Tishman Speyer lança seu primeiro fundo imobiliário no Brasil

A Tishman Speyer (TS), proprietária, desenvolvedora, operadora e gestora de imóveis com atuação em diversos países, encerrou a captação do seu primeiro fundo imobiliário (FII), o Tishman Speyer Renda Corporativa (TSER11).

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A captação foi direcionada para investidores profissionais com o objetivo de adquirir um edifício de 19,5 mil metros quadrados de área entregue recentemente pela própria TS, no valor de R$ 215 milhões. A torre integra o complexo Castelo Branco Office Park e foi construída com o intuito de abrigar a sede da DuPont no Brasil, modalidade conhecida como built-to-suit.

O contrato atípico com o único inquilino  tem prazo de 15 anos. A estrutura do investimento possibilitará um retorno (dividend yield) estimado entre 9,5% e 10% ao ano nos próximos dois anos. O objetivo do fundo é gerar renda aos cotistas com aluguel de ativos corporativos de alto padrão. O fundo começa a ser negociado com apenas um imóvel em carteira, mas a ideia é adquirir outros, inclusive não desenvolvidos pela TS, diz Daniel Cherman, presidente da empresa no Brasil, à EXAME Invest.

"A nossa entrada no segmento é natural. Acreditamos que o mercado brasileiro adquiriu uma maturidade a partir da entrada de mais investidores institucionais no mercado, com o crescimento dos fundos de fundos e fundos de pensão mais flexíveis, e também pessoas físicas. E esse crescimento, na nossa visão, deve continuar a acontecer". E por que em plena pandemia? "Se formos esperar o momento ideal do mercado, ele passa. Foi uma decisão tomada no passado que implantamos agora".

A favor da operação está a experiência da TS lá fora. "Estamos observando a China. A crise sanitária no país acabou e houve um crescimento de 18% da economia no primeiro trimestre deste ano. Lá o mercado já voltou totalmente aos escritórios. Nos Estados Unidos, como a maioria da população já tomou a segunda dose da vacina, também já observamos grandes empresas voltando ao trabalho presencial. Acreditamos que o Brasil esteja 60 dias defasado ao que está acontecendo nos Estados Unidos".

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Portanto, seguindo esse raciocínio, Cherman espera que haja uma recuperação do mercado de imóveis corporativos e da economia brasileira já no segundo semestre deste ano. "Talvez com o término da pandemia, controle da crise financeira e perspectiva de melhora econômica a crise política se acalme um pouco também", conclui o executivo. "O momento atual é ideal para se preparar para o crescimento dos próximos cinco anos, já que a produção de novos escritórios está baixa e ao mesmo tempo vemos uma fila de IPOs na bolsa, além do crescimento de startups, que precisarão de escritórios de boa qualidade". 

A TS planeja lançar no país outros FIIs com propósitos que vão além de gerar renda aos cotistas. "Devemos ter um voltado para retrofit e pretendemos lançar também um de desenvolvimento. Mas, neste caso, não achamos que o mercado está maduro o suficiente".

Histórico

A TS obteve licença para passar a operar como gestora de recursos no país no ano passado. Contudo, é longo o seu histórico de atuação no segmento de FIIs no exterior (a empresa é gestora de fundos imobiliários em diversos países nos quais atua) e também no Brasil.

Desde 2001 a empresa já vendeu diversos imóveis para FIIs para posteriormente atuar prestando consultoria ao veiculo de investimento, caso de diversos empreendimentos corporativos na zona sul da cidade de São Paulo, como o TB Office (TBOF11), Edifício Galeria (EDGA) e Torre Norte (TRNT11), parte do Centro Empresarial das Nações Unidas.

Além do Rio de Janeiro, onde atualmente investe na Região do Porto Maravilha, a empresa também atua nas cidades de Brasília, onde desenvolveu o Green Towers, e Belo Horizonte, onde entregou o Concórdia Corporate Towers.

Vantagens e pontos de atenção

Entre os diferenciais do novo fundo está a experiência de 25 anos de desenvolvimento de prédios triple A no país, o contrato é de longo prazo e um inquilino com boa garantia de crédito. Mas analistas citam também pontos de atenção.

Como o edifício foi construído para abrigar a sede do inquilino, caso ele queira desocupar o imóvel ao final do contrato pode haver uma maior dificuldade para realizar uma nova locação. Além disso, a região de Barueri sofre, em crises, com uma vacância maior do que a média da cidade de São Paulo, o que pode gerar volatilidade nos últimos anos do contrato. Pequeno inicialmente, outro do fundo é sua liquidez.

No entanto, para compensar o risco de investimento de uum fundo que é inicialmente monoativo e monoinquilino o retorno estimado nos dois primeiros anos é maior do que a média praticada em fundos de lajes corporativas. Posteriormente, a prevista diversificação de ativos em carteira tende a diluir esse risco. Por isso a ideia é que o fundo possa ser distribuído para pequenos investidores apenas quando ganhar mais corpo.