Guarulhos virou Faria Lima dos galpões logísticos; preços sobem acima da inflação

Considerado a “Faria Lima dos galpões”, o mercado de Guarulhos se consolidou como o principal polo logístico do país, com preços acima de R$ 40 por metro quadrado e dinâmica própria de valorização. O desempenho da região, porém, contrasta com o panorama geral do setor em relação a preço: apesar da demanda aquecida, os aluguéis de galpões logísticos no Brasil não acompanharam a inflação na última década.

A vacância desse mercado foi de 7,5% no ano passado, o menor nível da série histórica da Binswanger Brazil. São Paulo concentrou cerca de metade das novas entregas e segue como principal polo, mas capitais como Rio de Janeiro, Belo Horizonte e regiões do Nordeste vêm ganhando espaço com a interiorização das operações.

Os preços, por outro lado, não têm acompanhado esse avanço fora do eixo tradicional de forma homogênea. Segundo Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, a descentralização do mercado ganhou força após a pandemia, mas com características próprias.

“Desde a pandemia, o mercado de galpões finalmente descentralizou, saindo das fronteiras SP-RJ-MG, levando demanda para todas as grandes capitais e cidades do Brasil”, afirma. Antes de 2020, São Paulo concentrava 56% do estoque nacional; hoje, essa fatia caiu para 49%.

O crescimento fora dos principais eixos, no entanto, ocorre de forma pulverizada e liderada por desenvolvedores locais. Segundo Santos, a exceção é a LOG, que tem como estratégia a expansão nacional com alta taxa de absorção — frequentemente com empreendimentos já pré-locados ainda na fase de construção.

A Log assinou recentemente um acordo para criar um veículo de investimentos de mais de R$ 1 bilhão — o maior da história da companhia —, com 12 ativos que totalizam 340 mil metros quadrados de ABL. O portfólio é geograficamente diversificado, abrangendo 10 cidades diferentes, em 7 estados e 4 regiões do Brasil.

O peso da inflação

Em termos nominais, os preços subiram. Mas, quando ajustados pela inflação, ficaram para trás. Em 2015, o valor médio pedido era de R$ 20 por metro quadrado no país. Corrigido pelo IPCA do período, esse valor chegaria a R$ 34 em 2025. Na prática, porém, encerrou o ano passado em R$ 29.

A combinação de demanda elevada e oferta restrita ajuda a explicar a sustentação dos preços — mas não a sua valorização real. “A valorização dos galpões se deve à forte demanda versus a escassez de produto em todo o Brasil”, diz Santos. Ainda assim, ela ressalta que o setor convive com um desequilíbrio estrutural: custo de capital elevado e valores de locação praticamente estagnados ao longo da última década.

A exceção está no chamado “miolo” logístico de São Paulo, onde a combinação de consumo, renda e infraestrutura sustenta uma dinâmica própria de preços. O mercado de Guarulhos é um dos principais exemplos dessa valorização acima da inflação. A região funciona como balizador de valores para outros mercados logísticos do país, já que a proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU), o maior da América Latina em cargas, reduz tempos de importação e exportação.

Esses ativos atendem a um perfil específico de inquilino, como grandes plataformas de e-commerce, operadores logísticos (3PLs) e empresas com alto giro de mercadorias. São companhias que operam com lógica de longo prazo — ou long-term value (LTV) — e aceitam pagar mais pela proximidade com o consumidor final.

A Marq, antiga GLP Brasil, é responsável pelos dois maiores empreendimentos na região de Guarulhos hoje. Em meados de 2025, mais de dois terços do portfólio de 2,3 milhões de metros quadrados desses galpões eram ocupadom por gigantes do e-commerce.

Segundo dados da Binswanger, o maior ocupante dos galpões de Guarulhos como um todo é o Mercado Livre, com quase 300 mil metros quadrados de área ocupada. Em seguida, vem a Shein, com 215 mil metros quadrados e, logo em seguida, Magazine Luiza, com 124 mil metros quadrados. Riachuelo e Shopee também aparecem no ranking, com 103 mil metros quadrados e 70 mil metros quadrados, respectivamente.

A locação segue como a principal estratégia operacional das empresas. “Mobilizar capital em ativo próprio é um péssimo negócio para as empresas. A locação é a melhor viabilidade e traz flexibilidade para as operações”, afirma Santos. Assim, as maiores empresas seguem conseguindo abocanhar a fatia mais rentável de galpões — e a mais cara.