Vídeos de apartamentos ganhando varandas novas viralizaram nas redes sociais. Em vídeos que circulam no Instagram, estruturas metálicas surgem do lado de fora de prédios já erguidos, como se o imóvel estivesse sendo expandido em pleno ar.

Por trás do fenômeno, há uma origem pouco óbvia. Tudo começou com o desejo de um executivo do mercado financeiro de fazer churrasco no próprio apartamento. Sem encontrar no mercado uma empresa que entregasse a solução completa — do projeto à aprovação e execução — Alberto Alves decidiu tocar o processo por conta própria, ainda em 2012.

“Quando fui fazer a minha varanda, percebi que teria que contratar oito profissionais diferentes. Não existia um one stop shop para isso até então”, afirma.

O projeto acabou revelando um nicho praticamente inexplorado no mercado imobiliário de alto padrão. A partir dessa experiência, nasceu a BR Retrofit, que ganhou tração depois que Alves se aposentou e passou a dedicar mais tempo ao negócio.

A demanda começou com amigos e conhecidos, mas ganhou escala após a pandemia, quando a busca por espaços abertos dentro de casa se intensificou. O que era uma solução individual virou tendência — e passou a circular com força nas redes sociais.

O que os vídeos não mostram é o nível de complexidade por trás dessas obras. A criação de varandas em prédios já construídos está longe de ser simples — e, na prática, é restrita ao altíssimo padrão, em bairros nobres.

O principal gargalo não está na engenharia, mas na burocracia. A aprovação exige anuência de todos os condôminos, além de licenças em diferentes órgãos públicos. “A obra é a parte mais simples. O difícil é o caminho até conseguir fazer”, diz Alves.

A metragem também segue regras rígidas. Nenhuma varanda construída pela empresa tem menos de 35 metros quadrados — algumas chegam a 90 m². Isso ocorre por causa da chamada “regra dos 5%”, que limita a expansão a uma fração da área do terreno por andar.

O contraste com o restante do mercado é evidente. Enquanto novos lançamentos têm, em média, até 40 m², há apartamentos de luxo ganhando varandas desse mesmo tamanho — ou maiores.

Dados da Housi mostram que unidades compactas já representam 41,1% das intenções de lançamento no país, reforçando que o movimento visto nas redes está distante da realidade da maior parte dos compradores.

A conta também limita o público. O modelo só funciona em regiões onde o metro quadrado supera R$ 30 mil. Construir a varanda custa entre R$ 10 mil e R$ 13 mil por metro quadrado — valor elevado, mas inferior ao preço de venda de imóveis novos nessas áreas. Isso permite uma valorização que pode chegar a 50%.

Como a obra acontece

Na prática, a intervenção segue uma lógica pouco intuitiva: é feita “de fora para dentro”. Toda a estrutura metálica é montada externamente, reduzindo a necessidade de intervenção nos apartamentos.

“A gente praticamente não entra na unidade durante a obra. Até a quebra de parede é feita pelo lado de fora”, afirma Alves.

O processo lembra a construção de um novo edifício acoplado ao original. Em muitos casos, varandas mais profundas exigem pilares que descem até o subsolo, com novas fundações.

A estrutura pode subir rápido — até 20 andares em um mês —, mas o cronograma total depende das etapas iniciais e do acabamento.

Além disso, o uso de guindastes, plataformas e elevadores de obra eleva os custos fixos. É um tipo de intervenção que exige escala e coordenação, especialmente em prédios ocupados.

“É uma obra complexa, feita com o prédio ocupado. Não é algo que as grandes construtoras costumam querer fazer”, diz.

No fim, o que viraliza nas redes não é uma solução simples para ampliar apartamentos, mas o retrato de um nicho específico — que nasceu de um churrasco e acabou criando um novo mercado no topo do setor imobiliário.