Com volta ao escritório, fundos imobiliários de lajes devem se recuperar?

Depois de previsões apocalípticas de que os escritórios iriam acabar, o caminho de recuperação para os fundos imobiliários que investem em lajes corporativas está dado. Isso porque o Brasil é um dos países que mais vacinou sua população em termos absolutos, algo crucial para que empresas chamem os funcionários de volta para o escritório ou, ao menos, instituam um modelo híbrido de trabalho. E a maioria, segundo pesquisas já divulgadas, deve optar por esse regime.

Como resultado, a direção do mercado já se inverteu, pelo menos no mercado de alto padrão. Desde o início da pandemia há absorção líquida de novos contratos no segmento triple A, que é onde os grandes fundos imobiliários do segmento investem. Ou seja, existem mais contratos sendo celebrados do que cancelados. É o que aponta Adriano Sartori, vice-presidente do CBRE, consultoria de locação de imóveis, em painel do Fórum GRI de Fundos Imobiliários.

Sartori mediou a conversa com dois gestores de fundos: Augusto Martins, head de real estate da Credit Suisse Hedging-Griffo, e Leandro Bousquet Viana, head de real estate da gestora Vinci Partners. Veja abaixo os principais trechos da conversa:

Mercado está de lado? Depende

Questionado sobre se o mercado de investimento em lajes corporativas está em crise, Martins, do Credit Suisse, pondera. "Depende. Para quem comprou fundo em 2019 e vendeu a cota ontem está horrível. Mas para quem está comprando hoje é uma grande oportunidade. Os indicadores são favoráveis a um aumento do retorno no médio e longo prazo".

O gestor analisa que muitas empresas que desocuparam prédios comerciais no ano passado já precisavam desocupá-los antes da crise, pois tinham problemas de caixa. "Neste ano, muitas empresas já estão se organizando e há uma grande retomada. Um dos nossos prédios, em Alphaville (região metropolitana de São Paulo), chegou a ter ocupação de 10% no ápice pandemia e hoje já está perto de 55%".

Bousquet, da Vinci, aponta que navegar na pandemia não foi fácil, mas ressalta que a crise não foi suficiente para aumentar a inadimplência. "Chegamos a ter, no auge da crise, muitas renegociações, postergações e descontos nos contratos. Mas logo voltamos a ficar sem inadimplência". Uma das razões para o bom desempenho dos fundos da gestora é ter optado por aplicar em ativos de mercados subofertados, que sofreram menos por questão de oferta.

Martins, do Credit Suisse, aponta que os ativos estão descontandos, e acredita que o ajuste dos fundos ser dará mais pela maior capacidade de renda futura do que pelo preço da cota.

Perspectiva

Martins, do Credit Suisse, aponta que o básico bem feito continuará a oferecer renda aos investidores. "Continuaremos investindo em edifícios com bom pé direito, sistema de ar condicionado e poucas colunas. Ou seja, uma boa infraestrutura, além de transporte público e serviços no entorno. O resto se arruma".

O gestor conta que também vem sentindo a pressão por investimentos com características ESG, assim como Bousquet, da Vinci. "Os inquilinos vêm demandando mais áreas abertas, verdes e design moderno. "São diferenciais em relação aos pontos básicos que olhamos".

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