Entenda como funciona um fundo imobiliário ligado ao agronegócio

Riza Terrax fez IPO em setembro de 2020 e já acumula patrimônio de R$ 1 bilhão em terras agrícolas
 (Secom/MT/Divulgação)
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Por Marília AlmeidaPublicado em 11/06/2021 17:54 | Última atualização em 11/06/2021 18:22Tempo de Leitura: 10 min de leitura

O mercado de fundos imobiliários não para de crescer. O número de novas aplicações passou de 333 em 2017 para 579 em março de 2021. Apenas de dezembro a março foram criados 24 novos fundos. A partir dessa evolução, é natural que novos segmentos comecem a surgir. Um dos mais recentes é o de fundos imobiliários ligados ao agronegócio.

Para contar mais sobre como funciona esse tipo de fundo, o especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy, Arthur Vieira de Moraes, recebeu no programa FIIs em EXAME nesta sexta-feira, 11, o gestor do fundo de terras agrícolas Riza Terrax (RZTR11), Paulo Mesquita Prado, que fez sua primeira emissao de cotas no último trimestre do ano passado.

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Prado tem 10 anos de experiência no mercado, dentre os quais cinco atuando diretamente com produtor de grande porte. Sua equipe também é formada por analistas que vieram do trading da agroindústria.

O primeiro a inaugurar o mercado, o Riza Terrax optou por atuar inicialmente apenas em regiões consolidadas, evitando dessa forma desbravar locais com carência de infraestrutura e problemas climáticos, que interferem na cultura e no investimento. A gestora também opta por realizar negócios apenas com grandes produtores: a estimativa é que sejam cerca de 700 no país.

Veja abaixo um resumo do programa:

Moraes: Nos fundos de tijolo o investidor está habituado a analisar se os imóveis são bons e bem localizados. Acredito que o mesmo valha para um fundo de terras. Mas quais os parâmetros de uma boa fazenda?

Cada região tem uma característica de topografia e tipo de solo, que fazem com que seja mais propícia para uma determinada cultura. O milho, por exemplo, depende de altitude. Então, existem vários Brasis no agronegócio.

Mas basicamente uma fazenda boa tem de ser fácil de ser cultivada, de forma a ter uma boa geração de caixa. Isso significa estar localizada, por exemplo, em região que chove costumeiramente, de forma a ter um ciclo de produção bem ajustado, ter uma boa logística. Uma boa infraestrutura de serviços também conta, como presença dos tradings, multinacionais, produtos químicos, grandes revendas de máquina, que possibilitem que tenha disponível todas as ferramentas. Não são características fáceis de identificar, mas que não chegam a ser dificeis para quem é do ramo.

Há aquelas que estão localizadas em um clima bom, mas não têm uma boa topografia, que é essencial para a mecanização de grande porte. Mas todas essas características geralmente estão no preço de venda da terra.

A precificação de terra muda de acordo com a região e desenvolvimento agricola de cada pólo específico. É como se houvesse também no agronegócio uma Faria Lima e outras regiões consolidadas e outros segmentos, com caracteristicas e demandas diferentes. Em determinada região o fluxo de caixa produtivo pode ser superior, mas outra região tem uma valorização maior por conta da demanda da cidade próxima.

Moraes: E o tipo de cultura? Como interfere no preço?

O Mato Grosso é a Faria Lima do agronegócio. O estado representa praticamente uma Argentina de produção e vem se desenvolvendo muito. São municípios como Nova Mutum, Sapezal, Campo Novo do Parecis, onde se pode implantar algodão como uma segunda cultura. Cidades de Goiás, como Cristalina e Rio Verde, também se destacam.

Não temos por enquanto nada no fundo no Sul e Sudeste, mas estamos sempre buscando. Ribeirão Preto, em São Paulo, também é uma região consolidada. Sorriso tem preço de terra parecido com o de Ribeirão e a disputa por terra lá é grande. Mas o grande problema dessas regiões é o tipo de cultura. Existem em São Paulo muitas terras de cultura perene, que é mais difícil para o mercado de FIIs.

