6 tipos de fundos imobiliários com riscos distintos: diferenças entre cada FII e como investir

Os fundos imobiliários tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário. Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes. O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado acanhado quando comparado ao americano.

A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento do produto, que é pouco padronizado. “Um fundo imobiliário pode ser um investimento de renda fixa, uma aplicação de renda variável ou uma mistura dos dois”, diz Valdery Albuquerque, diretor de renda fixa e fundos imobiliários do Banco Fator.

A complexidade de alguns fundos é tão grande e o nível de divulgação de informações chega a ser tão baixo que muitas vezes até mesmo os analistas profissionais de mercado têm dificuldade para avaliar o preço justo das quotas de muitos dos 54 fundos negociados em bolsa. Para facilitar o entendimento dos investidores, a EXAME dividiu os fundos imobiliários em seis grandes grupos.

Leia a seguir quais são as características de cada um e para que tipo de investidor são indicados:

1. Fundos de desenvolvimento imobiliário

Esses são os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor.

Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo.

Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento. “Quando só o terreno já foi definido, é muito difícil avaliar qual é o potencial de lucro e de receitas de um fundo”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management.

Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro. O RB Capital Desenvolvimento Residencial I, por exemplo, exigiu investimento inicial mínimo de 150.000 reais em sua oferta pública e captou 127 milhões de reais.

O fundo vai construir principalmente imóveis residenciais de até 500.000 reais que estão dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e vendê-los quando ficarem prontos.

A promessa é entregar uma forte valorização de INCC (índice de inflação da construção calculado pela FGV) mais 20% ao ano ao investidor. Se tudo der certo, terá sido um excelente negócio, e vice-versa.

2. Fundos de renda - Shoppings

Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas.

O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável.

Para o investidor, uma das grandes vantagens dos fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes.

O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo, explica Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital, uma das líderes brasileiras em fundos imobiliários. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância.

Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes. Logo, a inflação, que voltou a ser um risco no Brasil, pode não afetar quem investe em um shopping porque o aumento de preços eleva o faturamento das lojas.

No Brasil, uma das gestoras especializadas em fundos imobiliários de shoppings é o Credit Suisse Hedging-Griffo. O maior fundo é o CSHG Brasil Shopping, que tem patrimônio de 420 milhões de reais e participações em seis empreendimentos localizados em cinco capitais. Lançado em 2006, o fundo concedeu aos investidores uma taxa de retorno de 124% desde então – equivalente a mais de duas vezes o CDI líquido acumulado no período.

3. Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais

Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos.

O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel. O FII Rio Bravo Renda Corporativa, por exemplo, foi lançado em 1999 para investir em seis andares do JK Financial Center, um prédio comercial no coração financeiro de São Paulo. Em 2009, o fundo pediu autorização dos quotistas para alterar seu regulamento de forma que outros imóveis pudessem ser incluídos.

Após obter a aprovação e captar mais recursos, a Rio Bravo comprou um andar do Jatobá Green Building (uma torre de escritórios de alto padrão na região sul de São Paulo) que hoje está locado para a Kraft e um andar do Parque Paulista (na região da avenida Paulista) que foi alugado para a Swiss Re.

“A mudança do perfil do fundo contribuiu para a valorização da quota, o aumento da liquidez e a redução do risco para o investidor”, diz Augusto Martins, analista da Rio Bravo, gestora que administra 27 fundos.

O Renda Corporativa tem quotas negociadas em 97% dos pregões da BM&FBovespa, o maior índice de liquidez da indústria. Todos os contratos de locação fechados pelo fundo são reajustados anualmente pelo IGP-M.

4. Fundos de fundos

Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado.

Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil. Com um patrimônio de 145 milhões de reais, o BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário foi o primeiro da categoria.

