A valorização de 21% do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) em 2025 pode parecer baixa quando comparada com o Ibovespa — que fechou em alta de 34%. Entretanto, o ano foi o melhor para os FIIs desde 2019.

O número de investidores também cresceu 7%, no ano passado, segundo dados divulgados pela B3, saltando de 2,78 milhões em dezembro de 2024 para 2,96 milhões em dezembro de 2025. Comparado ao mesmo mês de 2022, quando o número de investidores estava em 1,97 milhão, o aumento foi ainda mais expressivo, em 50%.

Desse montante, 72,9% são pessoas físicas, enquanto 21,2% são investidores institucionais, 4,5% investidores não residentes e 0,3% instituições financeiras.

E é justamente a pessoa física que impulsiona o Ifix, diz Flávio Pires, analista de FIIs do Santander. Somado a isso, os descontos em diversos fundos e a estabilização da taxa de juros (apesar de alta) também colaboram para a valorização dos FIIs.

Para ele, o movimento tende a continuar em 2026: “Esperamos que seja um ano tão bom como foi 2025 de performance para os FIIs”, disse a EXAME Invest.

Confira a entrevista completa:

EXAME: O Ifix fechou abaixo da bolsa, em 21% frente a 34%. Em contrapartida, o número de investidores aumentou, com a pessoa física puxando. O que explica esse cenário?

Flávio Pires: Apesar de ficar abaixo da bolsa, foi um ano muito positivo para o Ifix, sendo a melhor alta desde o período pré-pandemia. E quando eu olho para bolsa, eu olho para um público diferente.

A bolsa tem mais investidor institucional local e estrangeiro. Nos FIIs, tem mais pessoas físicas. São públicos diferentes, com olhares diferentes, mas no caso dos FIIs a gente pondera que 2025 foi muito positivo comparado com o que foi os últimos cinco anos do mercado.

O mercado cresceu bastante significativamente em pessoas físicas, mas um ponto importante é que esse público entra com ticket menor.

Para ter uma ideia aqui do público, há cinco anos ele entrava nos fundos com R$ 500 mil, pouco mais do que isso. Hoje ele entra com uns R$ 100 mil e R$ 200 mil. Por quê? Ele está machucado com o investimento em renda variável.

EXAME: Você falou que foi o melhor ano desde antes da pandemia, mas numa taxa Selic a 15%. O que explica isso?

Flávio Pires: São três fatores que explicam essa alta expressiva do Ifix. Primeiro é o desconto. Os fundos vêm com descontos muito expressivos. Há fundos muito baratos que não correspondem com o que de fato é justo, então esse desconto puxa bastante o Ifix.

O segundo ponto é, os juros começaram a subir no comecinho do ano passado, mas estabilizaram ao longo do segundo semestre. Então com os juros não subindo mais, ajudou o mercado de FIIs.

E o terceiro ponto é que você tem também entrando os gringos, que puxaram bastante asa cotas principalmente no segundo semestre.

EXAME: Quais segmentos de FIIs estão mais bem posicionados neste momento — tijolo, papel ou híbridos — e por quê?

Flávio Pires: Para nós, quando observado alocação para este ano, nossa carteira ideal de FIIs é 60% em tijolo — entrando logístico, shopping e híbrido — e o restante, 40% do fundo, em papel com perfil mais high grade indexado ao IPCA.

EXAME: Então com essa expectativa de queda de juros, pode ser que o cenário mude para os FIIs?

Flávio Pires: É o que nós projetamos. Esperamos que o mercado ainda dê uma “pernada” de valorização, especialmente no primeiro semestre, quando veremos os juros reduzidos e ter uma pouco mais de atividade para a pessoa colocar dinheiro em fundo imobiliário. Esperamos que seja um ano tão bom como foi 2025 de performance para os FIIs.

EXAME: Os fundos imobiliários negociam, então, com esse desconto. Isso representa uma oportunidade ou reflete riscos específicos que o investidor precisa considerar?

Flávio Pires: É um pouco dos dois. No começo de 2025, os fundos imobiliários negociavam com um desconto médio de cerca de 22% em relação ao valor patrimonial. Até o fim do ano passado, esse desconto era mais próximo de 15%. Ou seja, parte desse gap já fechou, e isso é um ponto importante para quem olha o mercado de FIIs de forma mais ampla.

Ao mesmo tempo, dentro desse universo em que muitos fundos já reduziram o desconto, ainda existem alguns que seguem negociando com deságio relevante, o que pode representar oportunidade.

Mas o principal é que os melhores fundos do mercado já performaram, já ‘andaram’. Agora começam a chamar atenção aqueles fundos que são bons, têm qualidade, mas ainda não se valorizaram — esses valem um olhar mais atento.

E existe ainda um terceiro grupo. São fundos que negociam com desconto há muitos anos e que, provavelmente, vão continuar assim, porque têm problemas estruturais ou portfólios pouco atrativos. Esses exigem muito mais cuidado.

Então, entre os fundos que ainda estão com desconto, dá para encontrar oportunidades, sim, especialmente quando são carteiras com portfólios interessantes e boa alocação. Mas é fundamental separar o que é desconto por oportunidade do que é desconto por problema.

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EXAME: Os rendimentos distribuídos hoje pelos FIIs são sustentáveis ou há risco de compressão à frente, especialmente nos fundos de papel que se beneficiaram do patamar elevado de juros?

Flávio Pires: Vale a pena separar em dois grupos. Os fundos de papel indexados ao CDI tendem a ter uma queda de rendimento, porque, no fim, o juro tende a cair um pouco ao longo deste ano.

Já os fundos atrelados ao IPCA — como o IPCA já está basicamente convergindo para a meta — tendem a se manter mais estáveis.

Por isso vale a pena, numa alocação em FIIs, ter uma parte em fundos de papel e uma alocação um pouco mais expressiva em fundos indexados ao IPCA. Mas, em termos de fundo de papel, tende a ser algo em torno de 50%, sem ser tão concentrado de um lado só.

EXAME: Até que ponto fatores micros — como vacância, renegociação de contratos e qualidade dos inquilinos — estão pesando mais do que o cenário macro na precificação atual dos FIIs?

Flávio Pires: No preço atual, basicamente o micro já fez preço, porque os fundos com portfólios bons já negociam a preço justo ou, em alguns casos, com ágio. Então, para esses fundos, o macro já não foi tão relevante quanto o micro.

Já no caso dos fundos que têm alguns desafios de portfólio, esses são fundos que, no fim, o micro acaba tendo um peso importante na avaliação de cada um deles.

Então, dá para observar três grupos. O primeiro é o grupo de fundos com bons portfólios, que já andaram e estão com preço justo ou com algum tipo de ágio. O segundo grupo é o de fundos que têm portfólios bons, mas ainda negociam com algum tipo de desconto — esses valem a pena olhar com disposição.

E tem o terceiro grupo: fundos com desafios importantes a serem considerados. Esse grupo, de fato, é composto por fundos que têm uma precificação mais negativa, porque o micro apresenta algum tipo de deficiência.