Conhece os caçadores de arranha-céus da BR Properties?

Como em apenas três anos a BR Properties, controlada pela GP Investiments, conseguiu se tornar a maior administradora de imóveis comerciais do país
Cardoso, Carletti E Jaco (da esq. para a dir.): o trio de novos negócios da BR Properties já visitou 1 000 imóveis (.)
Cardoso, Carletti E Jaco (da esq. para a dir.): o trio de novos negócios da BR Properties já visitou 1 000 imóveis (.)
Por João Werner GrandoPublicado em 19/09/2013 11:26 | Última atualização em 19/09/2013 11:26Tempo de Leitura: 5 min de leitura

Se existe algo de que os jovens engenheiros Martin Jaco, Marcelo Carletti e Rogério Cardoso não podem reclamar é de monotonia. Responsáveis pela área de investimentos da BR Properties, a maior empresa de administração de imóveis comerciais do país, eles fizeram nada menos que 62 aquisições desde que a companhia iniciou suas operações, em março de 2007 - média de 1,7 compra por mês.

Desde abril, em meio ao ritmo intenso, o trio teve de encontrar tempo para se dedicar a um projeto megalomaníaco no Rio de Janeiro. Jaco, Carletti e Cardoso decidiram comprar algo que não estava à venda. A segunda torre do edifício Ventura, empreendimento de 21 000 metros quadrados e 17 andares localizado na disputada orla carioca, era um antigo sonho de consumo de Jaco, que há três anos é diretor de investimentos da BR Properties.

Quando o prédio ainda estava em construção, em 2007, ele chegou a se reunir algumas vezes com Daniel Cherman, diretor executivo da incorporadora americana Tishman Speyer no Brasil, dona do negócio. As negociações não avançaram até a última semana de maio deste ano.

Unido ao BTG, do banqueiro André Esteves, Jaco ofereceu 680 milhões de reais pelo Ventura. O martelo foi batido no dia 12 de agosto, fazendo da venda do Ventura o segundo maior negócio imobiliário já realizado no país. (O maior foi a aquisição da sede do banco Santander por 1 bilhão de reais em junho de 2008.) "Os melhores negócios são os que não estão com uma placa de ‘vende- se' na porta", diz Jaco.

Controlada pelo fundo de private equity GP Investments, a BR Properties converteu-se no último ano em um dos investimentos mais promissores dentro do grupo, não somente porque encerrou 2009 com um lucro de 30 milhões de reais, mas por seu potencial de crescimento.

Em seu banco de dados, há mais de 1 000 edifícios e galpões comerciais cadastrados - 200 deles acrescentados neste semestre. A seleção desses possíveis alvos de compra é feita com base em estudos de consultorias especializadas, relatórios de logística, dados de expansão do consumo e sola de sapato. Cada empreendimento, esteja ele oficialmente à venda ou não, é visitado por pelo menos um dos três executivos.

Em seguida, eles cruzam todos os dados com um levantamento realizado nas prefeituras sobre novas construções e possíveis mudanças nas leis de zoneamento. Segue-se, então, um exercício de futurologia: o trio cria uma espécie de mapa com o que será a região nos próximos três anos. "De cada cinco imóveis que estudamos, entramos em negociação com apenas um", diz Carletti.


Oportunidade

Um dos melhores exemplos dessa lógica é o edifício Panamérica, localizado na zona sul de São Paulo. Como o prédio ficava próximo a duas estações de trem - Campo Limpo e Pinheiros -, o trio deduziu que o local seria ideal para abrigar serviços de mão de obra intensiva, como call center e TI para grandes empresas.

Em meados de 2007, a BR Properties comprou 40% do imóvel por 54 milhões de reais. De lá para cá, os aluguéis do prédio subiram 22% acima da média do mercado. Estima-se que o edifício Panamérica renda à BR Properties 680 000 reais mensais. "A demanda para um imóvel como esse era garantida", diz Cláudio Bruni, presidente da BR Properties. "Não poderíamos deixar passar a oportunidade."

Nesse processo de seleção, a experiência prévia dos executivos tem ajudado. Jaco, de 41 anos de idade, trabalhou por 12 anos na consultoria imobiliária CB Richard Ellis. Os outros dois membros do time trabalharam em projetos de expansão de grandes varejistas - Cardoso, de 30 anos, foi responsável pela implantação de 90 lojas da rede de supermercados Dia, do Carrefour, entre 2005 e 2007; e Carletti, de 33, cuidou da ampliação da rede McDonald's no Brasil no mesmo período.

"Esse conhecimento é o grande diferencial da BR Properties", afi rma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle. O histórico recente da BR Properties explica, em grande medida, seu desempenho na bolsa. Ao abrir seu capital, em março deste ano, a empresa conseguiu levantar 750 milhões de reais.

Embora tenha tido em 2009 um faturamento menor que o das concorrentes CCP, controlada pela Cyrela, e São Carlos, controlada por Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira, a BR Properties tem um valor de mercado duas vezes maior que essas empresas, na casa dos 2 bilhões de reais.


Longo Prazo

Em linhas gerais, pode-se dizer que a BR Properties segue um caminho semelhante ao trilhado pela administradora de shopping centers BR Malls, que também pertencia ao GP. Criada após a compra da Ecisa, em dezembro de 2006, a empresa rapidamente partiu para um ritmo frenético de aquisições: 28 em pouco mais de três anos.

Em 2007, a BR Malls passou da quinta para a primeira posição entre as empresas do setor. Ao mesmo tempo, sua política de corte de custos exigia que os gastos de cada empreendimento caíssem 20% nos quatro primeiros meses após a compra.

Com isso, a GP conseguiu fazer com que o lucro da BR Malls triplicasse em três anos, para 207 milhões de reais. (Em janeiro, o fundo terminou de vender sua participação na empresa, que chegou a 27,5%, o que lhe rendeu 500 milhões de reais, o triplo do que havia investido.)

Na BR Properties, a meta é reduzir os gastos com condomínio 19% no primeiro ano e 7% no segundo. "Estamos criando a BR Malls dos escritórios", diz Antonio Bonchristiano, sócio da GP. "Mas não temos a intenção de sair dela tão cedo."