Fundos imobiliários: onde estão as melhores oportunidades?

O ciclo de aumento da taxa básica de juro, a Selic, vai se estender além do que o mercado previa no começo do ano. É uma perspectiva que afeta diretamente a indústria de fundos de investimento imobiliário (FIIs), pois aumenta o custo de oportunidade de quem escolhe esse ativo.

A concorrência é direta com a renda fixa, que apresenta menor risco e passa a oferecer uma rentabilidade mais elevada. Era esperado que o ciclo de alta da Selic acabasse em março, mas agora a previsão é que se encerre em junho. A taxa está atualmente em 11,75% ao ano e a perspectiva é que suba ao menos para 12,75%.

“A recuperação dos fundos imobiliários foi postergada. Ficou para o segundo semestre”, diz Fernando Siqueira, head de research da Guide Investimentos.

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A boa notícia é que o momento de maior incerteza já passou. A avaliação é que a alta dos juros já está precificada no valor das cotas dos fundos. E, nesse patamar de preço, existem boas oportunidades de investimentos, afirmou Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da casa de análises Empiricus. “Há fundos negociados abaixo do valor patrimonial. Os de tijolo, por exemplo, estão com desconto de até 30%.”

Fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), os chamados fundos “de papel”, ainda são apontados como uma boa opção de investimento. Além de repassarem a alta da inflação, são fundos que captam a alta da Selic, pois uma parte é indexada ao CDI. Mas é necessário cautela.

Arthur Vieira de ­Moraes, professor na EXAME Academy e apresentador do programa semanal FIIs em EXAME, ponderou que o aumento de custo das dívidas lastreadas em CRIs amplia o risco de crédito dos devedores.

“O retorno nominal do fundo cresce; mas seu risco, também. É importante não abandonar a diversificação do portfólio”, disse Moraes. “Não adianta concentrar em fundos de CRI. Além da alta do risco de crédito, inflação e juros não vão subir indefinidamente. Quando começarem a cair, os rendimentos desses fundos vão cair também.”

Já os fundos que investem em empreendimentos para aluguel, os fundos de tijolo, devem ter manutenção ou pequeno aumento de rendimento em um ambiente de juros altos. Mas, quando as taxas caírem, o que é previsto para 2023, esses ativos tendem a valorizar.

Há boas perspectivas para os fundos de lajes corporativas por causa da volta dos trabalhadores aos escritórios com o avanço da vacinação contra a ­covid-19. “A ocupação de escritórios cresce desde o último trimestre de 2021, reduzindo a vacância do setor. Já os contratos vigentes são reajustados pela inflação, de forma que os bons fundos tendem a entregar rendimentos ligeiramente maiores”, disse Moraes.

No caso dos fundos de shop­pings, é preciso ficar atento ao perfil dos empreendimentos do portfólio. Shoppings para o público de alta renda tendem a ser menos impactados pelo ambiente de inflação e juros elevados, além de se beneficiarem do dólar ainda acima de 5 reais, o que desestimula gastos em viagens ao exterior.

“Já nos demais segmentos de centros de compras, a inflação persistente será um desafio, pois encarece o custo de locação dos lojistas e diminui o poder de compra da população”, disse Moraes.