As culturas da cana de açúcar, café e laranja são boas, mas o investimento na terra é significativo para implantá-las, e o proprietário só vai começar a ter retorno no terceiro ou quarto ano. Se houver default no período, temos problemas para tirar o arrendatário da terra. Então, preferimos culturas anuais, que dispensam investimentos de longo prazo.

Também não buscamos hoje terras para hortifruti. A volatilidade das culturas é muito grande. Hoje pode valer R$ 10 e amanhã R$ 50. Além disso tem custo alto de produção, tanto que é dificil ter grandes produtores dessa cultura. É necessário ter uma reserva financeira grande.

A precificação da terra de hortifruti também é complexa. Como precisa estar próxima às cidades logo pode valorizar e virar área urbana. Além disso, o produto é perecível.

Moraes: Explique a estrutura da recompra usada pelo fundo. 

Hoje compramos a terra agrícola e damos a possibilidade de o proprietário recomprá-la. Somos mais uma estrutura financeira do que equity. Realizamos uma inversão da lógica do crédito. É uma estrutura de crédito por meio do equity. Fazemos deságio na compra como se tivéssemos de executar, mas nao temos porque o imóvel é do fundo: o produtor vai recomprando ao longo do tempo. O valor das terras perto da atividade do produtor é relevante. Posso dar carência, para que ele comece a recomprar em 3 anos. Então, o resultado do fundo vem desse arrendamento.

Os rendimentos são os juros pagos pelo produtor pelo empréstimo. Hoje o arrendamento de terra é de cerca de 3% ao ano porque a valorização imobiliária é muito alta. O investidor olha a valorização mais o fluxo anual. Se descontar a valorização do arrendamento, sobra 3%.

Captamos 500 mihões na nossa primeira emissão e já temos mais de 1 bilhão de reais em terras. Muitos investidores podem pensar em nós como fundo alternativo, de high yield. Mas na verdade somos um fundo seguro. As terras valem duas vezes mais do que pagamos e se houver algum problema temos alta liquidez para vender.

Geralmente damos ao produtor a opção de recomprar 10% da terra a cada ano à vista. Se nao exercer a opção, ele perde as da frente. Isso não pode ser feito com lajes corporativas, que têm apenas uma matrícula. Mas essas terras sao gigantes, têm várias matrículas. Se não tiverem, basta desmembrá-las.

Em 10 anos de contrato é difícil chegarmos a um estágio no qual haja uma depressão das commodities  a tal ponto que impeça a plantação. Por isso preferimos a cultura anual. Subiu o preço de uma cultura? Planta outra e diminui estoque até o preço voltar.

Moraes: E a relação de terras agricultáveis e áreas de preservação permanente (APP)?

Hoje pagamos pela área produtiva e a APP vem no conjunto. Podem existir áreas que não tem APP. mas toda área tem APP estimada para aquele bioma. Para ter 100% da terra produtiva precisamos ter APP totalmente preservada, caso tenha sido área aberta e desmatada antes de 2008. No Cerrado esse porcentual varia entre 20% a 25%, dependendo da região. Na Amazônia a exigência pode equivaler a 80% da terra cultivada. Então, o produtor precisa comprar terra, torná-la uma reserva legal e proteger. Muita gente critica a parte ambiental da cultura brasileira, mas todo produtor carrega esse passivo. Em nenhum outro lugar do mundo isso acontece.

Judicialmente quem responde por isso é o arrendatário. Mas o fundo não quer ter problema. Então fazemos a manutenção da lei. Como geralmente trabalhamos com grupos grandes não há problemas nesta seara.

Moraes: Explique a importância das atividades para o fundo e para o investidor. O fundo tem alguma participação na receita do agricultor?