Criada pela Brazilian Capital, a aplicação tenta lucrar com operações de compra e venda de quotas de outros fundos e distribui os ganhos obtidos aos quotistas. É ideal para quem deseja montar uma carteira de fundos bastante diversificada. Hoje o BC Fundo tem 35% do patrimônio investido em CRI, 12% em LCI e o resto em quotas de fundos imobiliários negociados em bolsa.

No portfólio, há fundos de flats, lojas, shoppings, hospitais, universidades e escritórios. “E nenhum fundo da carteira representa mais de 10% do patrimônio líquido”, diz Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages. Com 2.500 quotistas, o fundo é também um dos mais pulverizados do mercado brasileiro. Uma das explicações é que o investimento mínimo na oferta pública foi de apenas 1.000 reais.

Para Alexandre Machado, do Credit Suisse Hedging-Griffo, um dos benefícios do surgimento dos fundos de fundos imobiliários será a precificação mais profissional desses papéis.

Segundo ele, hoje em dia o valor das quotas negociadas em bolsa segue o valor dos aluguéis distribuídos pelo fundo, mas praticamente não há correlação com a inflação nem com o valor patrimonial dos imóveis incluídos.

“Acredito que o mercado precifica de forma errada os fundos imobiliários”, diz Machado. Em parte, isso pode ser explicado pelo fato de que 70% das quotas de fundos imobiliários estarem nas mãos de pessoas físicas. “Isso vai mudar à medida que mais profissionais tomem as decisões de investimento.”

3. Fundos de compra e venda de imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa.

No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. O fundo é dono de grandes empreendimentos imobiliários, como 60% do Eldorado Business Tower em São Paulo, 60% da Torre Almirante no Rio, 60% do Brazilian Financial Center na avenida Paulista (antiga sede do Banco Real) e vários outros.

Boa parte dos imóveis foi comprada entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar turbulências e o mercado vive um boom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.

Apesar de ter fechado excelentes negócios nos últimos anos, o mercado vê o Brazilian Capital Real Estate com certo ceticismo devido à baixa distribuição de dividendos. A receita anual com locação é equivalente a 11,5% do patrimônio do fundo, mas só 6% vão para o bolso dos quotistas.

O resto vira caixa que o fundo usa para fazer novas aquisições. Mas como no Brasil a precificação das quotas é feita com base nos aluguéis distribuídos, quase não houve valorização desde a estreia do fundo – o que comprova a aversão dos investidores.

Rodrigo Mennocchi, da Brazilian Mortgages, diz que há estudos em curso para elevar a distribuição de dividendos para 7% ao ano. Os mais de 1.500 quotistas ficariam imensamente gratos.

3. Fundos de recebíveis imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis.

Em geral, um banco concedeu esses empréstimos e, para ter fôlego para gerar novos créditos, decide fazer a securitização de parte da carteira. O investidor compra o direito de receber esses empréstimos bancários acrescidos de juros por meio dos CRIs.

Esse instrumento tem uma vantagem tributária por ser isento de IR para pessoas físicas. No entanto, apenas investidores qualificados, com mais de 300.000 reais em aplicações financeiras, costumam ter permissão para investir diretamente no papel. “O fundo de CRI é interessante porque deu ao pequeno investidor acesso a esse mercado”, diz Marcelo Michaluá, da RB Capital.

Quais os riscos para o investidor de FIIs?

É importante esclarecer que o investidor não corre diretamente o risco do mercado imobiliário, mas o risco de crédito de quem tomou o empréstimo. Apesar de ser um investimento em renda fixa, o CRI é um título de crédito privado de longo prazo e não deve ter seu risco comparado ao de um título do governo federal, por exemplo.

“É difícil avaliar qualquer crédito de longo prazo, ainda mais no caso dos CRIs, que não têm padronização nenhuma”, diz Maximiliano Marques Rodrigues, da Votorantim Asset Management, líder brasileira em fundos imobiliários de CRI, com 800 milhões de reais em patrimônio administrado.

Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. Com 31 milhão de reais sob administração e uma aplicação mínima de 20.000 reais na oferta pública, o fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.