Qual segmento de fundo imobiliário tem o melhor risco e retorno?

Entre 2015 e 2019 o melhor desempenho entre 86 fundos imobiliários e o desempenho médio destes fundos, considerando o Índice de Sharpe (que mede o risco e retorno de uma aplicação), foi o da média dos fundos. Ou seja, a diversificação da carteira de FIIs gera resultados melhores. É o que conclui a monografia de Patrícia Fernandes no MBA-Real Estate - Economia Setorial e Mercados, da Escola Politécnica da USP.

Apesar de alguns segmentos de FIIs terem se destacado positivamente na pesquisa eles ainda não conseguiram superar o retorno gerado pela diversificação da carteira, frisam Fernandes e o professor Claudio Tavares de Alencar, orientador do estudo.

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O estudo inclui os fundos imobiliários listados na B3 desde 2015. Foram, contudo, excluídos da análise os fundos menos líquidos, já que as flutuações do valor de suas cotas não representam as oscilações de mercado. Os 86 fundos que restaram foram separados em cestas, de acordo com a autoclassificação da Anbima, conforme o tipo de gestão (ativa ou passiva) e segmento de atuação (FOF, CRI, lajes corporativas, shopping, logística, agências bancárias, educacional, residencial, varejo, hospital, hotel e fundos híbridos).

Alguns fundos se auto denominavam como de gestão ativa, mas sempre tiveram apenas um ativo. Neste caso, eles foram reclassificados como de gestão passiva. Já fundos classificados como híbrido ou outros tipos foram reclassificados para o segmento majoritário de atuação. Foi então criada uma cesta considerando os 86 fundos da análise, e uma cesta do IFIX (que representa o desempenho médio destes FIIs), com o intuito de verificar o desempenho de carteiras diversificadas.

Para cada uma das cestas criadas foi calculado o Índice de Sharpe. O índice representa o nível de risco que o investidor aceitou correr para obter uma remuneração superior à taxa livre de risco. Portanto, quanto maior for o índice de Sharpe, melhor será o desempenho relativo do investimento.

Veja abaixo os resultados:

Resultados por segmento

O desempenho de alguns segmentos durante o tempo do estudo exige algumas ponderações, e têm algumas motivações claras. Confira a análise de Alencar e Fernandes sobre o resultado obtido por cada segmento de fundos:

Imóveis residenciais

Estes fundos de tijolo apresentaram o pior desempenho do estudo. Porém, tratam-se de fundos de desenvolvimento para venda, cujo retorno do investimento só se dará de fato com o término das obras e venda de todos os ativos. Ou seja, ele tem um ciclo mais longo.

Como cada um dos fundos analisados se encontram em estágios diferentes não é possível afirmar que de fato a rentabilidade da categoria é pior. Para isso teria de ser feita a análise do ciclo do investimento de cada fundo. Por essa característica, é difícil comparar os resultados deste segmento com as demais.

No período de análise não haviam fundos residenciais de renda, que começaram a surgir somente a partir de 2019.

Shoppings

Estes fundos tiveram um dos melhores desempenhos da pesquisa. Isso porque se beneficiaram da melhora da economia registrada ao longo do período de análise, com redução da inflação e expansão do volume de crédito, o que aumentou o poder de compra das famílias e, consequentemente, das vendas das lojas do empreendimento. Parte da receita dos shoppings está atrelada a estas vendas.

Outro ponto é que a administração dos shoppings é feita por empresas profissionais. O fundo é apenas o detentor de uma parcela do empreendimento. Além disso, os shoppings possuem uma grande variedade e quantidade de inquilinos, o que tende a minimizar os riscos de inadimplência, vacância e queda de vendas em algum segmento específico.

Lajes corporativas

Estes fundos tiveram um retorno baixo em relação aos outros segmentos, mas também um risco mais baixo, o que acabou resultando em um Índice de Sharpe satisfatório para o investidor (acima de 1).

Logística

Os fundos do segmento foram os que tiveram maior diferença de desempenho entre os fundos de gestão ativa e passiva. Os dois fundos de gestão ativa incluídos na análise tiveram desempenho superior à média, enquanto as demais cestas ficaram abaixo.

Por geralmente se tratar de contratos atípicos, possivelmente a competência dos gestores em fazer uma boa análise dos ativos e das empresas pode ter sido um diferencial da categoria. Porém, os autores ressaltam que a amostra de fundos com gestão ativa é pequena e, portanto, o desempenho de um único fundo pode ter impactado a análise.

Agências bancárias

Apesar do bom desempenho obtido, os contratos de locação atípicos foram firmados em um outro momento econômico, e os valores de locação, em muitos casos, foram pressionados para cima pelos bancos, a fim de maximizar a avaliação dos seus imóveis no momento da venda para os fundos.

Além da tendência de redução nos valores dos contratos de locação no momento da renovação, está ocorrendo uma redução no número de agências bancárias com a digitalização dos serviços. O Banco Santander e Banco do Brasil, por exemplo, manifestaram recentemente que não possuem interesse em renovar os contratos de imóveis que compõem portfolios de alguns FIIs.

Como investir

Para fazer a diversificação da carteira é importante que o investidor considere segmentos diversos de fundos de tijolo, além de fundos de papel, já que o comportamento de cada tipologia varia em diferentes cenários econômicos. "Desta forma o investidor estará mais protegido e terá menos volatidade em seus rendimentos", dizem Alencar e Fernandes, em artigo para a EXAME Invest.

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Os fundos de investimento imobiliário são uma opção de investimento com benefícios tributários. Contudo é necessário ter em mente que, por mais que o objetivo seja a renda, é preciso focar no patrimônio que está sendo investido. O investimento é indicado para o longo prazo, já que o mercado imobiliário é cíclico, e pode sofrer oscilações no curto prazo.

Além disso, antes de aplicar o dinheiro o investidor deve analisar as informações disponíveis sobre cada fundo, como os ativos nos quais investe (localização, padrão construtivo, estado de conservação, possibilidade de melhorias, etc.), contratos de locação, quem são os inquilinos, gestor do fundo, preço das cotas e tendências de rendimentos.

Metodologia

O índice foi calculado adotando como premissa que os dividendos são reinvestidos no mesmo fundo, que o investidor é pessoa física (para que os dividendos não fossem tributados) e que não houve liquidação das cotas ao término do período de análise (para não haver incidência de imposto sobre ganho de capital). Foi considerado que o retorno mínimo aceitável pelo investidor corresponde ao CDI líquido de impostos.

O mercado de FIIs é dinâmico, e os resultados obtidos no estudo retratam o período de análise. Portanto, pode apresentar variações se recalculados em outros períodos.