Da Augusta a Pinheiros: como o avanço imobiliário está mudando a boemia paulistana
O Bar do Biu vai fechar após 40 anos e o Caracol retorna ao Centro; bares e restaurantes icônicos dão lugar a empreendimentos imobiliários
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Menos bares, mais prédios: nomes icônicos da boemia paulistana sentem efeitos do avanço imobiliário (Imagem gerada por IA/Exame)
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Repórter de Mercados
Publicado em 28 de julho de 2026 às 05h00.
A movimentação de bares tradicionais em São Paulo mostra como o mapa da boemia paulistana vem se redesenhando. Recentemente, o Bar do Biu, em Pinheiros, anunciou que deixará o imóvel onde funciona há mais de 40 anos, e o Bar Caracol confirmou que retornará ao Centro após passar alguns anos na Barra Funda.
Embora a família de Rogério Biu tenha comprado o ponto comercial na rua João Moura com a Cardeal Arcoverde, em 1987, não era proprietária do imóvel. O prédio permanecia em nome de terceiros. “A gente tentou comprar algumas vezes com o antigo dono, ele sempre deixou aberto pra gente que não vendia imóveis”, disse.
Durante esse período, a família pagava aluguel e IPTU regularmente. Em 2003, quando o bar expandiu para a casa vizinha, negociaram com o proprietário para que ele comprasse a residência ao lado e a alugasse ao restaurante, permitindo a expansão do negócio. Mas o dono do imóvel, que tinha conta frequente com a família, faleceu. A filha herdou o imóvel e fez uma permuta com uma incorporadora, resultando na ordem de despejo para a construção de um novo edifício.
O Bar do Biu permaneceu em Pinheiros por mais de 40 anos (Leandro Fonseca/Exame)
A demolição está prevista para 2027 e, segundo Rogério, a única proposta recebida foi a possibilidade de alugar uma loja no futuro edifício, após cerca de quatro anos de obras, com um valor considerado inviável.
Os registros públicos levantados pela plataforma de dados imobiliários Atlas Dados reforçam esse movimento. Entre janeiro e abril de 2026, sete imóveis contíguos da quadra, com frente para a Rua Cardeal Arcoverde e fundos para a Rua João Moura, foram negociados em sequência em uma operação típica de montagem de terreno para incorporação imobiliária.
As transações somam R$ 9,34 milhões por 867 metros quadrados de terreno. Entre os imóveis negociados estão justamente os de números 772 e 776, onde funciona o Bar do Biu.
“O bairro da minha infância acabou. Muitos amigos e vizinhos foram embora porque as casas deram lugar a prédios e hospitais”, afirma Rogério.
Ele acrescenta que a verticalização também altera a relação entre a vizinhança e os bares. Com mais moradores em edifícios residenciais, aumentam as reclamações por barulho e horário de funcionamento, o que dificulta a permanência de estabelecimentos tradicionais. Diante desse cenário, a família decidiu encerrar as atividades em vez de procurar um novo endereço.
Além da aposentadoria dos pais, Rogério afirma que o custo para comprar um ponto comercial hoje tornou a mudança financeiramente inviável.
Antes e depois do local onde o Bar Caracol nasceu, na Vila Buarque, que virou estacionamento (Google Street View)
No Bar Caracol, o desfecho foi menos dramático, mas também mostra os impactos da especulação. Até 2023, o bar funcionava na Vila Buarque, em um imóvel pertencente à Santa Casa. Quando a instituição solicitou a devolução do espaço, a equipe precisou procurar outro endereço. No terreno onde funcionava o bar e uma casa vizinha, as antigas mangueiras na área aberta do Caracol foram derrubadas para dar lugar a um estacionamento.
À época, a alternativa encontrada foi a Barra Funda, onde o bar permaneceu por cerca de dois anos. Apesar da boa recepção, os sócios perceberam que o negócio nunca criou a mesma conexão com o bairro. Agora, o bar retornará ao Centro de São Paulo, após receber um convite de outro grupo do setor de alimentação e entretenimento, representando mais do que um novo endereço: é um retorno ao lugar onde o público do Caracol sempre esteve.
Biu ou Caracol, o cenário lembra um fenômeno que marcou os anos 2000, quando casas icônicas como o Vegas Club, na Augusta, e a Chopperia da Liberdade, na Rua da Glória, deixaram seus endereços originais.
Os tempos de noitadas da Augusta
O antigo endereço do Vegas Club abriga hoje outro bar, descrito pelos frequentadores da região como muito diferente da casa que funcionou ali até 2012. "Muito mais hétero, toca funk. Não lota mais tanto como lotava antes", afirmam. O imóvel continua lá, mas muitos outras desapareceram para dar lugar a edifícios, com metro quadrado muito mais caro.
Na mesma quadra, um prédio de escritórios deu lugar ao empreendimento Nex One Parque Augusta, da incorporadora One Innovation. Registros do ITBI mostram uma transmissão do terreno vizinho, na Rua Augusta, 811, por R$ 44,74 milhões em dezembro de 2023, valor equivalente a cerca de R$ 25,4 mil por metro quadrado de terreno. O imóvel adquirido foi demolido para a construção da nova torre.