Os imóveis estão atrelados a commodities. Ninguém precifica terra em Sorriso com cana, mas sim soja. Nos contratos padrões do fundo operamos em reais por hectares, não em dólares. Isso impede maiores ganhos mas não sofremos também quando as margens da agricultura esão apertadas.

Moraes: Estamos em um excelente momento para as commodities agrícolas, mas isso também é cíclico. O que acontece com o fundo quando o preço desses produtos cair?

Costumamos dizer que a commoditie sobe de escadinha e desce de elevador. No agronegócio isso não é diferente. Soja, milho e algodão estão em preços históricos em reais, puxados pelo dólar, impactando sacas em reais.

Mas é um momento de cuidado. Temos pipeline robusto, memorando assinados para volume e oferta locação. Se comprar terra hoje com preço alto, quando mercado cair vai ficar acima. Precisamos entender que estamos em momento de euforia

Então, vamos comprando, porque o importante é precificar bem. Quando fazemos isso, independente do momento, vamos ter saída depois. Já compramos com deságio bastante grande. Então a possibilidade de o proprietário não recomprar terra é baixa. E mesmo que recompre temos gordura grande, pois a terra vai valorizando ao longo do tempo.

Moraes: As culturas são muito específicas? Por exemplo, uma fazenda utilizada para plantação de cana, pode amanhã cultivar soja?

O Brasil é uma potência por conta da vantagem climática. Temos um regime de chuva que começa em setembro e fim das chuvas em meados de maio. Com o tempo desenvolvemos tipos de sojas que encurtaram esse ciclo. Hoje temos sojas que são cultivadas em 90 dias. Dá para plantar soja, colher, plantar milho e ainda aproveitar o período de chuvas. É uma característica de regiões como Sapezal e Sorriso, que dá um valor agregado alto à terra.

Moraes: E o arrendamento? Qual a diferença entre alugar e arrendar? Existem garantias no contrato (como seguro, fiança etc.)? De quem é, por exemplo, a obrigação de dar manutenção na fazenda e suas instalações?

Temos uma porção de land equity, no qual surfo a valorização da terra e não há arrendamento. O retorno chega no futuro. Então, se tivesse fundo só nesse modelo, não seria atrativo. Optamos então por uma composição.

O fundo paga à vista e geralmente o negócio de terra nao é feito à vista. Isso nos dá poder de compra. No buy to lease a venda pode acontecer em curtissimo prazo, mas também pode demorar um pouco. Antes de comprar a terra para isso fazemos uma forte análise forte. Temos de ter conforto grande que estamos comprando bem abaixo do valor de mercado porque não tem o proprietário recomprando, preciso do carrego imobiliário. Tem muita fazenda para comprar.

Uma terra pode ter vários proprietários. Além de analisá-los verificamos também os antecessores para identificar se em algum momento há risco de questões judiciais contra ambos. Também analisamos a parte fiscal, cível e trabalhista. É quase um M&A. Temos um assessor jurídico que faz isso, mas também boa noção. Dificilmente analisamos um negócio por 10, 15 dias e depois perdemos. A chance de ter problemas já se torna mínima. Os problemas, geralmente, estão nas áreas de fronteira

A compra de uma fazenda exige passar todos os contratos para o nome do fundo. Geralmente essas burocracias levam um mês, exigem que um prestador de serviços fique na cidade onde o bem está localizado. É uma demanda razoável.

Moraes: Com a criação do FIAGRO, como fica o modelo de fundos como o Terrax?

Como o fundo já foi lançado, vamos continuar com a mesma estrutura. Mas se fosse fazer um novo fundo faríamos pelo Fiagro. A CVM vai ter de regulamentar a nova modalidade exaustivamente, porque abriu muitas frentes. Ele pode ser classificado como um private equity agro, e tem potencial para ser um mercado muito maior do que o de FIIs. O agronegócio é hoje maior no Brasil do que o setor imobiliário: é estimado em 600 bilhões de reais por ano, que hoje está na mão de grandes bancos. Pouca coisa vem a mercado. Nos próximos cinco anos, é algo que deve explodir.

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