Havia quem apostasse que o trabalho remoto se tornaria permanente após a pandemia. A realidade, hoje, tem se mostrado diferente: grandes empresas pressionam seus funcionários para que voltem ao escritório. Isso não apenas reacende a demanda por imóveis comerciais, como também por moradias temporárias de alto padrão próximas aos novos centros corporativos que se reconstroem.

Com cinco prédios e 600 unidades, a JFL Living viu a proporção de locatários em São Paulo a trabalho saltar de 15% para quase 50% em um ano. Um dos motores desse avanço, segundo Lucas Cardozo, COO da companhia, é a crescente presença de multinacionais asiáticas na cidade, em especial as chinesas.

Criada por Jorge Felipe Lemann há dez anos, a JFL é pioneira no modelo multifamily de alto padrão no Brasil. O formato, comum nos Estados Unidos — com mais de 18 milhões de unidades —, concentra a gestão de todos os apartamentos em um único operador e é voltado exclusivamente à locação de longo prazo, a partir de um mês. A empresa opera sem concorrentes diretos no segmento triple A e mantém taxa média de ocupação de 88%.

As unidades, com áreas entre 36 metros quadrados e 431 metros quadrados, são totalmente mobiliadas e incluem serviços como arrumação diária, café da manhã, concierge, manutenção e estrutura completa de lazer. Os contratos duram, em média, nove meses, e atraem atletas, artistas, estudantes, famílias e, sobretudo, executivos expatriados — um público entre 35 e 55 anos.

A demanda vinda da China

A ascensão de empresas chinesas na capital paulista tem sido um dos vetores de crescimento da JFL no último ano, principalmente no edifício AV.NU, na Chácara Santo Antônio. O prédio conta com 161 unidades residenciais, das quais 86 estão alugadas para chineses.

Considerando também moradores vindos de outros países da Ásia, como Japão, Coreia do Sul e Índia, o total chega a 93 apartamentos — ou 58% da ocupação total.

Os números estão num contexto em que empresas chinesas passam a ser vistas de forma mais positiva e competitiva, superando a imagem antiga de baixa qualidade e falsificações que a etiqueta made in China trazia. Elas evoluíram para líderes em inovação, competindo diretamente com gigantes americanas em setores como veículos elétricos, IA e eletrônicos. BYD supera Tesla em vendas de veículos elétricos, Shein e Temu revolucionam e-commerce, e marcas como DJI dominam drones. 

“A gente surfou muito essa onda, principalmente no AV.NU. Isso reflete como a parceria com chineses e asiáticos de forma geral tem sido um dos grandes vetores de crescimento da JFL no último ano”, afirma Cardozo.

A pedido da EXAME, a consultoria Newmark analisou onde estão situados os escritórios das principais empresas chinesas no Brasil. A maioria delas — e as mais conhecidas — se distribuem ao longo do corredor de negócios entre Vila Olímpia e Chucri Zaidan, num raio de até 3 quilômetros entre si.

A BYD, por exemplo, ocupa o Morumbi Corporate, na Avenida Chucri Zaidan. A Xiaomi fica no New Empire of Business, na Vila Clementino, bairro próximo a Vila Olímpia. Já a Keeta, marca internacional de delivery da gigante chinesa Meituan, fica no EZ Towers, próximo à Chucri Zaidan, na Chácara Santo Antônio, no mesmo condomínio onde está situado o escritório da Huawei. Enquanto isso, a Shein fica na Avenida Faria Lima, no Vera Cruz II.

“A chegada e a expansão de empresas chinesas no Brasil ocorrem em um momento de recuperação consistente do mercado de escritórios em São Paulo, que registra absorção líquida recorde, queda de vacância e valorização dos preços. Embora a demanda chinesa não represente necessariamente um boom de grandes volumes de área, ela se concentra em edifícios de alto padrão e localizações prime, contribuindo para a sustentação dos preços e para a redução da vacância nos ativos mais líquidos. Em paralelo, o capital chinês pode ampliar a presença no segmento residencial para renda, especialmente no multifamily, reforçando a atratividade do mercado imobiliário paulista”, explica Mariana Hanania, líder de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.

Expansão para além da Zona Sul

Não é só na Zona Sul que a JFL Living vê a demanda crescer para o multifamily. Na Avenida Rebouças, a empresa tem uma unidade, o JFL125, que tem 160 apartamentos.

Empresas como Amazon e Netflix já têm grandes lajes na Rebouças pré-locadas. A ASA, instituição financeira fundada por Alberto Safra, também anunciou recentemente a compra de um terreno de mais de 8 mil metros quadrados na avenida. O local vai receber um edifício corporativo de mais de 200 metros de altura, que deve figurar entre os mais altos da cidade.

A JFL também avalia parcerias estratégicas. Uma possível associação com o Iguatemi chegou a ser discutida, mas não avançou por causa de custos extras. “O investimento por empreendimento gira entre R$ 150 milhões e R$ 250 milhões. O que importa, mesmo, é o retorno. Buscamos sempre no mínimo 7 mil metros quadrados de área residencial para conseguir diluir os custos”, afirma Cardozo.

Um sexto edifício está em construção na região da Alameda Lorena, com entrega prevista para 2027. O projeto elevará a oferta total para 680 apartamentos.