Imagine dezenas de imóveis da União espalhados pelo Distrito Federal — muitos deles ociosos, sem uso, que geram custos de manutenção, vigilância e conservação. Até pouco tempo, esses ativos eram gastos no orçamento público sem trazer retorno financeiro.

Mas a União lançou recentemente o FII Imóveis da União. O fundo, que reúne 50 imóveis públicos do Distrito Federal avaliados em R$ 1,1 bilhão, será administrado pela Caixa e tem como objetivo modernizar a gestão e ampliar o aproveitamento econômico de ativos federais ociosos.

Mesmo com a União como única cotista, a estrutura permite transformar imóveis paralisados em fonte de renda e valorização patrimonial.

"Apesar disso, o fundo adota a estrutura típica de um fundo imobiliário convencional, o que, em tese, permitiria a abertura a outros cotistas, a negociação de cotas em bolsa e a captação de recursos de investidores privados — caminhos já trilhados por diversos fundos ao longo de suas trajetórias", explica Sergio Bini, vice-presidente de fundos da Caixa.

Mas uma eventual alteração desse modelo depende de deliberação em assembleia geral de cotistas. "Configura-se, portanto, como uma prerrogativa exclusiva da União", complementa.

A carteira inicial é formada por imóveis que não estão ocupados, escolhidos entre ativos ociosos ou subutilizados da União. Cada imóvel seguirá uma estratégia diferente, de acordo com seu uso potencial e objetivos definidos.

"No caso dos imóveis destinados à alienação, o modelo permite a celebração de contratos de locação com pessoas físicas ou jurídicas, inclusive do setor privado, quando essa alternativa contribuir para a geração de receitas, valorização do ativo ou preparação do imóvel para futura venda", explica Carolina Stuchi, secretária de Patrimônio da União.

Nos casos de empreendimentos de desenvolvimento imobiliário, a locação também é possível, mas dependerá da estratégia de cada projeto. Em alguns casos, alugar os imóveis pode ser uma forma de gerar receita enquanto o projeto se consolida.

Já os imóveis destinados à Administração Pública Federal têm outra função. Eles serão reformados ou requalificados para uso por órgãos e entidades públicas, melhorando a infraestrutura e racionalizando os gastos do governo. Esses imóveis não serão alugados para varejo ou terceiros.

Os ganhos com o FII

Ao colocar os imóveis no FII Imóveis da União, a gestão se torna profissionalizada.

“A Caixa já administra mais de R$ 700 bilhões em fundos e nossa experiência permite estruturar soluções confiáveis e escaláveis, combinando eficiência financeira e política pública”, afirma Bini.

Isso significa que decisões sobre venda, aluguel ou reforma são tomadas com base no valor de mercado e nas melhores práticas, e não apenas por burocracia.

Além disso, concentrar a gestão no fundo reduz custos operacionais com imóveis ociosos, transformando gastos em investimento. Todo o valor arrecadado retorna à União, como “dividendos” do fundo, e ainda permite planejamento estratégico para preservar e valorizar os ativos no longo prazo.

“Estamos fazendo uma experiência controlada, com muita segurança jurídica, para entender como vai funcionar. Nossa intenção é que, a partir dos resultados, possamos ganhar escala e replicar o desenho para mais imóveis”, explica Stuchi.

Segundo a secretária, ao transferir os imóveis ao FII, a União troca ativos paralisados por cotas do fundo — sem impacto fiscal, sem dotação orçamentária e sem efeito líquido no caixa.

Haverá um FII para imóveis fora do DF?

Atualmente, o FII Imóveis da União opera apenas com imóveis localizados no Distrito Federal. O regulamento, no entanto, permite que esse escopo seja revisado pela União para incluir imóveis de outros estados no futuro. Ainda não há cronograma definido nem decisão sobre quais localidades poderiam ser contempladas.

A estratégia inicial do fundo é testar o modelo de forma controlada, com um portfólio menor e mais homogêneo, para avaliar a sua escalabilidade e segurança antes de ampliar para outras regiões.

A expansão poderia ocorrer de diferentes formas: incluindo novos imóveis da União, criando fundos temáticos segmentados por tipo de ativo ou por região.

Estados e municípios que enfrentam problemas parecidos — como imóveis ociosos, custos altos de manutenção e limitações orçamentárias para requalificação — podem se inspirar nesse modelo, adaptando-o à realidade local.

A seleção de quais imóveis poderiam entrar em futuros fundos continua sendo decisão da União, com a Caixa atuando na gestão e administração, sem indicar quais ativos devem ser incluídos.