Empreendimento da One Innovation fica cinco imóveis acima do antigo Vegas Club (Letícia Furlan/Exame)
A projeção de VGV para o empreendimento, lançado no início de 2025 e com previsão de entrega para o final de 2027, é de R$ 192 milhões.
“A Augusta é um verdadeiro ícone da cultura paulistana, famosa por seus bares, restaurantes e vida social vibrante. Além de conectar pontos estratégicos da cidade, ela oferece acesso facilitado ao transporte público e à Avenida Paulista. O projeto é a escolha perfeita para quem busca morar ou investir no coração de São Paulo”, afirma Paulo Petrin, vice-presidente da incorporadora responsável pelo empreendimento que está sendo construído no mesmo quarteirão do Vegas.
Mas a realidade da Augusta não foi sempre essa. Na época da inauguração do bar, em 2005, a via era sinônimo de custo baixo.
"Estávamos atrás mesmo era de aluguel barato. Na época eu pagava R$ 3 mil por mês. Era um galpão grande, que tinha sido uma fábrica de tecidos, depois um estacionamento de carros blindados. Na época, brincávamos que a Augusta era o 'Triângulo das Bermudas', porque era um local de perdição, meio misterioso, meio fetichista, cheio de prostíbulos", relembra Facundo Guerra, empresário que esteve á frente do Vegas no início dos anos 2000.
Naquele tempo, Guerra comenta que era preciso ter uma certa disposição ao risco para poder frequentar a região naquele tempo, que era uma alternativa barata para quem não tinha dinheiro para as boates mais caras. "Ela já era uma rua muito animada e interessante, mas não recebia tanto a classe média alta", diz.
Guerra salienta que saíram do endereço porque já havia chegado a hora, e desde o princípio o Vegas era um projeto com data para acabar. Depois, ele decidiu ir mais para o centro ainda, mas admite que o bar de fato ajudou na transformação de uma Augusta barata para uma Augusta com o metro quadrado mais salgado.
Antiga Alôka Club é colocada à venda por R$ 6 milhões
Antigo endereço da Alôka, reduto histórico da cena LGBTQIA+ paulistana, está fechado e anunciado para venda e locação na Rua Frei Caneca (Letícia Furlan/Exame)
O antigo imóvel da Alôka permanece fechado e à venda na Rua Frei Caneca. Não há registro de transmissão do endereço entre 2016 e maio de 2026, o que indica que, apesar da oferta, o espaço ainda não havia sido negociado no período analisado.
Aberta em 1994, a casa noturna funcionou por mais de duas décadas e se consolidou como um dos principais redutos da cena LGBTQIA+ de São Paulo. O espaço era conhecido pelas festas temáticas, pelo público diverso e pela ligação com a vida noturna da região da Frei Caneca.
Agora, os imóveis de números 906, 914 e 916 são oferecidos em conjunto por R$ 6 milhões. A locação também está disponível por R$ 30 mil mensais, além do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), segundo corretora responsável consultada pela EXAME.
O estado de conservação, porém, limita a possibilidade de uma ocupação imediata. “Lá é praticamente terreno, tem que fazer demolição. O imóvel está muito deteriorado”, afirmou a corretora.
A oferta trata o conjunto mais como uma oportunidade de incorporação do que como um imóvel comercial pronto para receber uma nova operação. O levantamento de ITBI mostra que terrenos inteiros da mesma quadra foram negociados por valores entre cerca de R$ 6,4 mil e R$ 7 mil por metro quadrado em 2019 e 2022.
O karaokê mais frequentado da Liberdade
O terreno vizinho ao onde funcionou a chopperia já foi incorporado (Google Street View)
Por fim, a Chopperia da Liberdade, que ocupava o térreo de um sobrado, segue fechada. O local sucumbiu aos impactos prolongados da pandemia de Covid-19. Com as restrições sanitárias e o distanciamento social impostos a partir de 2020, a operação tornou-se insustentável. O fechamento, no entanto, ocorreu sem alarde, por volta de abril de 2021.
Avaliações de usuários do Tripadvisor de 2015 descrevia o local como agradável, onde se era possível encontrar uma boa culinária num bom barzinho.
"O diferencial mesmo está no clima do lugar. Há mesas de bilhar ao fundo para descontrair, mas o karaokê é a grande atração. Sempre com a galera animada, com farto repertório de músicas, a alegria no ambiente é garantida. Ponto fraco é q devido ao sucesso do karaokê a espera para cantar uma música pode ser longa dependendo do dia e do horário", afirmava a avaliação de mais de dez anos.
O legado incluía ainda outras atrações que faziam parte da identidade do bairro: a decoração excêntrica com aquários artificiais, móveis de veludo vermelho e luzes natalinas permanentes, e o funcionamento noturno, que transformava a chopperia em um destino clássico da madrugada paulistana, com público cativo aos domingos.
O terreno vizinho ao onde funcionou a chopperia já foi incorporado e dados de ITBI compilados pela Atlas Dados indicam que o empreendimento construído no local pela incorporadora Kobayashi registrou cerca de R$ 15,9 milhões em vendas de unidades na planta entre 2023 e 2024. Além disso, há novos sinais de incorporação na mesma quadra. Procurada, a Kobayashi não se manifestou.
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