Barzel busca terrenos na Paulista para retrofits: 'Faríamos uns 10', diz CEO

A Avenida Paulista tem um problema que, para a Barzel Properties, é também uma oportunidade: falta espaço. Na visão de Nessim Sarfati, fundador e CEO da gestora imobiliária, a região tem uma demanda corporativa maior do que a capacidade atual de oferta, e poderia receber novos empreendimentos se ainda houvesse terrenos disponíveis. “Se eu tivesse terrenos na Paulista, eu faria 10 prédios lá”, afirma o executivo à EXAME.

Para Nessim, a avenida reúne características que a tornam mais atrativa do que outros polos corporativos da cidade, incluindo a própria Faria Lima. O desafio é que, diferentemente da região que passou por forte expansão imobiliária nas últimas décadas, a Paulista já está consolidada e praticamente sem áreas livres para novas construções.

A solução encontrada pela Barzel é comprar edifícios antigos, modernizá-los por meio de retrofits e reposicioná-los no mercado corporativo. A estratégia já faz parte do histórico da empresa, que tem cerca de R$ 7 bilhões em ativos sob gestão e atua na aquisição e transformação de imóveis considerados defasados em regiões valorizadas de São Paulo.

Na avaliação do executivo, a demanda por escritórios na Paulista é subestimada. Segundo ele, muitas empresas que escolheram a Faria Lima nos últimos anos fizeram isso porque havia disponibilidade de prédios novos na região, e não necessariamente porque a localização era superior.

Nessim afirma que a avenida tem vantagens estruturais, como acesso ao metrô, conexão com diferentes regiões da cidade e infraestrutura urbana consolidada.

A localização também favorece funcionários que vivem em diferentes partes de São Paulo. Enquanto a Faria Lima está mais concentrada na ligação com as zonas Oeste e Sul, a Paulista está posicionada em uma área de conexão entre as zonas Leste, Norte e Sul.

Além disso, o executivo destaca a infraestrutura técnica da região, com disponibilidade de fibra óptica e redundância energética, fatores importantes para empresas de tecnologia e serviços financeiros. O problema, segundo ele, é a escassez de oferta. “A demanda está lá. Só não tem produto”, afirma.

Em janeiro de 2025, a EXAME apelidou de "êxodo corporativo" o que acontecia na avenida: seja pela idade dos imóveis ou pela falta de terrenos disponíveis, a oferta de novos ativos era ainda mais baixa, já que a região havia recebido seu último lançamento quatro anos antes, em 2021. E, segundo um levantamento da consultoria imobiliária Cushman& Wakefield da época, a avenida estava com um total de zero construções em andamento no quarto trimestre de 2024.

O retrofit é alternativa para criar oferta

Como não há terrenos disponíveis para grandes lançamentos, a Barzel passou a buscar edifícios antigos que possam ser transformados. A lógica é comprar prédios com baixa ocupação ou infraestrutura defasada, investir em modernização e reposicionar o ativo para empresas que buscam escritórios de padrão mais elevado.

A empresa já realizou operações semelhantes em diferentes regiões de São Paulo, como no Edifício São Luiz, na Avenida Juscelino Kubitschek, e no Pinheiros Corporate, na Rua Henrique Schaumann.

Na região da Paulista, um dos exemplos é o Edifício Rachid Saliba, atual Citadel, localizado na Rua Bela Cintra, a cerca de 100 metros da avenida. A Barzel adquiriu o ativo em uma operação de aproximadamente R$ 83 milhões, com um plano de retrofit para modernizar um edifício construído em 1974.

A tese é que muitos edifícios em regiões nobres perderam valor não pela localização, mas pela falta de atualização. A empresa comprou o prédio com 60% a 70% de vacância e aluguéis na faixa de R$ 60 a R$ 70 por metro quadrado. Após o retrofit, o imóvel foi totalmente alugado em cerca de um mês, com valores de locação que superam os R$ 128 por metro quadrado, segundo levantamento da Binswanger Brazil.

O levantamento da consultoria mostra ainda que o Citadel foi responsável por adicionar 11,5 mil metros quadrados de estoque à região da Paulista, que passou a contar com 414 mil metros quadrados no segundo trimestre de 2026. Para efeito de comparação, a Faria Lima conta com 630 mil metros quadrados e o Itaim/JK conta com mais 548 mil metros quadrados de estoque — nessas regiões, o estoque costuma crescer via greenfield, ou seja, empreendimentos construídos do zero.

A transformação do edifício envolveu mudanças que vão além da estética. Segundo a Barzel, a troca de elevadores, sistemas de climatização, fachada e áreas comuns muda a percepção do ativo e permite atrair empresas que antes não consideravam o edifício.

O modelo de retrofit também reduz o tempo necessário para colocar um novo produto no mercado. Enquanto um prédio novo depende da aquisição de terreno, aprovação de projetos e construção, o retrofit aproveita uma estrutura existente. Para Nessim, essa velocidade é uma das principais vantagens.

A Barzel afirma que segue procurando oportunidades na Paulista, especialmente edifícios antigos que estejam abaixo do potencial. O perfil buscado é de imóveis bem localizados, mas que perderam competitividade por falta de investimento ou gestão adequada.

A estratégia faz parte de uma tese maior da companhia: aproveitar momentos em que proprietários ou fundos precisam reorganizar ativos e comprar imóveis com potencial de valorização.

No caso dos escritórios, a avenida Paulista é vista pela empresa como um exemplo de mercado onde a escassez cria uma oportunidade. Para Nessim, a questão não é se existe demanda por novos espaços na região, mas como criar essa oferta sem terrenos disponíveis.