Cruz, Ceará -- O município de Cruz, no Ceará, está no centro de uma das mais ambiciosas apostas imobiliárias do país. O Grupo Carnaúba está investindo R$ 5 bilhões até 2034 para transformar 12 milhões de metros quadrados da Praia do Preá em um destino turístico totalmente planejado.

A advogada Cleide Lousada e o marido, o comerciante Ivo Ferreira de Azevedo, mantêm há mais de três décadas uma relação direta com as terras onde está sendo construída a Vila Carnaúba — condomínio residencial e um dos primeiros empreendimento do grupo dentro da área adquirida durante a pandemia.

Parte dessa área pertencia à família de Cleide há gerações e foi incorporada ao projeto após uma negociação que se estendeu por nove meses. “Esse terreno, inclusive onde hoje é o Vila Carnaúba, foi do meu pai, foi do meu avô, foi do meu bisavô, do meu trisavô”, conta à EXAME.

A decisão de vender uma fração das terras veio depois de garantias de que o desenvolvimento respeitaria as características da região. Segundo ela, havia resistência inicial a projetos de maior impacto urbanístico. “A gente não queria que fosse feito qualquer coisa no espaço, tipo a construção de prédio de vários andares”.

O casal vendeu cerca de 25 hectares ao Grupo Carnaúba — o equivalente a 250 mil metros quadrados. Mesmo assim, Cleide e Ivo seguem como proprietários de aproximadamente 276 hectares adicionais, além da Fazenda Santa Rita, próxima ao aeroporto de Jericoacoara.

A família já havia recebido outras propostas para o uso das terras, incluindo projetos de grande escala, mas optou por não avançar. “A gente já teve várias propostas de fazer empreendimento com 3.000, 6.000 unidades, Deus me livre… tem que ser uma coisa simples e que respeite o local que a gente tanto ama”, conta Ivo.

Segundo Cleide, as conversas com o grupo foram marcadas por alinhamento de visão. “Foram meses de conversas e negociações pra gente estabelecer um momento de confiança e de responsabilidade… o que foi combinado foi conhecido”, afirmou.

A localização dos terrenos, a cerca de 800 metros do Aeroporto de Jericoacoara, pesou na decisão de manter parte da área sob controle da família. O aeroporto, que era estadual, passou por um processo de concessão e agora é administrado pela Fraport, a mesma empresa alemã que opera os aeroportos Fortaleza e Porto Alegre.

O contrato de concessão prevê um investimento obrigatório de R$ 100 milhões nos próximos 18 meses. O investimento visa colocar o aeroporto no radar de voos internacionais e aumentar o fluxo de rotas.

Por isso, ela avalia que o resultado foi positivo também do ponto de vista patrimonial, valorizando o restante do terreno que ela ainda terá em mãos.

“Meu pai sempre falava que nós ainda iríamos ver o terreno valorizando muito. Na época, tínhamos amor pelo local, mas não percebíamos o tamanho do potencial que ele tinha”, complementa.

O casal continua em diálogo com o grupo para possíveis novas etapas de desenvolvimento, mantendo como premissa a preservação e o crescimento ordenado da região.

Hoje, uma casa de 560 metros quadrados, próximo ao mega terreno do Grupo Carnaúba, sem matrícula, é encontrado por R$ 4,2 milhões -- o equivalente a R$ 7,5 mil o metro quadrado de área construída.

O projeto

O desenvolvimento da Praia do Preá pelo Grupo Carnaúba é de longo prazo e tem horizonte de execução até 2034.

Até o momento, foram investidos R$ 170 milhões no Vila Carnaúba — empreendimento com cerca de 500 mil metros quadrados — e R$ 95 milhões no Wind House, que ocupa aproximadamente 100 mil metros quadrados.

Diferente de um hotel comum, o Wind House não vende diárias e funciona como um clube para quem quer praticar kitesurf. O cliente adquire um título que lhe dá direito a utilizar as estadias e a infraestrutura do local. Já a Vila Carnaúba funciona como um condomínio residencial que contempla 192 lotes residenciais divididos.

Dentro da área da Vila Carnaúba, 50 mil metros quadrados serão destinados ao primeiro hotel Anantara do Brasil, além de 24 além branded houses sob a marca do hotel.

Esses são os primeiros empreendimentos de um projeto que pretende organizar um território de 12 milhões de metros quadrados com 4,2 quilômetros de frente para o mar. Mas a estratégia não é a criação de um enclave privado, e sim a estruturação de um destino planejado, com diferentes usos e níveis de ocupação.

A aquisição de todo o terreno ocorreu durante a pandemia, em um contexto de preços deprimidos e baixa liquidez no turismo global.

“Foi um momento em que todo mundo estava tentando sobreviver. Ninguém estava olhando para investimento novo. Nesse contexto, os vendedores acharam que a gente poderia desistir e aceitaram negociar”, afirma Eduardo Juaçaba, sócio do Grupo Carnaúba.

A maior parte das terras estava concentrada nas mãos de sete famílias tradicionais — entre elas, a de Cleide e Ivo — que já haviam recusado propostas anteriores de projetos de alta densidade. A tese apresentada pelo grupo, de um destino turístico planejado com preservação e desenvolvimento ordenado, foi o ponto de virada.

“Acabamos conquistando a confiança deles”, comemora Juaçaba.

As primeiras aquisições, entre 2020 e 2021, foram estruturadas via club deal com cerca de 30 investidores, incluindo amigos e executivos da XP.

Os preços variaram conforme localização: cerca de R$ 60 por metro quadrado em áreas centrais, entre R$ 70 e R$ 75 em alguns trechos, e de R$ 10 a R$ 15 por metro quadrado em áreas mais próximas ao aeroporto.

No consolidado dos 12 milhões de metros quadrados, o preço médio de entrada ficou em R$ 25 por metro quadrado.

Hoje, o potencial de VGV da área, em um horizonte de 15 a 20 anos, é estimado em quase R$ 30 bilhões, com lucro imobiliário projetado de R$ 5 bilhões.

Nos projetos já estruturados, a Vila Carnaúba tem VGV estimado em R$ 850 milhões, enquanto o Wind House deve alcançar R$ 1,2 bilhão.

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