Separadas por mais de 3 mil quilômetros, Balneário Camboriú, em Santa Catarina, e João Pessoa, na Paraíba, compartilham o crescimento do mercado imobiliário. Enquanto a catarinense lidera em imóveis de alto padrão, com unidades que chegam a R$ 20 milhões, a capital paraibana registra a maior valorização acumulada no país em 12 meses, de 17%, segundo o índice FipeZAP de Venda Residencial.

Só a fintech Makasí, que conecta o setor ao mercado privado de capitais, já destinou R$ 190 milhões para projetos de pequenas e médias incorporadoras nas duas cidades desde o início de 2023. João Pessoa lidera, com R$ 110 milhões, seguida por Balneário Camboriú, com R$ 82 milhões. Ao todo, a empresa está presente em 19 estados. Os financiamentos devem viabilizar um valor geral de venda (VGV) de R$ 600 a R$ 700 milhões.

Pequenos incorporadores, antes à margem em mercados dominados por grandes construtoras, hoje conseguem competir. Segundo a Makasí, mais de 50 empreendimentos já solicitaram crédito nas duas cidades.

“O modelo tradicional de financiamento já não comporta o ritmo atual do setor”, afirma Eduan Guérios, sócio da Makasí. A ideia da empresa é trazer o financiamento para o pequeno e médio incorporador que não tem acesso ao crédito via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Atualmente, há uma parceria firmada com a RBR Asset Management, gestora que atua com CRIs com mais de R$ 10,8 bilhões de ativos em gestão. Hoje, a Makasí opera cerca de R$ 700 milhões em crédito disponível e já alocou mais de R$ 400 milhões.

A aprovação do crédito pela Makasí se dá algumas etapas. A primeira delas é avaliar o custo da obra. “Se calculamos que uma obra vai custar R$ 1 milhão, vamos emprestar pelo menos esse valor. Nunca emprestaremos menos, porque daí o risco da obra ficar inacabada”, explica.

Além disso, durante o processo de construção, só há o pagamento do dinheiro em troca de um reembolso, reduzindo o risco da obra parar — “sempre haverá caixa”, diz.

Perfis diferentes, lógica semelhante

Em João Pessoa, o crescimento vem de investidores estreantes, enquanto em Balneário Camboriú, incorporadoras locais buscam terrenos fora dos eixos tradicionais para projetos de giro rápido.

Em Balneário, o tíquete médio das unidades gira em torno de R$ 2 milhões, com VGVs na casa dos R$ 60 milhões por projeto. Já em João Pessoa, os projetos são maiores em número de unidades e menores em valor médio, com R$ 90 milhões de VGV e R$ 15 milhões de crédito por obra.

Em João Pessoa, o mercado é dominado por empreendedores locais que buscam crédito estruturado pela primeira vez. Operam com margens apertadas e enfrentam dificuldades na precificação de custos. A fintech entra como suporte técnico, oferecendo viabilidade financeira para os projetos.

Já em Balneário Camboriú, o foco é no alto padrão, com apartamentos de até 140 metros quadrados. Apesar da valorização do metro quadrado, há incorporadoras optando por áreas fora da orla e da Avenida Brasil — os trechos mais concorridos da cidade. “As vendas na planta ajudam a manter o financiamento bancário em níveis baixos”, explica Guérios.

Além dos incorporadores, famílias vêm acessando o mercado de crédito privado para financiar construções residenciais, principalmente para venda.

Em João Pessoa, 100% da demanda familiar na base da Makasí é para construção com fins comerciais. A maioria dos solicitantes tem renda mensal de R$ 27 mil, nunca construiu antes e busca erguer casas de cerca de 320 metros quadrados.

Em Balneário Camboriú, 60% dos pedidos são para moradia própria. Quase metade dos solicitantes (36%) ainda vive de aluguel, mas já têm um orçamento definido. A renda média é de R$ 33 mil mensais, para casas de até 240 metros quadrados.

A atuação da Makasí ilustra uma mudança estrutural no financiamento imobiliário. Ao conectar construtores e famílias ao mercado privado de capitais, a fintech antecipa um novo ciclo de crescimento para cidades fora do eixo Rio-São Paulo.

“É só o começo”, diz Guérios. “Acredito que vamos ver cada vez mais cidades médias adotando esse modelo.”