Após comprar imóveis de GPA e Carrefour, Barzel exalta ativos da Casas Bahia

Empresas em crise financeira costumam olhar para seus imóveis como uma forma de levantar recursos. Para a Barzel Properties, esses mesmos ativos podem representar uma oportunidade de investimento.

A gestora imobiliária construiu sua estratégia justamente aproveitando momentos em que grandes companhias precisam transformar patrimônio em liquidez, e agora acompanha de perto um dos maiores processos de reestruturação do varejo brasileiro: a recuperação judicial da Casas Bahia.

A tese da Barzel é comprar ativos de qualidade de empresas pressionadas, em operações que permitem ao vendedor reforçar o caixa e ao comprador construir uma carteira de imóveis com contratos de longo prazo.

“Temos quatro galpões no pipeline. Compras de ativos de grandes empresas têm sido difíceis, mas logo deve aparecer alguma. Com essas crises no varejo, como a que atingiu a Casas Bahia, fico me perguntando se não tem ninguém precisando vender imóveis para gerar caixa… Porque nós compramos!”, afirma Nessim Sarfati, CEO da Barzel, em conversa com a EXAME.

A companhia já realizou operações semelhantes com grandes nomes do varejo brasileiro, como GPA, Assaí e Carrefour. O modelo mais utilizado é o sale and leaseback, em que a empresa vende o imóvel para a gestora e continua ocupando o espaço por meio de um contrato de aluguel de longo prazo.

Agora, com a Casas Bahia enfrentando uma recuperação judicial para renegociar uma dívida de R$ 17,3 bilhões, a Barzel vê uma possível nova janela de oportunidades. A varejista sofreu anos de pressão causada por juros elevados, queda do consumo, competição digital e dificuldades de geração de caixa. Como parte do processo de ajuste, a companhia fechou 298 lojas, cerca de 28,7% da rede física, e reduziu sua estrutura operacional.

Apesar da crise financeira, a empresa possui um patrimônio imobiliário relevante, incluindo centros de distribuição e outros imóveis estratégicos para sua operação. Como exemplo a megaloja da empresa na Marginal Tietê, em São Paulo. "Aquela lá é show", avalia o executivo.

Por enquanto, não há uma negociação confirmada entre as empresas. Mas, para a gestora, momentos de dificuldade costumam abrir oportunidades. “A gente sempre olha o mercado. Vai aparecer alguém que precisa vender”, resume.

O principal desafio, porém, está na estrutura de propriedade desses imóveis. Segundo o executivo, muitos dos ativos mais interessantes não pertencem diretamente à companhia, mas a antigos acionistas ligados à história da empresa. “Todo mundo já tentou fazer negócio, nunca dá certo, nunca evolui. É difícil. Mas continuo interessado", brinca.

A Barzel construiu sua reputação justamente em ciclos em que empresas precisam vender ativos para reforçar o caixa.

“Sempre vai aparecer alguém precisando reforçar o caixa. E, modéstia à parte, todos sabem que nosso fundo é confiável. Compramos os ativos do Carrefour em 45 dias, Pão de Açúcar em 40 dias. É raro alguém que consiga fazer isso”, afirma Sarfati.

A combinação de capital e velocidade

A gestora se diferencia pela capacidade de executar negócios rapidamente. Segundo Nessim Sarfati, o capital disponível permite que a empresa avance nas negociações sem depender de novas captações após encontrar uma oportunidade.

Esse modelo ganha força especialmente em períodos de juros elevados, quando companhias mais alavancadas buscam alternativas para reduzir dívidas ou melhorar a liquidez.

Um dos maiores exemplos da estratégia da Barzel foi a operação com GPA e Assaí, em 2022. Na ocasião, a gestora comprou 17 imóveis do GPA por cerca de R$ 1,2 bilhão, durante a venda dos ativos do Extra para o Assaí.

A operação permitiu que o GPA levantasse recursos e reduzisse sua exposição imobiliária, enquanto o Assaí assumiu contratos de locação de longo prazo para operar as unidades. Os contratos foram estruturados com prazo inicial de 25 anos, renováveis por mais 15 anos.

No ano seguinte, a Barzel fechou outro negócio relevante com o Carrefour Brasil. A gestora comprou um portfólio formado por quatro centros de distribuição e cinco lojas também por aproximadamente R$ 1,2 bilhão. A operação ocorreu após a aquisição do Grupo BIG pelo Carrefour, quando a companhia buscava monetizar ativos imobiliários para reduzir endividamento.

Os imóveis foram vendidos em um modelo de sale and leaseback, com contratos de aluguel de longo prazo. Entre os ativos estavam centros de distribuição em regiões estratégicas como Anhanguera (SP), Jacareí (SP), Muribeca (PE) e Pirajá (BA).

Fundada há 12 anos por Sarfati, engenheiro com mais de 30 anos de experiência no setor imobiliário, a Barzel combina atuação tradicional no mercado de imóveis com uma estrutura de capital semelhante à de fundos de investimento.

A empresa atua em três principais segmentos. O primeiro é o de escritórios corporativos, com aquisição de edifícios em regiões estratégicas e projetos de revitalização. O segundo é o de galpões logísticos, com ativos desenvolvidos ou comprados em regiões de alta demanda. O terceiro é o varejo, onde ganhou escala com operações envolvendo grandes redes.

O diferencial, segundo a companhia, está na combinação entre experiência imobiliária e acesso a capital internacional. A Barzel tem como sócio um fundo soberano estrangeiro, além de investidores institucionais internacionais.

Essa estrutura permite que a empresa mantenha recursos disponíveis para aproveitar oportunidades rapidamente, algo que considera uma vantagem em negociações com empresas que precisam de liquidez.