Por que investir em REITs, os fundos imobiliários no exterior

Sócios da gestora Canuma Capital contam no programa FIIS em EXAME as vantagens de aplicar no mercado imobiliário em países desenvolvidos
Mercado americano tem mais de 20 subsetores imobiliários e transações anuais na casa de 800 bilhões de dólares (Michael Nagle/Bloomberg)
Mercado americano tem mais de 20 subsetores imobiliários e transações anuais na casa de 800 bilhões de dólares (Michael Nagle/Bloomberg)
Por Marília AlmeidaPublicado em 28/01/2022 19:26 | Última atualização em 29/01/2022 17:56Tempo de Leitura: 4 min de leitura

A diversificação de ativos, incluindo a geográfica, é uma recomendação que vale para todos os investidores. E isso não é diferente quando se trata de fundos imobiliários (FIIs). Mas os REITs, como são conhecidos no exterior, têm diferenças significativas em relação aos FIIs brasileiros. E é importante saber quais são antes de começar a investir.

Para falar sobre essas diferenças, o professor da EXAME Academy Arthur Vieira de Moraes recebeu Marcelo Vainstein e Felipe Vaz, sócios da Canuma Capital, no FIIs em EXAME. O programa vai ao ar todas as sextas-feiras às 15h. 

A Canuma está lançando dois fundos de ações nacionais que investem 20% do portfólio em REITs no exterior que não contam com programa de BDRs no Brasil, e o restante em BDRs de REITs disponíveis na B3 (já são cerca de 40). Um deles tem hedge cambial (seu desempenho não sofre com o sobe-e-desce do dólar), e o outro não tem. Como outros fundos de ações nacionais, a incidência do Imposto de Renda é de 15% no resgate das cotas.

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A alocação, aponta Vainstein, será feita de forma gradual, já que o mercado de investimentos americano enfrenta um mês de janeiro desafiador, com o S&P 500 registrando uma queda de dois dígitos. "No curto prazo, os REITs devem sofrer mais, pois representam mais de 3% do S&P", disse o gestor.

Principais diferenças

A principal diferença dos REITs (sigla para Real Estate Investment Trust) para os fundos imobiliários brasileiros é o seu objetivo. Como são empresas do mercado imobiliário, listadas em bolsa, e não fundos, seu foco é crescimento. No Brasil, os fundos se concentram mais na distribuição de dividendos.

"Aquisições são importantes para os REITs. Nos Estados Unidos há transações na casa de 800 bilhões de dólares por ano. Existem empresas de dívidas, desenvolvimento e também reciclagem de capital. É um dinamismo que não se compara ao mercado brasileiro", explicou Vainstein no FIIs em EXANME.

Vainstein, Vaz e mais dois sócios fundaram a Canuma em 2021. Vainstein havia sido anteriormente CIO (head de investimentos) da Brookfield Property Group no Brasil e responsável por 11 bilhões de reais em ativos sob gestão. Vaz ficou mais de dez anos no Santander, onde foi head de Análise de Fundos Imobiliários e REITs (EUA).

Vaz destacou no programa o trabalho de gestão dessas empresas imobiliárias. "Algumas têm 80.000 apartamentos no portfólio. Precisa manter o que tem funcionando e desenvolver novos ativos. Empresas como a Prologis têm ativos cinco vezes maiores que o parque logístico brasileiro. São esses portfólios que o investidor pode acessar lá fora."

Outra característica do mercado americano, mais desenvolvido, é a sua amplitude: são mais de 20 subsetores imobiliários. Na crise da covid, por exemplo, os gestores apontaram que o segmento menos afetado foi o de tecnologia, composto por torres de comunicação e data centers, setor que praticamente não existe no Brasil, apesar de muitos REITs investirem em ativos no país, como a American Tower, proprietária de 20.000 torres de telecomunicação.

No Brasil, os fundos imobiliários investem basicamente em três setores, explicou Vaz. "Não há setor de self storage no Brasil, ainda são poucos fundos residenciais e não há opções para investir no setor de cuidados com a saúde, no qual nosso fundo está muito comprado", afirmou o sócio da Canuma Capital.

Por que investir em REITs

Uma pesquisa recente mostrou que 224 instituições financeiras, que gerenciam somadas 13,14 trilhões de dólares, investem em média 10% do patrimônio no mercado imobiliário. "O investidor pode querer investir mais ou menos, mas mostramos o que, em média, os grandes investidores fazem", disse Vainstein.

Ele ressaltou a necessidade de diversificação. "Não há ativo com valor perpétuo. Quando há oscilação, é necessário minimizar riscos. O Ibovespa vem registrando um rendimento modesto, mas retorno ruim em dólar. Mas, neste mês, o principal índice da bolsa subiu 10%, enquanto os índices americanos registraram queda de 10%. Em 20 dias úteis, a relação de troca mudou. O investidor precisa diversificar para capturar ganhos nos mais diferentes ciclos."

O experiente gestor apontou que, em dez anos, os REITs tiveram retorno médio em dólar de 7,5%, mesmo passando por diversas crises. "Isso mostra a resiliência que o setor tem."

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Assista ao programa FIIs em EXAME com Marcelo Vainstein e Felipe Vaz, da Canuma Capital: