Startup que reforma imóveis para alugar cria plataforma de investimentos

Em um cenário de juros baixos, que incentiva o investimento em imóveis, a startup Yuca lança uma plataforma na qual é possível comprar um apartamento gerenciado por ela (modalidade buy to rent) ou adquirir cotas de uma unidade via crowdfunding. É uma forma de dar maior liquidez para proprietários de imóveis que já fazem parte da plataforma. É cobrada uma taxa de administração sobre cada transação na plataforma.

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O foco da Yuca é reformar imóveis antigos e grandes, em bairros centrais e nobres da cidade de São Paulo, para dividi-los em suítes com o objetivo de sublocá-lo para mais de um usuário, especialmente estudantes e jovens profissionais que queiram viver perto do trabalho. Mas essa atuação vem se expandindo para unidades com foco em um único morador ou famílias. "Recebemos muita demanda de pessoas que não querem dividir estes apartamentos", diz Rafael Steinbruch, co-fundador e head de real estate da startup.

No portfólio entram apenas imóveis reformados pela startup, que tem uma equipe de arquitetos. A despesa com a reforma (que tem custo de 1.500 reais por metro quadrado e inclui mobília) fica a encargo dos proprietários das unidades e pode ser financiada pela fintech Creditas em até 180 meses. A reforma pode incluir adicionar quartos, diminuir a área da lavanderia, integrar sala e cozinha.

Os investimentos do tipo buy to rent partem de 400 mil reais e têm retorno mínimo garantido. Isso porque a startup garante ao proprietário renda de ao menos 50% do aluguel caso possa ser sublocado para 3 ou 4 pessoas, mesmo se o imóvel estiver totalmente vazio. O contrato com a startup tem tempo mínimo de 60 meses para proprietários das unidades e 30 meses para inquilinos. Com essas condições, a Yuca prevê que a rentabilidade pode chegar a 8,8% ao ano, considerando que os apartamentos estejam totalmente ocupados durante todo esse período.

Na modalidade de cotas, o investimento é feito formato de crowdfunding através de uma plataforma de investimentos terceirizada, a Bloxs. O tíquete mínimo para investir nessa modalidade é de 25 mil reais, mas a Yuca pretende reduzi-lo. É possível ajudar a financiar as reformas de imóveis da carteira da startup e também expandir o portfólio ao participar da aquisição de novas unidades. Neste formato, o investidor se torna sócio da SPE (Sociedade com Propósito Específico) criada pela Yuca. Já foram feitas duas ofertas. Na primeira, realizada em maio, a startup levantou 1,5 milhão de reais em duas semanas para a compra de dois apartamentos.

A startup cobra uma taxa de administração sobre o investimento de 5%, com 20% de performance sobre o que superar o aluguel líquido, equivalente a 70% da ocupação. Já tem mais de 250 quartos operando ou em fases finais de estruturação em bairros como Pinheiros, Bela Vista, Brooklin e Jardins. "Hoje temos uma fila de 2.000 pessoas que desejam alugar as unidades do nosso portfólio. A ocupação dos apartamentos era de 90%, na pandemia caiu para 80% e até o final do ano esperamos recuperá-la", conta Steinbruch. Além de atrair investidores pessoas físicas, a Yuca já realizou parcerias para reformar e vender imóveis de estoque de incorporadoras como a Gafisa.

Até hoje, a Yuca captou 6 milhões de dólares em uma rodada de seed capital (capital semente) liderada pela Monashees e com participação de Creditas, Starwood Capital e Montage; e 25 milhões de reais com investidores imobiliários. Steinbruch trabalhou na equipe de investimentos da Starwood Capital Group, fundo global de investimento imobiliário com mais de 60 bilhões de dólares de patrimônio sob gestão. Na empresa foi responsável pela gestão dos investimentos na América Latina e membro da equipe de prospecção de novos negócios nos Estados Unidos.