 57 bairros analisados, três bairros apresentaram tendência de alta quando se trata de especulação imobiliária: Vila Leopoldina, Jardim Europa e Bosque da Saúde.
No bairro da Vila Leopoldina, a diferença entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações é de 21,99%. Para sair da estabilidade, é necessário que no agregado do período de três meses a variação for igual ou superior a 10 pontos percentuais. No Jardim Europa, a diferença é de 8,99% e Bosque da Saúde, de 21,23%.
Os bairros citados acima apesar do aumento da especulação imobiliária, eles não apresentam o maior indicador, quando se trata desse assunto. De acordo com o levantamento, os bairros com maiores indicadores de especulação neste mês são Jardim Paulistano (28,66%), Barra Funda (29,21%) e Paraíso (29,21%).
Sobre o Jardim Paulistano, a Loft destaque a região avança 3 posições e se torna o bairro com maior diferença entre preço por metro quadrado pedido e anunciado. Os principais elementos da especulação neste bairro são a elevação do preço pedido, a idade dos imóveis, de 48 anos e a tipologia, média de 130 metros quadrados, associada ao aquecimento da demanda.
Já na Barra Funda, o preço por metro quadrado médio dos anúncios manteve-se constante, enquanto o preço médio das transações apresentou crescimento. A tipologia média transacionada foi de 70m² e idade de 11 anos. Em razão da alteração dos imóveis transacionados no bairro, imóveis menores, o indicador perde força e desce 1 posição no ranking.
No bairro do Paraíso: os preços médios dos anúncios e transações mantiveram-se constantes. O mix de imóveis transacionados permaneceu similar ao mês de fevereiro, com idade média dos imóveis de 36 anos. O bairro segue aquecido e o indicador de especulação apresenta o mesmo padrão no período anterior.
“Imóveis maiores e mais antigos tendem a apresentar maior variabilidade do preço/m² em razão da escassez de transações similares que sirvam como referência”, explica Rodger Campos, economista da Loft.
Ele acrescenta ainda que a especulação pode ser explica pelos sinais que a conjuntura econômica apresenta e as expectativas criadas por parte dos agentes desse mercado. ‘A dinâmica do negócio imobiliário requer que avaliação do mercado imobiliário seja tanto pela ótica agregada (crédito e demanda, por exemplo) quanto microeconômica (localização e idade do ativo, por exemplo), buscando dessa forma compreender os motores desse mercado e as oportunidades existentes dentro da cidade.”
| Bairro | Diferença entre o valor anunciado e valor do contrado | Tendência |
| Aclimação | 15,43% | Estabilidade |
| Alto da Lapa | 15,90% | Estabilidade |
| Alto de Pinheiros | 16,39% | Estabilidade |
| Barra Funda | 29,21% | Estabilidade |
| Bela Vista | 21,70% | Baixa |
| Bom Retiro | 25,09% | Estabilidade |
| Bosque da Saúde | 21,23% | Alta |
| Brooklin | 14,82% | Estabilidade |
| Cambuci | 15,78% | Estabilidade |
| Campo Belo | 15,03% | Estabilidade |
| Campo Grande | 13,57% | Baixa |
| Campos Elísios | 19,02% | Estabilidade |
| Cangaíba | -1,26% | Estabilidade |
| Chácara Klabin | 19,10% | Estabilidade |
| Freguesia do Ó | 7,42% | Estabilidade |
| Higienópolis | 24,84% | Estabilidade |
| Ipiranga | 12,00% | Estabilidade |
| Itaim Bibi | 20,62% | Estabilidade |
| Jabaquara | 10,37% | Estabilidade |
| Jardim América | 23,80% | Estabilidade |
| Jardim Europa | 8,99% | Alta |
| Jardim Marajoara | 18,00% | Estabilidade |
| Jardim Paulista | 24,76% | Estabilidade |
| Jardim Paulistano | 28,66% | Estabilidade |
| Jardim São Paulo | 16,46% | Baixa |
| Jaçanã | 14,72% | Estabilidade |
| Lapa | 19,51% | Estabilidade |
| Liberdade | 19,37% | Estabilidade |
| Limão | -1,23% | Estabilidade |
| Moema Pássaros | 20,16% | Estabilidade |
| Moema Índios | 18,85% | Estabilidade |
| Mooca | 18,68% | Estabilidade |
| Morumbi | 22,17% | Estabilidade |
| Paraíso | 29,37% | Estabilidade |
| Perdizes | 19,11% | Estabilidade |
| Pinheiros | 19,24% | Estabilidade |
| República | 27,51% | Estabilidade |
| Sacomã | 15,11% | Estabilidade |
| Santa Cecília | 19,47% | Estabilidade |
| Santo Amaro | 15,33% | Estabilidade |
| Sapopemba | 6,75% | Estabilidade |
| Saúde | 12,00% | Estabilidade |
| Sumaré | 18,04% | Estabilidade |
| São Lucas | 12,46% | Estabilidade |
| Tremembé | 16,63% | Estabilidade |
| Tucuruvi | 12,12% | Estabilidade |
| Vila Andrade | 24,16% | Estabilidade |
| Vila Clementino | 28,42% | Estabilidade |
| Vila Leopoldina | 21,99% | Alta |
| Vila Madalena | 20,37% | Estabilidade |
| Vila Mariana | 20,87% | Estabilidade |
| Vila Medeiros | 9,96% | Estabilidade |
| Vila Nova Conceição | 18,80% | Estabilidade |
| Vila Olímpia | 17,51% | Estabilidade |
| Vila Prudente | 11,34% | Estabilidade |
| Vila Romana | 17,05% | Estabilidade |
| Água Rasa | 8,54% | Estabilidade |
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